COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. VOIE ROMAINE c/ [X], [E]

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03975 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QAH2

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL Philippe

Copies délivrées

à Monsieur [T] [X]

à Madame [H] [E]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé” VOIE ROMAINE”, [Adresse 6]

Représentée par son syndic en exercice la SAS LAMY

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e TEBOUL Philippe, avocat au barreau de Nice, substituée par M^e ROVERA Emmanuelle, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier VOIE ROMAINE situé [Adresse 7] ([Adresse 1]).

Par acte d’huissier en date du 09 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VOIE ROMAINE sis [Adresse 7] ([Adresse 1]), représenté par son syndic, la SAS LAMY, a fait assigner Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 20 février 2025 à 14h15.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, le demandeur représenté par son conseil, a repris ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens, sollicitant de :

Voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer 2414,97 Euros au titre des charges locatives impayées au 4 mars 2025, avec capitalisation des intérêtsVoir condamner solidairement les défendeurs à lui payer 1500 Euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civilVoir condamner solidairement les défendeurs à lui payer 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens

Les défendeurs n’ont pas comparu bien que régulièrement cités à domicile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2414,97 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé 5 mars 2025. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VOIE ROMAINE sis à [Localité 10] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] sont propriétaires dans l’immeuble VOIE ROMAINE situé [Adresse 7] ([Adresse 1]) ;plusieurs décomptes de la créance, dont le dernier arrêté au 5 mars 2025 ;Les comptes individuels de charges du 01 décembre 2019 au 30 novembre 2023 ;Les appels de fonds du 01 mars 2021 au 30 novembre 2024 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 31 mai 2021, 10 mai 2022, 28 avril 2023 et 2 avril 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; onze factures de fraistrois mises en demeure des 17 mars 2023, 20 novembre 2023 et 5 décembre 2023.

A la lecture du décompte actualisé, il apparait que de nombreux frais sont comptabilisés à la charge des défendeurs :

59,22 Euros au titre des frais de rejets d’encaissement

471,51 Euros au titre des relances mises en demeure ou lettres comminatoires

317,06 Euros au titre des commandements de payer

432 Euros au titre de la transmission à l’avocat

102,31 Euros au titre de l’assignation

Soit un total de 1382,10 Euros.

Comme expliqué ci-après, seules deux mises en demeure lesquelles sont dûment justifiées seront prise en compte pour un montant de 105,17 Euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1138,04 euros, après déduction de frais injustifiés de mise en demeure, de suivi de contentieux, rejets d’encaissement, et frais des commandements de payer et assignation.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] au paiement de la somme de 1138,04 euros, au titre des charges dues à la date du 5 mars 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 octobre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En l’espèce, les courriers de mise en demeure n’ont pas été transmis au tribunal, hormis trois d’entre eux. Parmi ces trois, seuls deux sont assortis de l’accusé de réception de sorte qu’ils convient d’en tenir compte pour un montant de 105,17 euros

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les autres frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10] correspondaient à des diligences réelles et exceptionnelles pour le syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef et seuls seront retenus des frais de mise en demeure pour 105,17 Euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera dès lors ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], invoque un préjudice lié aux difficultés de trésorerie résultant du défaut de règlement de ses charges par les copropriétaires défaillants.

Il évalue le montant de son préjudice à la somme de 1500,00 euros.

En l’espèce, il ressort de l’examen du relevé de compte de charges des copropriétaires arrêté au 5 mars 2025, que les défendeurs règlent irrégulièrement leurs charges et appels de fond depuis septembre 2021, soit pendant plus de trois années à ce jour.

Le non-paiement récurrent de ses charges de copropriété par un copropriétaire crée nécessairement un préjudice au détriment du syndicat des copropriétaires qui a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion de la copropriété.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires VOIE ROMAINE, représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice subi avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, sera débouté de sa demande tendant à mettre à la charge des défendeurs les sommes retenues par le Commissaire de Justice à défaut de règlement spontané des condamnations. En effet cette demande apparait comme prématurée à ce stade.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VOIE ROMAINE sis [Adresse 8]), représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 1138,04 euros, au titre des charges dues à la date du 5 mars 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 octobre 2024 ;

FAIT DROIT à la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, de sa demande au titre des frais de recouvrement, hormis deux mises en demeure pour un montant de 105,17 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231et suivants du civil pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [H] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS LAMY, de sa demande tendant à mettre à la charge des défendeurs les sommes retenues par le Commissaire de Justice à défaut de règlement spontané des condamnations ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge