TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03305

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQRU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 24 Février 2026

[N] [T]

C/

[X] [U]

[D] [Z] épouse [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 24 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [T]

domiciliée chez Madame [C] [R], [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [U]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [Z] épouse [U]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [T] a donné à bail à Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] une villa à usage d’habitation (Entrée [Adresse 7] et un parking aérien situés [Adresse 8] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 24 février 2023, moyennant un loyer de 677,13 euros et 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [T] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juin 2025 pour un montant en principal de 1.431,93 euros et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 17 juillet 2025, Madame [D] [Z] épouse [U] a donné congé du bail accepté selon courrier en date du 18 juillet 2025 par le mandataire de Madame [T], la SARL CAPITOLE GESTION, à effet du 17 août 2025. Monsieur [X] [U] est donc resté seul titulaire du bail et Madame [D] [Z] épouse [U] tenue par l’effet de la solidarité jusqu’au 17 février 2026.

Madame [N] [T] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 19 août 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater que le bail la liant à Monsieur [X] [U] est résilié le 6 août 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 9][Localité 3], avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (709,83 € par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner Monsieur [X] [U] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [D] [Z], solidairement avec Monsieur [X] [U], au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle du 6 août 2025 au 17 février 2026 inclus,

— condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 2 762,12 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’août 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Après renvoi, à l’audience du 19 décembre 2025, Madame [N] [T], représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 5.591,96 euros, mensualité de décembre 2025 incluse.

Son conseil s’est s’opposé à la demande de renvoi formulée par Monsieur [X] [U] par courriel du 18 décembre 2025 compte tenu d’une précédente demande de renvoi et de l’absence de toute reprise de paiement des loyers.

Assignés respectivement par actes de commissaire de justice signifiés en son étude le 19 août 2025, puis convoqués par le greffe, Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2025 pour un montant en principal de 1.431,93 euros à Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2025.

L’expulsion de Monsieur [X] [U] sera en conséquence ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [N] [T] produit un décompte en date du 18 décembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 5.591,96 euros, mensualité de décembre 2025 incluse.

Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.591,96 euros.

Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail jusqu’au 17 février 2026, Madame [D] [Z] épouse [U] étant tenue par la solidarité jusqu’à cette date. Monsieur [X] [U] sera seul condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2026.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [T], Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 24 février 2023 conclu entre Madame [N] [T] d’une part et Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] d’autre part concernant une villa à usage d’habitation ([Adresse 10] et un parking aérien situés [Adresse 8] à [Localité 2], sont réunies à la date du 7 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [T] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] à verser à Madame [N] [T] à titre provisionnel la somme de 5.591,96 euros, selon décompte en date du 18 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] à payer à Madame [N] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 août 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’au 17 février 2026 au titre de la condamnation solidaire ou jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés si elle est intervenue avant le 17 février 2026 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] seul à payer à Madame [N] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2026 et/ou jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] à verser à Madame [N] [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [N] [T] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente