ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/01503 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QYTZ

NAC: 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

ORDONNANCE DU 08 Janvier 2026

M. LE GUILLOU, Juge de la mise en état

M^me DURAND-SEGUR, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 13 Novembre 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance est rendue.

DEMANDEUR

M. [O] [C]

né le 20 Août 1937 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 446

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION, RCS TOULOUSE 339 824 963.,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 376

S.D.C. DU [Adresse 2], représenté par son syndic, La SASU BE IMMOBILIER, RCS Toulouse 809 628 993,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 376

S.A.S.U. BE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric DOUCHEZ de la SCP D’AVOCATS F. DOUCHEZ – LAYANI-AMAR, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 359

EXPOSE DU LITIGE

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], réunie le 9 janvier 2015, a décidé de faire réaliser des travaux d’étanchéité de la terrasse du 1er étage, pour un montant de 162 537,12 euros TTC.

Les fonds appelés à la suite de cette assemblée générale ont été utilisés pour assurer d’autres dépenses de la copropriété.

Par ailleurs, la copropriété, en difficulté, a été administrée par un administrateur judiciaire désigné par ordonnance du 14 février 2018, Me [T] [M], jusqu’au 29 octobre 2021.

La société BE Immobilier, désignée en qualité de syndic de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2021, a pris la suite de Me [T] [M].

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 janvier 2022 a constaté que les travaux d’étanchéité de la terrasse du 1er étage devaient être réalisés en urgence et décidé d’actualiser le devis de la société Sopréma voté le 9 janvier 2015, le montant des travaux s’élevant désormais à 147 227,30 euros TTC.

Par acte d’huissier du 31 mars 2022, M. [O] [C], propriétaire de plusieurs lots, a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société BE Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de sa condamnation à lui verser les sommes de :

—  919,53 euros en remboursement de ce qu’il considère être un trop perçu correspondant à sa quote-part de la différence entre le montant des travaux voté en 2015 et le montant inférieur voté en 2022 ;

—  46 899,72 euros à parfaire en réparation de ses préjudices résultant de l’absence de réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale de 2015.

Le juge de la mise en état a été désigné par ordonnance du 13 juin 2022.

Le 27 avril 2023, la société Martin gestion a remplacé la société BE Immobilier en qualité de syndic de copropriété.

Par assignation en intervention forcée du 2 janvier 2024, M. [O] [C] a appelé dans la cause la société Martin gestion, ès qualités de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Le juge de la mise en état a été désigné par ordonnance du 22 janvier 2024 et les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 8 février 2024.

Par conclusions notifiées le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande notamment, à titre principal, de débouter M. [O] [C] de ses prétentions, à titre reconventionnel, de le condamner à lui payer la somme de 28 268,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er novembre 2024, et à titre subsidiaire de condamner la société BE Immobilier à le relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ainsi qu’à lui payer la quote-part appelée à M. [C] au titre des coûts des travaux de réfection de la terrasse du 1er étage approuvées par l’assemblée générale du 27 janvier 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la société BE Immobilier a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Elle demande de :

— CONSTATER qu’elle n’est plus le syndic de la copropriété depuis le 27 avril 2023, remplacée par le syndic en exercice, la société Martin gestion,

— REJETER toutes conclusions contraires, comme étant irrecevables et mal fondées,

— DEBOUTER Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, comme étant irrecevables et mal fondées, à son encontre,

— JUGER que Monsieur [C] est irrecevable en ses prétentions, puisqu’il est dépourvu du droit d’agir,

— JUGER que M. [C] est déchu de tout droit à agir,

— CONSTATER qu’elle n’a nullement failli et n’a nullement engagé sa responsabilité contractuelle,

— CONSTATER que M. [C] a voté, validé et approuvé, tous les PV d’AG depuis le 9 janvier 2015 jusqu’en 2022, y compris celui qui lui a été notifié par LRAR du 5 juillet 2022,

— JUGER que les PV des assemblées générales, en date des 27 janvier 2022 et 28 juin 2022 sont validés, approuvés, définitifs et donc exécutoires, n’ayant fait l’objet d’aucun recours,

— RAPPELER que Monsieur [O] [C] était tenu de son obligation de contribution au paiement de ses charges de copropriété, validant l’appel de fonds litigieux,

— RAPPELER que les appels de fonds, en date des 1er février 2022 pour un montant de 6 199,82 euros et 15 mars 2022 pour un montant de 6 199,87 euros, étaient justifiés et incontestables,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [C] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société Martin gestion, demande au juge de la mise en état de :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Martin gestion, en ses demandes, fins et prétentions,

— STATUER ce que de droit sur la demande d’irrecevabilité présentée par le cabinet BE Immobilier à l’encontre de l’action et des demandes présentées par Monsieur [O] [C],

— DEBOUTER le cabinet BE Immobilier de sa demande d’irrecevabilité présentée à l’encontre des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Martin gestion,

— DECLARER recevables l’action et les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Martin gestion,

— CONDAMNER le cabinet BE Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Martin gestion, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le cabinet BE Immobilier aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, M. [O] [C] demande au juge de la mise en état de :

— JUGER que son action est recevable,

— DEBOUTER la société BE Immobilier de sa demande d’irrecevabilité présentée à son encontre,

— CONDAMNER la société BE Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

Aux termes de l’article 122 du même code : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de son article 31 : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il résulte encore de son article 32 qu’est « irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Il ressort des conclusions d’incident de la société BE Immobilier que celle-ci oppose une seule fin de non-recevoir, tirée de la déchéance du droit d’agir de M. [O] [C], copropriétaire.

Elle invoque l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Elle en déduit que M. [O] [C], qui a approuvé la résolution n° 4 « travaux réfection terrasse 1er étage » de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2022, qui n’a pas exercé dans le délai de deux mois de recours contre l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022 approuvant les comptes 2021 et les budgets prévisionnels 2022, dont le procès-verbal lui a été notifié le 5 juillet 2022, et qui n’a exercé aucun recours contre les assemblées générales des copropriétaires qui se sont succédé depuis le 9 janvier 2015, notamment celle du 21 juin 2016 ayant approuvé les comptes de 2015, est aujourd’hui déchu de tout droit à contestation.

Toutefois, il ressort de l’assignation introductive d’instance du 31 mars 2022, ainsi que des dernières conclusions au fond de M. [O] [C] notifiées le 6 mars 2025 que celui-ci ne conteste aucune des décisions des assemblées générales précitées, mais demande seulement la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser ce qu’il estime être un trop perçu à la suite de l’actualisation en 2022 du devis de la société Sopréma voté en 2015, qui a réévalué à la baisse les travaux de réfection de la terrasse du 1er étage.

Il est vrai que la résolution n° 4 « travaux réfection terrasse 1er étage » de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2022 ne se borne pas à constater que ces travaux, votés en 2015, doivent être réalisés en urgence et à voter le devis actualisé de la société Sopréma, mais mentionne aussi que les fonds appelés en 2015 ont été utilisés et qu’il sera procédé à deux appels de fonds les 15 février et 15 mars 2022 pour appeler en charge le montant actualisé des travaux et des honoraires du syndic.

Toutefois, alors que cette résolution indique que « le présent vote a pour but de réactualiser le devis de Soprema », ces mentions sont insuffisantes pour considérer que M. [O] [C], en approuvant la réactualisation du devis des travaux d’étanchéité de la terrasse du 1er étage, aurait renoncé à se prévaloir de ce qu’il avait déjà réglé en 2015 les appels de fonds auxquels il a été procédé aux mêmes fins.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de M. [O] [C] doit être écartée.

En revanche, l’ensemble des résolutions ayant approuvé l’utilisation des fonds appelés en 2015 à d’autres fins que les travaux de réfection de la terrasse du 1er étage, ainsi que les résolutions votées lors des assemblées générales des copropriétaires des 27 janvier et 28 juin 2022 ayant approuvé les nouveaux appels de fonds effectués en vue de financer ces travaux, sont opposables à M. [O] [C] qui ne peut plus en demander l’annulation. Il devrait en résulter, au fond, le rejet de sa demande de remboursement d’un trop perçu et sa condamnation à régler au syndicat des copropriétaires des charges de copropriété impayées.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’interroger M. [O] [C] sur le maintien de l’intégralité de ses prétentions, et l’ensemble des parties sur l’opportunité d’ordonner une mesure de médiation ou de les renvoyer en audience de règlement amiable devant le juge conciliateur.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la société BE Immobilier, partie perdante dans la présente instance d’incident, aux dépens de l’incident.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, M. Raphaël Le Guillou, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort :

ÉCARTONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de M. [O] [C],

REJETONS les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 12 mars 2026 à 8h30 pour conclusions de M. [C] et avis des parties sur l’opportunité d’ordonner une mesure de médiation ou de les renvoyer en audience de règlement amiable devant le juge conciliateur,

CONDAMNONS la société BE Immobilier aux dépens de l’incident.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT