TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00177 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZJK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[D] [T] [N] [U]

C/

[A] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à M^e Jeanne ESPANOL

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [T] [N] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [A] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 février 2024, Madame [D] [T] [N] [U] a donné à bail à Madame [A] [C] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 3]) situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 08 janvier 2025, Madame [D] [T] [N] [U] a fait signifier à Madame [A] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance. Madame [D] [T] [N] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, Madame [D] [T] [N] [U] a ensuite fait assigner Madame [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 6.024,89 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 16 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 06 février 2026, Madame [D] [T] [N] [U], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.024,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant au mois de février 2026 mais qu’il n’y avait pas eu de paiement depuis l’été.

Elle ajoute que la locataire n’avait pas respecté les engagements pris.

Madame [A] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois pendant 3 mois puis 200 euros en règlement de l’arriéré. Elle expose être veilleuse de nuit en CDI au Centre hospitalier de [Etablissement 1] et percevoir entre 1.600 et 1.800 euros de salaire. Elle ajoute être en intérim depuis la fin du moins de décembre et percevoir 1.200 euros par mois, être en congé maternité et que la naissance de son enfant est prévue au mois d’avril 2026. Enfin, elle indique être suivie par le CCAS.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

Par note en délibéré du 04 mars 2026, dûment autorisée, le conseil de Madame [D] [T] [N] [U] a produit la notification par la voie électronique du 30 octobre 2025 d’une copie de l’assignation à la Préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [D] [T] [N] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 février 2024 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 janvier 2025 à la locataire mais il lui indique un délai de deux mois pour régler la somme de 3.665 euros tout en précisant qu’à défaut de paiement dans un délai de six semaines la bailleresse entendra se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi l’un des délais indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu au contrat de bail et Madame [A] [C] n’était pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de vérifier si la locataire a apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [A] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [D] [T] [N] [U] produit un décompte arrêté au mois de février 2026 démontrant que Madame [A] [C] reste devoir la somme de 6.024,89 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Madame [A] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.024,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [A] [C], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 3 mensualités de 100 euros puis 28 mensualités de 200 euros chacune et d’une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, soit un total de 32 mensualités.

A la demande de Madame [A] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [A] [C] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [A] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [T] [N] [U], Madame [A] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 février 2024 entre Madame [D] [T] [N] [U] et Madame [A] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage [Adresse 3]) situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 09 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [A] [C] à verser à Madame [D] [T] [N] [U] à titre provisionnel la somme de 6.024,89 euros (décompte arrêté au arrêté au mois de février 2026, incluant une dernière facture de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [A] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 100 euros chacune puis 28 mensualités de 200 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [A] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [D] [T] [N] [U] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [A] [C] soit condamnée à verser à Madame [D] [T] [N] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [A] [C] à verser à Madame [D] [T] [N] [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [A] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,