Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00579

TJ Toulouse 26 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00579
Numéro(s) :	25/00579
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre CHARPYEtienne DURAND-RAUCHER
Cabinet(s) :	CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00579 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZED

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE, [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par son syndic en exercice la SARL DOMICIMM

[O], [J],

[A], [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M., [O], [J], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme, [P], [S], demeurant, [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandre CHARPY, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] sont propriétaires des lots n°02 et 77 au sein de la copropriété de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM, a fait délivrer à Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM, a fait assigner Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur, [O], [J] à lui régler la somme de 3896,61€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 décembre 2024; il sollicite cependant l’actualisation de la dette à l’égard de Madame, [S] et sa condamnation à verser la somme de 4993,51€ , se référant à ses conclusions actualisées ; il est sollicité que Monsieur, [J] et Madame, [S] soient condamnés solidairement à hauteur du montant de la dette contenue dans l’assignation ; il est également demandé de les condamner solidairement à verser à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 1000 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant 4ème trimestre 2024 pour un montant de 3896,61€ à l’égard de Monsieur, [J] et Madame, [S]. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des intérêts et frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 329,43€.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis en personne le 18 décembre 2024, Monsieur, [O], [J] n’est ni présent ni représenté.

Madame, [P], [S], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions écrites. Elle ne conteste pas l’existence de la dette mais en conteste le montant, sollicitant que soient déduits les frais correspondant au coût du commandement de payer, comme étant déjà pris en compte au titre des dépens, ainsi que la somme de 180 euros au titre de la « remise du dossier à l’avocat », qu’elle analyse comme une provision sur les frais d’avocat, faisant ainsi doublon avec la demande au titre des frais irrépétibles. Elle sollicite en conséquence que sa condamnation pour le paiement des charges indues soit limitée à la somme de 4664,68€. Elle expose sa situation financière délicate suite à la séparation du couple et fait état de l’intention de vendre l’appartement, qui s’est concrétisée par une première offre de vente, qui n’a cependant pas aboutie. Il est mentionné que la CECG, organisme caution du crédit immobilier contracté par le couple, a proposé une expertise du bien afin de proposer un prix de rachat. Le conseil de Madame, [S] expose que cette dernière fournit ainsi des efforts pour se rendre solvable et faire face à la dette une fois le bien immobilier vendu. Il est sollicité l’octroi d’un délai de grâce reportant le paiement à deux ans pour Madame, [S]. Il est également sollicité le rejet des autres prétentions du demandeur, notamment au titre des dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] justifie que Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] sont bien propriétaires des lots n°02 et 77 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 19 octobre 2023 et du 30 avril 2024, notifiés à Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] ; et un extrait du compte de copropriété arrêté au 4 novembre 2024, ainsi qu’un extrait du compte de propriété arrêté au 1er avril 2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 novembre 2024 comprenant le 4ème trimestre 2024: 3567,18€.

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis. Cependant, la solidarité ne se présume pas et doit être prouvée.

Or, le syndicat ne produit aucune pièce en ce sens et notamment le règlement de copropriété. Les débiteurs seront donc condamnés conjointement et non solidairement.

Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] seront condamnés conjointement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] la somme totale de 3567,18€, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de l’assignation.

L’actualisation de la dette des charges impayées au 1er avril 2025 étant contradictoire à l’égard de Madame, [S], il convient de constater qu’elle reste débitrice de la somme de 1096,90€ au titre des charges dues entre le 1erjanvier 2025 et le 1er avril 2025.

Madame, [P], [S] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] la somme totale de 1096,90€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seul le commandement de payer du 12 février 2024 doit être comptabilisé au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier à hauteur de 180€, intitulés « remise du dossier à l’avocat ».

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 149,43€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement des copropriétaires défaillants est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur, [J] et Madame, [S]. Cette dernière justifie en outre de démarches visant à vendre le bien immobilier, ce qui a vocation à permettre de solder la dette. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct. La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. »

Madame, [P], [S] expose sa situation financière et sollicite du tribunal de pouvoir régler la dette à l’issue d’un délai de deux ans, sollicitant ainsi un report de paiement.

Elle expose que la vente à venir du bien immobilier permettra au couple de bénéficier des liquidités nécessaires pour solder la dette de charges de copropriété.

Il convient de relever que la vente est susceptible d’intervenir prochainement, compte tenu de l’expertise en cours à l’initiative de l’organisme de caution pour faire une offre d’achat.

Les circonstances de l’espèce justifient d’accorder à Madame, [S] un report du paiement pour une durée d’une année, selon les modalités précisées au présent dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM, les sommes de :

-3567,18€ au titre des charges et provisions impayés au 4 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

-149,43€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM, la somme de 1096,90€, au titre des charges et provisions impayées au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE le report du paiement de la dette par Madame, [S] et AUTORISE en conséquence cette dernière à se libérer des sommes dues au titre des charges et provisions impayées et au titre des frais de recouvrement pré-contentieux à l’issue d’un délai d’un an à compter de la présente décision, les sommes ne devenant ainsi exigibles qu’à compter du

26 mars 2027 ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2], agissant par la société DOMICIMM, une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble, [Localité 2] sis, [Adresse 2] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [J] et Madame, [P], [S] aux dépens.

La greffière, Le juge