TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01948 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2FTF

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. LBP

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ORDONNANCE du 10 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, la S.A.S LBP a mis à bail au profit de la S.A.R.L. [M] [Y] des locaux situés au [Adresse 6][Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) à compter du 1er avril 2016.

Conclu pour une durée de dix années, le bail a fixé le loyer annuel à 65 000 euros, payable par quart et d’avance, outre le paiement de 2 300 euros par an au titre de la taxe foncière et de 502,80 euros par an au titre de l’assurance. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 32 500 euros.

Suite à des impayés, la S.A.S LBP a fait signifier à la S.A.R.L. [M] [Y] le 23 octobre 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 21 novembre 2025, la société LBP a fait assigner la société [M] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui a suivi la signification du commandement de payer, soit à effet du 23 novembre 2025,

— ordonner l’expulsion de la société [M] [Y], ainsi que de toutes personnes qu’elles auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, passé un délai sept jours suit la signification de la décision à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société [M] [Y], au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit 62 040,47 euros toutes taxes comprises, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en vigueur conformément aux termes du bail, outre les charges telles que prévues par le bail, et jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— condamner à titre provisionnel la société [M] [Y], au paiement d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, en application de la clause pénale prévue au bail, sauf à actualiser son montant en fonction de la dette locative arrêtée au jour du prononcé de l’ordonnance,

— condamner à titre provisionnel la société [M] [Y] au paiement des intérêts contractuels de retard prévus au bail,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

A titre subsidiaire,

— dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner à titre provisionnel la S.A.R.L. [M] [Y], au paiement à la S.A.S LBP, d’une indemnité d’occupation égal au montant du loyer en vigueur outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu’à complète libération des locaux,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

En tout état de cause,

— condamner à titre provisionnel la S.A.R.L. [M] [Y], aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement de payer, de saisies conservatoires et actes de dénonciation au débiteur et au tiers saisi,

— condamner la S.A.R.L. [M] [Y], à verser à la S.A.S LBP, 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 6 janvier 2026.

La S.A.S LBP, représentée par son avocat, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 23 octobre 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 23 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. [M] [Y] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.R.L. [M] [Y] occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. [M] [Y]. Il convient de fixer, à compter du 24 novembre 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction de la somme de 297,41 euros au titre de « Ass.2S » non étayée, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 61 743,06 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.A.S. LBP à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 21 novembre 2025.

Sur la clause pénale

La multitude et l’importance de pénalités réclamées portant sur une indemnité de 10% des sommes réclamées et de l’application d’intérêts contractuels de retard caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Dès lors, au regard des circonstances de l’espèce, il convient de considérer comme non sérieusement contestable au titre des pénalités contractuelles un montant de 5 000 euros auquel la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la S.A.R.L. [M] [Y] aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.R.L. [M] [Y] à payer à la S.A.S LBP 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.S. LBP et la S.A.R.L. [M] [Y] concernant les locaux situés n°[Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) depuis le 23 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. [M] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés n°[Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.A.S. LBP à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 24 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.A.S. LBP à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [M] [Y] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. [M] [Y] à payer à la S.A.S. LBP chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. [M] [Y] à payer à la S.A.S. LBP, 61 743, 06 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, 4e trimestre 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamne la S.A.R.L. [M] [Y] à verser à la S.A.S. LBP une provision de 5 000 euros (cinq mille euros) à valoir sur les pénalités contractuelles ;

Condamne la S.A.R.L. [M] [Y] aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. [M] [Y] à payer à la S.A.S. LBP 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE