AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00496 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOH6

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [B] [G]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique du 15 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (par case + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit signifié le 23 juin 2025, Madame [B] [G] a fait citer Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] afin de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4 104,45 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation (soit à compter du 23 juin 2025),

la somme de 10 208,94 euros au titre de l’indemnisation des dégradations et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

la somme de 191,12 euros au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

la somme de 85 euros au titre des frais de serrurier pour l’ouverture du logement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

outre les entiers frais et dépens de l’instance,

rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025, lors de laquelle Madame [G], dûment représentée, a maintenu ses demandes.

Les défendeurs, dûment assignés par exploits d’huissier transformés en procès-verbaux de recherches infructueuses, étaient absents à l’audience. Ils n’étaient ni représentés, ni excusés.

La présente décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les arriérés locatifs :

Aux termes de l’article 7a de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, du décompte et de la régularisation sur charges (justificatifs produits) que les défendeurs sont redevables de : 2 928 euros (4 mois de loyers impayés) + 1 176,45 euros (régularisation de charges) = 4 104,45 euros.

Ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

L’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 énumère les réparations incombant au locataire, notamment :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Il sera rappelé que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui pourraient être dues à une vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il est également rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, mais doit être justifiée et non fixée forfaitairement : ainsi, la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les sommes dues au bailleur, l’indemnisation de ce dernier n’étant pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

*

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du contrat de location du 21 novembre 2021, du congé pour vendre signifié le 28 mai 2024, de l’état des lieux de sortie de la précédente locataire en date du 13 novembre 2021 (faisant foi de l’état des lieux à l’entrée dans le logement des défendeurs, dans la mesure où il a été établi moins d’une semaine avant l’entrée dans les lieux des défendeurs), de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 2 décembre 2024, des devis produits, qu’après trois ans seulement d’occupation du logement par Madame [P] et Monsieur [I], des dégradations ont été commises dans le logement par les locataires. En outre, il résulte du constat d’état des lieux de sortie que divers objets et meubles avaient été laissés dans l’appartement et dans la cave, nécessitant de les débarrasser.

Au vu de la comparaison entre les états des lieux précédant respectivement l’entrée dans les lieux, puis établi à la sortie des lieux, et au vu des devis produits, Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] sont redevables de la somme de : [10 208,94 – (230 + (30% x 5 460))] = 8 340,94 euros au titre des réparations locatives, du nettoyage et de la remise en état du logement. En effet, il convient de déduire des devis produits (notamment pièce 11) la remise en peinture du radiateur (230 euros), concernant lequel aucune dégradation n’est particulièrement notée, ainsi qu’un coefficient de vétusté de 15% x 2 ans* (*déduction faite d’une année de « franchise » sur la durée totale d’occupation du logement) sur la remise en peinture de la totalité de l’appartement.

Il convient de déduire de ces sommes le dépôt de garantie de 600 euros, soit : 8 340,94 – 600 = 7 740,94 euros.

Ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Enfin, ils sont solidairement redevables de la somme de 191,12 euros au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, et de la somme de 85 euros au titre des frais de serrurier pour l’ouverture du logement.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [G] ont dû engager des frais pour faire valoir ses intérêts ; il convient de lui accorder une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juges des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour du délibéré,

Condamne solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [B] [G] la somme de 4 104,45 euros au titre de l’arriéré locatif (charges et loyers), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamne solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [B] [G] la somme de 7 740,94 euros au titre de l’indemnisation des réparations et dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamne solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [B] [G] la somme de 85 euros au titre des frais de serrurier, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamne solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [B] [G] la somme de 191,12 euros au titre des frais de constat d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [B] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [P] et Monsieur [S] [I] au paiement des entiers frais et dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame E. BALLUT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente