MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 26/01250 – N° Portalis DBW2-W-B7K-NBXU

AFFAIRE : S.A. LA CAISSE D’EPARGNE CEPAC / [S] [O] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

en présence de [V] [R], greffier stagiaire lors des débats

copie + grosse à

Me [Localité 1]-marie SECHIARI

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

S.A. LA CAISSE D’EPARGNE CEPAC,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par M^e Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant Me %athieu JACQUIERS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [S] [O] [Z]

né le à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 18 Mai 2026, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. LA CAISSE D’EPARGNE CEPAC à l’encontre de monsieur [S] [O] [Z] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 12 novembre 2025 et publié le 30 Décembre 2025au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 3] volume 2025 S n°108 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 2], dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 4] figurant au cadastre section AP n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 4] de [Localité 5] pour une contenance de 46a 84ca.

Le lot numéro soixante dix-sept (77) : dans le bâtiment E, escalier unique, au 4ème étage un APPARTEMENT situé à gauche compreant : un hall d’entrée et dégagement, un salon, une cuisine, trois chambres, une salle de bains, un WC.

Et les cent soixante-cinq/dix millièmes (165/10000èmes) des parties communes générales.

Et les huit cent quatre-ving/dix millièmes (880/10000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment E.

Le lot numéro soixante dix-huit (78) : dans le bâtiment E, escalier unique, au sous-sol, une CAVE, soit la cinquième à droite en entrant.

Et les dix/dix millièmes (10/10000èmes) des parties communes générales.

Et les cinquante trois/dix millièmes (53/10000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment E..

Vu l’assignation signifiée le 26 Février 2026 pour l’audience du 27 avril 2026 par acte remis à étude (le domicile étant confirmé par un voisin, le facteur et le requis ayant confirmé son domicile par téléphone) et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 03 Mars 2026 ;

Vu l’examen du dossier lors de l’audience du 27 avril 2026 en présence du créancier poursuivant représenté par son avocat et, en l’absence du débiteur saisi ;

Le débiteur, bien que régulièrement assigné n’a pas constitué avocat et ne s’est pas présenté à l’audience pour faire valoir les moyens que la loi lui permet de présenter sans l’assistance d’un avocat ; il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine,

Vu la mise en place du paiement d’une contribution pour l’aide juridique codifiée à l’article 1635 bis Q du code général des impôts modifié par l’article 128 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et, le décret n° 2026-250 du 7 avril 2026 relatif à la contribution pour l’aide juridique ;

Vu le paiement du timbre fiscal de 50 euros en date du 26 mars 2026 par la requérante, la saisine de la présente juridiction par la société Caisse d’Epargne CEPAC est recevable.

Sur le fond,

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des éléments produits aux débats:

— que la vente est poursuivie en vertu d’un acte authentique de vente reçu le 24 juillet 2019 par Me [L] [Q], notaire associé à [Localité 6], consentant deux prêts d’un montant principal de 9.600 euros à taux 0% et d’un montant principal de 87.016,47 euros hors assurance fixé à la date du contrat à la somme de 1,78% l’an ; deux hypothèques conventionnelles ont été publiées ainsi qu’une inscription de privlège de préteur de deniers ;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 12 novembre 2025 et publié le 30 Décembre 2025au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 3] volume 2025 S n°108 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ;

— que concernant l’origine de propriété, les biens immobiliers ci-dessus désignés appartiennent à monsieur [Z] pour en avoir fait l’acquisition préalablement à son mariage aux termes d’un acte de vente reçu le 24 juillet 2019 par Me [Q], Notaire associé à [Localité 6], publié le 09 août 2019 au SPF d'[Localité 3] 2 sous les références volume 1324P02 2019P5792 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 03 mars 2026 ;

— que la Caisse d’Epargne CEPAC sollicite, dans son commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance du poursuivant à la somme totale de 82.162,22 (7.697,10 euros+74.465,12 euros (principal, intérêts et frais), provisoirement arrêtée au 31 août 2025 outre intérêts postérieurs au taux contractuel à compter de cette date et jusqu’à paiement complet, sans préjudice des autres frais et accessoires ;

Que dans son assignation la Caisse d’Epargne CEPAC actualise sa créance et solicite de voir retenir le montant de la créance du poursuivant à la somme totale de 82.747,61 (7.697,10 euros+75.050,51 euros (principal, intérêts et frais), provisoirement arrêtée au 20 février 2026 outre intérêts postérieurs au taux contractuel à compter du 21 février 2026 et jusqu’à paiement complet, sans préjudice des autres frais et accessoires, détaillée comme suit:

— prêt PTZ n°5467557

— échéances impayées du 01/09/2024 au 01/05/2025 377,43 euros

— capital restant dû au 15/05/2025 6.840,00 euros

— prorata de la prime d’assurance du

02/05/2025 au 15/05/2025 0,87 euros

— indemnité de résolution du contrat 478,80 euros

total sauf mémoire, erreur ou omission 7.697,10 euros

— prêt modulable n°5467556

— échéances impayées du 01/09/2024 au 01/05/2025 3.752,72euros

— capital restant dû au 15/05/2025 65.633,81euros

— intérêts courus sur capital restant dû du 02/05/2025

au 15/05/2025 calculés au taux contractuel du prêt 1,78% 44,81 euros

— prorata de la prime d’assurance du

02/05/2025 au 15/05/2025 8,31 euros

— intérêts de retard au taux contractuel soit 1,78%

sur les échéances impayées du 01/09/2024 au 15/05/2025 62,28 euros

— intérêts de retard au taux contractuel soit 1,78% sur capital

restant dû et échéances impayées

du 18/06/2025 au 31/08/2025 368,83 euros

— indemnité de résolution du contrat 4.594,36 euros

— intérêts de retard au taux contractuel soit 1,78% sur capital

restant dû et échéances impayées

du 01/09/2025 au 20/02/2026 585,39 euros

intérêts de retard au taux contractuel soit 1,78% sur capital

restant dû et échéances impayées

à compter du 21/02/2026 jusqu’à complet paiement mémoire

total sauf mémoire, erreur ou omission 75.050,51euros

— Sur l’exigibilité de la créance de la Caisse d’Epargne CEPAC,

En application de l’article 7, § 1, de la directive n°93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel.

Selon l’article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08).

La Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.044, publié ; 1ère Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

En l’espèce, la Caisse d’Epargne CEPAC fonde sa demande sur l’inexécution d’un prêt régularisé par acte notarié du 24 juillet 2019 après offre de prêt signée le 18 juin 2019.

Il résulte du paragraphe intitulé “Exigibilité anticipé- Déchéance du terme” en page 9 sur 13 de l’offre de prêt que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification à l’Emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants: défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse […]”

Cette clause, qui ne laisse à l’emprunteur qu’un délai de 15 jours pour remédier à sa défaillance, crée un déséquilibre significatif au détriment de ce dernier en ce que ce délai n’apparaît pas raisonnable eu égard au montant du crédit accordé et de la durée du prêt.

Consciente que la clause de déchéance du terme stipulée au contrat est, en tant qu’elle vise la défaillance du débiteur dans le remboursement des sommes dues, abusive et doit, en conséquence, être réputée non écrite en application de l’article L. 241-1 du code de la consommation, de sorte qu’elle ne pouvait pas fonder l’exigibilité anticipée de l’ensemble des sommes dues en exécution des deux prêts consentis à l’emprunteur, la Caisse d’Epargne CEPAC soutient avoir prononcé, sur le fondement des dispositions de l’article 1226 alinéa 3 du code civil, la résolution du prêt aux torts exclusifs de l’emprunteur, en l’absence de paiement des échéances contractuelles depuis le 1er septembre 2024 caractérisant un manquement grave de monsieur [Z] à son obligation principale.

En effet, selon l’article 1226 du code civil, applicable au présent litige compte tenu de la date du contrat, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification, et sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. Il est ajouté qu’en cas de contestation de la résolution, le créancier doit prouver la gravité de l’inexécution.

Aussi, la gravité du manquement de l’emprunteur à son obligation de paiement n’est pas exclusive d’un délai de préavis raisonnable qui doit être apprécié in concreto.

Selon les dispositions de l’article L.313-51 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

En l’espèce, par courriers du 10 février 2025, la Caisse d’Epargne CEPAC a procédé à l’envoi d’un courrier de relance amiable à monsieur [Z] (destinataire inconnu à l’adresse) laissant à ce dernier un délai d’un mois pour proposer des mesures de remédiation le cas échéant.

Le 17 mars 2025, la Caisse d’Epargne CEPAC a adressé à monsieur [Z] deux lettres de mises en demeure laissant à monsieur [Z] 45 jours à compter de la réception de la présente pour régler les échéances impayées (entre le 1er septembre 2024 au 01 mars 2025), sous peine de voir procéder à la résolution du contrat, sans effet rétroactif, aux conditions de l’article 1226 du code civil et, de voir appliquer les dispositions de l’article L.313-51 du code de la consommation. Les courriers ont été retournés avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse indiquée”.

Par courriers en date du 16 mai 2025, cette fois-ci retournés avec la mention “pli avisé et non réclamé”, la Caisse d’Epargne a notifié à monsieur [Z] la résolution des contrats de crédit immobilier, motivée par le non-paiement réitéré des échéances impayées, sans effet rétroactif. Il était mentionné sur les courriers la possibilité pour monsieur [Z] de saisir le juge pour contester la résolution.

Les courriers mentionnaient l’intégralité des sommes dues au titre des deux prêts pour 74.099,67 euros, outre intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 1,78% et 7.697,10 euros (taux d’intérêts du prêt 0%).

Il y a lieu de constater que la Caisse d’Epargne CEPAC a notifié la résolution unilatérale du contrat, ayant pour conséquence le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés, plus de trois mois après la relance amiable et plus de deux mois après la mise en demeure de payer, ce alors que les échéances n’étaient plus payées depuis neuf mois.

Il en résulte que le prêteur a permis à l’emprunteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable avant de lui notifier la résolution du contrat en raison de la persistance de l’inexécution.

Au surplus, il n’est pas contesté que monsieur [Z] était redevable de six échéances impayées lors de la mise en demeure préalable de payer, caractérisant ainsi la gravité de l’inexécution.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, par application des dispositions combinées des articles 1226 du code civil et L. 313-51 du code de la consommation, que la résolution unilatérale du contrat a été régulièrement prononcée, ayant pour conséquence l’exigibilité des sommes dues au titre du prêt

— --

Il résulte de ce qui précède que la procédure est régulière au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution , puisque reposant sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Sur la vente,

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Il convient de constater qu’aucune demande n’a été formulée par le défendeur dans le sens d’une vente amiable, celui-ci n’ayant pas comparu à l’audience d’orientation.

En conséquence, il convient d’ordonner la vente forcée et en conséquence de fixer la date d’adjudication qui aura lieu le lundi 14 septembre 2026 à 09 heures.

Il y a lieu de prévoir que les visites du bien saisi par les éventuels acquéreurs seront assurées par un membre de la SAS PROVJURIS, commissaires de justice associés à [Localité 7], aux jours fixés. L’huissier pourra se faire assister d’un professionnel agrée aux fins d’actualiser les diagnostics qui seraient périmés. Il pourra également se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, seulement en cas de difficultés qui devront être relatées dans le procès-verbal.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la Caisse d’Epargne CEPAC sera déboutée de sa demande sur ce point.

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe, de sorte qu’il n’y a pas d’en ordonner distraction au profit de M^e Maylis-Marie SECHIARI, avocate au barreau d’Aix-en-Provence (les coûts des visites et des divers diagnostics et leur réactualisation étant compris dans les frais préalables taxés).

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la saisine de la présente juridiction par la société Caisse d’Epargne CEPAC ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière ;

FIXE la créance de la société Caisse d’Epargne CEPAC à la somme totale de 82.747,61 euros (7.697,10 euros+75.050,51 euros) (principal, intérêts et frais), provisoirement arrêtée au 20 février 2026 outre intérêts postérieurs au taux contractuel à compter du 21 février 2026 et jusqu’à paiement complet, sans préjudice des autres frais dus, notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution ;

ORDONNE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi selon les modalités sur cahier des conditions de vente et sur la mise à prix fixée par le créancier ;

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

FIXE l’audience d’adjudication au Lundi 14 septembre 2026 à 9 heures 00.

DIT que l’immeuble saisi pourra être visité du lundi 31 août 2026 au mercredi 02 septembre 2026 (au choix du poursuivant) précédant l’audience d’adjudication pour un temps de visite d'1 heure pouvant être allongé par tranche de 30 mn suivant le nombre de visiteurs présents, dans la tranche horaire de 9 heures / 18 heures, par un membre de la SAS PROVJURIS, commissaires de justice associés à [Localité 7], qui sera autorisé à faire pénétrer les éventuels acquéreurs dans les lieux en cas d’opposition du débiteur et sous réserve de dresser un procès-verbal de difficultés, avec l’assistance si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe, sans qu’il y ait lieu d’en ordonner distraction au profit de M^e Maylis-Marie SECHIARI, avocate au barreau d’Aix-en-Provence;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L.322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les biens saisis peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, le cas échéant, sur l’immeuble.

Le présent jugement a été signé à [Localité 3], le 18 mai 2026 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et par madame Anaïs GIRARDEAU, greffier, et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION