MINUTE N°

N° RG 24/00179 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS4X

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [I] [F]

Madame [L] [F] née [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré , immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat du barreau des Hauts-de-Seine

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [F] née [V] le 25/03/1985 à [Localité 9] , demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffière lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : [I] [F] et [L] [F] née [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mars 2023, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 1.190,49 euros outre 196,38 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par actes de commissaire de justice du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V]avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 19.037,63 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT n’est pas opposée à la demande de délais.

Madame [L] [F]née [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, versant aux débats l’échéancier consenti par la bailleresse par mensualités de 250 euros à compter du mois de mai 2025. S’agissant de sa situation personnelle, elle précise qu’elle est séparée de Monsieur [I] [F], qu’ils vivent toujours sous le même toit, qu’elle suit une formation pour devenir infirmière, qu’elle perçoit 1.950 euros d’aide de la Caisse des allocations familiales, que Monsieur [I] [F] perçoit un salaire de 1.200 euros, qu’ils ont cinq enfants entre 5 et 16 ans. Elle ajoute qu’elle rembourse 240 euros par mois au titre d’un crédit à la consommation.

Bien que cité par remise de l’acte à domicile, Monsieur [I] [F] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 13.368,93 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte relevant que Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] restent lui devoir la somme de 19.037,63 euros au 28 mars 2025. Il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite (19,84 relatifs à la notification à la CCAPEX, 31 euros, 135,17 euros relatifs à l’assignation, 34,27 euros et 171,33 euros relatifs au commandement de payer). En outre, il y a lieu de déduire les sommes de 7,62 euros de pénalités d’enquête sociale appliquées à douze reprises et les frais de dossier de 25 euros, qui ne sont pas justifiés. Le montant de l’arriéré locatif s’élève donc au 28 mars 2025 à la somme de 18.529,58 euros.

Madame [L] [F] née [V] reconnaît être redevable de la somme réclamée à l’audience. Monsieur [I] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [L] [F] née [V] et Monsieur [I] [F] seront donc solidairement condamnés à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 18.529,58 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13.368,93 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (11 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la situation personnelle et financière des débiteurs telle qu’exposée à l’audience, et de l’échéancier consenti entre les parties, Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et relative aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et leur expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 18.529,58 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025, après déduction du versement de 800 euros le 10 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 13.368,93 euros et à compter de la présente ordonnance pour le

surplus ;

AUTORISONS Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] soient solidairement condamnés à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

* que les sort des meubles laissés sur place soit régi selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [L] [F] née [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Madame Blandine JAOUEN, greffière.

La greffière, La juge,