TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03009

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPFL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE

L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[Q] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH31), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [H],

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 octobre 2024, signé électroniquement, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Monsieur [Q] [H] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 9]) situé [Adresse 6], [Adresse 10] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 364,37 euros et une provision sur charges mensuelle de 39,51 euros.

Le 27 mars 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Monsieur [Q] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.650,40 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 15 mai 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui s’élève à la somme de 415.02 euros et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.806,71 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Il indique qu’un prélèvement a été réalisé le 12 novembre 2025 et explique que le locataire a proposé de payer la somme de 1.000 euros et de solder le reste de la dette à hauteur de 100 euros par mois, ce à quoi il exprime son accord.

Monsieur [Q] [H] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il propose de régler la somme de 1.000 euros afin d’apurer sa dette locative puis de régler la somme mensuelle de 100 euros, en plus du loyer courant. Il déclare qu’il devrait percevoir des indemnités pour un montant situé entre 900 euros et 1.200 euros, suite à son licenciement pour inaptitude. Il précise vivre seul.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 9 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article La résiliation par le bailleur – Le locataire en situation d’impayés) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable.

Ce délai est plus favorable aux locataires, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins leur bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection des locataires et plus favorable à ces derniers, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.235,38 euros a été signifié le 27 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Q] [H] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 415,75 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 9 décembre 2025 démontrant que Monsieur [Q] [H] reste devoir la somme de 3.806,71 euros, mensualité de novembre 2025 comprise.

Monsieur [Q] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.806,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience pour les mois d’octobre et novembre 2025, des propositions de règlements formulées par Monsieur [Q] [H], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et de l’accord du bailleur, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité de 1.000 euros, puis de 27 mensualités de 100 euros chacune et d’une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [Q] [H], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Q] [H] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Q] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Monsieur [Q] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2024 entre l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE et Monsieur [Q] [H] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 9]) situé [Adresse 11] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [H] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 3.806,71 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Q] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 1.000 euros, puis 27 mensualités de 100 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Q] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [Q] [H] soit condamné à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [H] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente