RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHGB

NAC : 70H

Minute N° 26/00003

Projet : Fixation d’indemnité d’expropriation – Parcelle AL 394

À l’audience du 09 Février 2026, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa [E], Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée par Maître Caroline BOBTCHEFF de la SELARL CAROLINE BOBTCHEFF, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [F] [E]

[Adresse 12]

[Adresse 23]

[Localité 14]

Mme [K] [J] [L] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 17]

[Localité 14]

Succession de M. [E] [X] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 18]

[Localité 14] (RÉUNION)

D’AUTRE PART,

En présence de Monsieur [V] [S], Commissaire du Gouvernement.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant courrier du 24 juillet 2025, reçu au greffe le 05 août 2025, la commune de [Localité 25] (Réunion) a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de voir fixer les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle AL [Cadastre 11], dont le propriétaire, [X] [R] [E], est décédé le 18 octobre 2010, et à présent la succession de [X] [R] [E], cette parcelle étant située [Adresse 26], sur le territoire de la commune de [Localité 25] (Réunion), et ce dans le cadre d’un projet d’aménagement d’un parking administratif dédié à l’école élémentaire [Adresse 22] située à côté.

Selon arrêté préfectoral du 26 avril 2023, les travaux en lien avec le projet ont été déclarés d’utilité publique et par arrêté préfectoral du 11 octobre 2024, pris après celui du 1er septembre 2023 devenu caduc, la parcelle AL [Cadastre 11] a été déclarée cessible.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 25 octobre 2024.

La commune a notifié son mémoire valant offre aux expropriés par trois lettres recommandées avec accusé de réception mais les plis sont revenus avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse indiquée”.

C’est dans ces conditions que la commune de [Localité 25], représentée par son avocate, a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues au titre de l’expropriation.

Par ordonnance du 15 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux au 14 novembre 2025 et avisé les parties de la date de l’audience au 24 novembre suivant.

Par conclusions du 15 octobre 2025, enregistrées au greffe le même jour, la commissaire du gouvernement a proposé de retenir la méthode par comparaison et un prix de 88 euros le m², soit un prix total de 154.912 euros pour la parcelle AL [Cadastre 11], classée en zone AUF du PLU.

La visite des lieux a été effectuée le 14 novembre 2025 en présence de l’avocate représentant la commune, de l’opérateur foncier et du chargé d’opération de la mairie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2025. La commune représentée a maintenu ses demandes et déposé ses écritures et pièces. Les défendeurs n’ont pas comparu.

Par dernier mémoire, la commune de [Localité 25] a demandé au juge de fixer son offre à la somme de 150.000 euros en retenant la méthode par comparaison.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », soit en l’espèce le 25 octobre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il ressort des éléments du dossier et du transport sur les lieux que la parcelle non bâtie AL [Cadastre 11], d’une surface totale de 1590 m², se situe [Adresse 26], sur le territoire de la commune de [Localité 25], dans un secteur urbanisé. Elle est entourée de constructions à usage d’habitation, d’établissements scolaires dont l’école [Adresse 22] et bénéficie d’un accès direct au [Adresse 16] donnant accès aux RD [Cadastre 10] et [Cadastre 9].

La parcelle est en forme de rectangle irrégulier plat se terminant par une pointe en pente épousant le virage du [Adresse 16]. Le plat et la pointe sont séparés par une butte. S’il est donné l’impression qu’après la butte, la partie en pointe se trouve occupée par un tiers, une observation plus précise des lieux a permis de vérifier qu’un grillage délimite en réalité bien la parcelle en cause de celle du voisin. Il n’en demeure pas moins que les voisins de la parcelle ont installé un très joli jardin avec plantations et arbres sur la pointe de la parcelle AL [Cadastre 11] et qu’un portillon au niveau de leur grillage permet d’accéder à ce jardin qu’ils paraissent avoir créé et entretenir.

Le bien est en tout cas libre de toute occupation et de toute location.

Hormis la pointe, le terrain est plat et non enclavé sur 1590 m². Il n’est pas concerné par le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR). La parcelle est située en zonage AUF, lequel couvre des zones naturelles partiellement ou non équipées réservées aux équipements publics selon certaines conditions, soit donc non constructible autrement.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat”.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

Les expropriés n’ont par définition transmis aucune date de référence.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit, le 25 octobre 2024.

S’agissant ensuite de la date de référence quant à l’estimation du bien, l’article L. 322-2 du même code prévoit que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 19] [Localité 24], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

En l’espèce, l’expropriante a indiqué, pour la date de référence tenant à la consistance du bien, la date du 09 juin 2023, soit la date de la dernière approbation du PLU en vigueur approuvé le 23 février 2017, ce pour tenir compte du projet.

Il convient donc de retenir la date du 09 juin 2023 comme date de référence quant à l’estimation du bien en application de l’article L.322-6 du du code de l’expropriation.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

La qualification de terrain à bâtir est donc réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

En l’espèce, la parcelle AL [Cadastre 11] ne remplit pas les conditions cumulatives pour être qualifiée de terrain à bâtir à la date de référence à la fois de par sa configuration et en lien avec son zonage naturel partiellement ou non équipé réservé à des équipements publics selon certaines conditions, soit donc frappé d’insconstructibilité pour toute autre construction.

Il sera donc seulement pris en compte son usage effectif à la date de la présente décision, comme l’indique l’expropriante.

Selon le commissaire du gouvernement, il y a lieu de retenir une situation privilégiée en ce que la parcelle en cause bénéficie d’un emplacement favorable, dans une zone périurbaine avec une pression foncière, avec des établissements scolaires proches et dans un secteur d’habitations desservi par les réseaux.

Un terrain ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir doit donc être évalué selon son usage effectif mais il peut être retenu le concernant une situation privilégiée permettant de lui accorder une plus-value et dès lors une évaluation supérieure à celle de l’usage effectif par référence aux prix de transactions portant sur des terrains présentant des caractéristiques similaires et ayant un usage effectif comparable, par application d’une décote sur le prix moyen.

Il a été observé que la parcelle AL [Cadastre 11] se situe à proximité immédiate de l’agglomération qu’elle jouxte et qu’elle est limithophe à la zone UC correspondant, selon le PLU, à une zone de densité moyenne couvrant le tissu urbain lache et discontinu de la commune et qu’elle dispose d’un accès en façade au chemin asphalté [Localité 21]. La parcelle se situe à proximité de constructions d’habitation et d’établissement scolaires mais non dans une zone fortement urbanisée. Il sera retenue une situation privilégiée mais modérée.

Sur l’évaluation des indemnités

La commune de [Localité 25] propose une indemnité totale de 150.000 euros selon une évaluation de son usage effectif et la méthode par comparaison. Elle propose de retenir, sur la base de 4 termes de référence retenus par le pôle d’évaluation des Domaines concernant 4 ventes de terrains à bâtir en zone UC (de constructibilité supérieure, faute de références situées dans le même zonage que le bien) situés dans un rayon de 500 m et, dont il résulte un prix médian de 213 euros le m². Elle propose de retenir un abattement de 60 % pour rendre compte d’une valeur intermédiaire entre celle d’un terrain constructible et celle d’un terrain agricole soit, 213 euros x 0,4 = 85,20 euros le m².

Ramené aux 1590 m² de la parcelle en cause, la commune propose une indemnité principale de 135.468 euros (1590 m² x 85,20 euros le m²), outre 14.550 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit donc 150.050 euros.

Aucune proposition de prix n’existe de la part des expropriés.

De son côté, la commissaire du gouvernement retient 6 termes de comparaison en secteur UC dont 5 parcelles en section AL (AL [Cadastre 13], [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 4]-[Cadastre 6] et [Cadastre 1]) du cadastre dans un secteur géographique situé à moins de 500 m du terrain à évaluer et une parcelle AK [Cadastre 7], pour un prix moyen de 220,16 euros le m².

Si les termes retenus par la commune sont cohérents et pertinents. Il convient de retenir le prix de 220,16 euros le m² afin de tenir compte de la situation privilégiée modérée de la parcelle AL [Cadastre 11].

Il sera appliqué sur le prix retenu de 220,16 euros, un abattement de 60 % selon le même raionnement que l’expropriante : soit 220,16 euros x 0,4 = 88,06 euros le m², arrondi à 88 euros.

Sur l’indemnité principale

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

Il convient donc de dire que l’indemnité principale sera de 139.920 euros (1590 m² x 88 euros le m²).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».

Cette indemnité, qui doit être calculée sur la base de 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 euros (1.000 euros), de 15 % entre 5.001 euros et 15.000 euros (1.500 euros) et de 10 % pour le surplus (12.492 euros), s’élève donc à la somme de 14.992 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que la valeur totale du bien s’élève à la somme de 154.912 euros au titre des indemnités principales et de remploi.

Sur les frais et dépens

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune de [Localité 25] les supportera.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au titre des indemnités dues aux ayants-droit de la succession de [X] [R] [E] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée Section AL n° [Cadastre 11] dont il était le propriétaire, située [Adresse 26], sur le territoire de la commune de [Localité 25] (Réunion), dans le cadre de l’aménagement d’un parking administratif dédié à l’école élémentaire [Adresse 22], les sommes suivantes :

—  139.920 euros (cent trente-neuf mille neuf cent-vingt euros) au titre de l’indemnité principale,

—  14.992 euros (quatorze mille neuf cent quatre-vingt-douze euros) au titre de l’indemnité de remploi.

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 25] et en tant que de besoin l’y condamne.

La présente décision a été signée par la vice-présidente de l’expropriation et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE DE L’EXPROPRIATION