N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/02139 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUQ3

DEMANDERESSE :

[Adresse 12] agissant poursuites et diligences de son Syndic LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège est [Adresse 1], domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

PÔLE RÉGIONAL DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVÉS en sa qualité d’administrateur de la succession non réclamée de Monsieur [X], [Z] [D], décédé le 6 août 2014 à [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 avril 2025, le [Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE a donné assignation au Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 18-1-A de la Loi du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, du contrat de syndic et des articles 1240 du Code civil et 700 du code de procédure civile :

Condamner la succession vacante de Monsieur [X] [D] représentée par le [Adresse 9] à payer au Syndicat des Copropriétaires : – au titre des charges échues, la somme de 9.495 € arrêtée à la date du 5 février 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic,

— la somme de 1.291,60 € à titre provisionnel pour les 2 prochains trimestres, en raison des appels de charges à échoir sur l’exercice en cours.

Condamner la succession vacante de Monsieur [X] [D] représentée par le Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés du Centre et du Loiret à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d’impayé. Condamner la succession vacante de Monsieur [X] [D] représentée par le [Adresse 9] à payer au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la succession vacante de Monsieur [X] [D] représentée par le Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés du Centre et du Loiret aux entiers dépens, qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose que M. [X] [D], décédé le 6 août 2014, était propriétaire des lots n°244 et 763 au sein de la résidence [7] ; que le [Adresse 10] a été nommé aux fonctions de curateur de sa succession, vacante. Il fait valoir que la succession ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 5 février 2025 la somme de 9 495 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé.

A l’audience du 1er juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 12] se contente de verser aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux au nom de M. [X] [D];

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 31/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 31/09/2025;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de M. [X] [D], arrêté au 5 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après)

— des jugements condamnant Le Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés ès qualité au titre des charges de copropriétés,

Il ressort de l’ensemble de ces documents que les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 05 février 2025 n’ontr pas été réglées à hauteur de la somme de 9205,86 € [38464,21 – 29258,35 ].

La lettre de mise en demeure présentée le 10 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La [Adresse 5] en sa quality de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D], sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9205,86 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 05 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] a mis en demeure la [Adresse 5] en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D], de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours et précisé le montant restant dû.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La Direction Générale des Finances publiques du Centre et du Loiret- Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1291,60 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les 3ème et 4ème trimestres de l’exercice comptable soit du 01er avril 2025 au 30 septembre 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Au regard de la vacance de la succession et du temps nécessiare pour vendre le bien, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la [Adresse 5] en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D] sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE la Direction Générale des Finances publiques du Centre et du Loiret- Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D] à verser au [Adresse 11] [Localité 8] les sommes suivantes :

9.205,86 € (NEUF MILLE DEUX CENT CINQ EUROS QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 05 février 2025 ;

1.291,60 € (MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS SOIXANTE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 01er avril 2025 au 30 septembre 2025.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8];

CONDAMNE la [Adresse 5] en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE la Direction Générale des Finances publiques du Centre et du Loiret- Pôle Régional de Gestion des Patrimoines Privés en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [D] à payer au [Adresse 11] [Localité 8] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD