N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

02 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/04193 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZPK

DEMANDERESSES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 9] »

représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LES TROIS ROCHES, dont le siège social est situé [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Amaury DEVILLERS de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Cyril GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 11] »

représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LES TROIS ROCHES, dont le siège social est situé [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Amaury DEVILLERS de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Cyril GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [K] [C]

née le 14 Avril 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier.

A l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 02 Décembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C.BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 Décembre 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [C] est propriétaire au [Adresse 4] à [Localité 7] du lot n°18 relevant le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] et du lot n° 40 relevant du Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BOTANIA D.

Le 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] représentés par leur syndic, ont donné assignation à Mme [K] [C] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] et :la somme de 2368,82 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 01er septembre 2025 au titre des somems dues pour les exercices précédents outre intérêts au taux légal sur la somme due lors de l’envoi de la mise en demeure du 25 avril 2025 en application de l’article 36 du Décret de 1967, soit sur la somme de 2115,67 € ;la provision de 759,45 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours outre intréêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ; condamner cette dernière à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] et :la somme de 256,07€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 01er septembre 2025

ordonner la capitalisation des intérêts

condamner cette dernière à payer aux deux syndicats des copropriétéaires la somme totale de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;ordonner au visa de l’article 10-1 de la Loi de 1965 que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement pouvant être prévelevés le cas échéant ertseraont à al charge du copropriétaire débiteur;

rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit.

Ils font valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé.

A l’audience de renvoi du 04 novembre 2025, les deux syndicats des copropriétaires, représentés parleur Conseil, maintiennent leurs demandes.

Mme [K] [C], régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, puis reconvoquée par le greffe ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 01er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I- SUR LES SOMMES SOLLICITEES PAR [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [10]

1- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10]

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er avril 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01er septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2264,69

Frais sollicités 104,13

TOTAL 2368,82

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [K] [C] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 01er septembre 2025 à hauteur de la somme de 2264,69 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 28 avril 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [K] [C] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2264,69 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 2095,63 € et à compter de l’assignation du 18 septembre 2025 pour le surplus;

2- Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. La demande de remboursement des frais de mise en demeure de 18,62 € sollicitée à ce titre (12+ 6.62 €) sera rejetée.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens) de 85,51 € (au décompte au 15/05/2024), leur réalité n’est pas justifiée, le commandement n’ayant pas été produit. Cette demande sera rejetée.

3- Sur les charges ET FOND TRAVAUX à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 25 avril 2025 présentée le28 avril suivant, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] C a mis en demeure Mme [K] [C] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours.

En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles; cependnat, à la date du 28 avril 2025, toutes les provisions sur charges étaient déjà échues puisque l’exercice comptable est du 01 juillet au 30 juin et qu’au 25 avril 2025, le dernier trimestre de l’année comptable, du 01er avril au 30 juin 2025,était déjà échu depusi le 01er avril 2025, figurant au décompte joint au courrier

Les sommes sollicitées au titre de l’article 19-2 seront en conséquence rejetées.

II- SUR LES SOMMES SOLLICITEES PAR [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12]

Vu l’article 10 et l’article 14-2 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 ;

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er avril 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01er septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 244,07

Frais sollicités 12,00

TOTAL 256,07 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [K] [C] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 01er septembre 2025 à hauteur de la somme de 244,07€. L’assignation n’apas permis une régularisation du solde.

Mme [K] [C] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 244,07€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 septembre 2025.

Au au regard de l’article 10-1 supra, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. La demande de frais de mise en demeure de 12 € à ce titre sera rejetée.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES

Les intérêts n’étant pas échus à la date de l’assignation depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

IV- SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, Mme [K] [C] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ces derniers lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 2.264,69 € (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS SOIXANTE-NEUF CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 2095,63 € et à compter de l’assignation du 18 septembre 2025 pour le surplus;

CONDAMNE Mme [K] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de 244,07 € (DEUX CENT QUARANTE-QUATRE EUROS SEPT CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 septembre 2025;

REJETTE les demande formulées au titre des frais de recouvrement;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 19-2 ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière;

CONDAMNE Mme [K] [C] aux dépens;

CONDAMNE Mme [K] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] et au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C.BELOUARD