COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat defendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 22/00433 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NP76

Pôle Civil section 2

Date : 06 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [E]

né le 09 Septembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [E]

née le 28 Août 1985 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Tom SCHNEIDER de la SELARL SCHNEIDER ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. HECTARE, RCS [Localité 6] 351 338 660, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Philippe LE CORRE greffier, lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 04 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 06 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, un compromis de vente du lot 124 dépendant de la [Adresse 8] à [Localité 7] (34) pour le prix de 179.900 euros a été signé entre la SAS HECTARE et Madame [V] [E] et Monsieur [D] [E].

Par décision du 2 février 2021, le permis de construire de maison individuelle sur le lot 124 déposé par les acheteurs a été refusé, aux motifs notamment que des constructions étaient prévues sur une partie du terrain classé en zone A, correspondant à une zone agricole.

La vente du lot 124 est intervenue par acte notarié du 23 février 2021 entre la SAS HECTARE et à Madame [V] [Y] épouse [E] et Monsieur [D] [E].

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que Madame [V] [E] et Monsieur [D] [E] ont assigné devant la présente juridiction la SAS HECTARE par acte du 19 janvier 2022 aux fins de voir

CONDAMNER la SAS HECTARE à verser la somme de 121.500 € (cent vingt et un mille cinq cents euros) aux époux [E] au titre de la diminution du prix ; CONDAMNER la SAS HECTARE à verser la somme de 30.000 € (trente mille euros) aux époux [E] au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral ; CONDAMNER la SAS HECTARE au paiement de la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2023, la fin de non recevoir soulevée par la SAS HECTARE s’agissant de la nécessité d’une conciliation préalable obligatoire a été rejetée.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [V] [E] et Monsieur [D] [E], maintiennent les demandes de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions,

Au visa des articles 1641 et 1648 du code civil, ils estiment que la désignation du bien vendu n’a pas mentionné le classement en zone agricole de deux des trois parcelles acquises, qu’ils n’ont pas pu édifier la construction prévue.

Ils font valoir qu’ils étaient liés par le compromis de vente, qui ne comportait qu’une seule condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt, qu’à la date de l’obtention du prêt, le 30 décembre 2020, la vente était parfaite, qu’ils n’avaient pas connaissance du vice à la date de leur engagement par signature du compromis de vente.

Ils soulignent que le plan de masse et sa légende ne mentionnaient pas de zones inconstructibles, que cette spécificité ne pouvait se déduire du document, qu’ils avaient prévu la construction d’une terrasse et d’une piscine, qu’ils ont du diminuer l’usage prévu du terrain.

Au visa des articles 1644 et 1645 du code civil, ils précisent que le terrain présente une superficie de 709 m², a été vendu au prix de 252 euros du m², comprend 405 m² en zone agricole, que les parcelles voisines ont été vendues au prix de 375 euros du m², qu’ils ont trop payé pour la somme de 59.000 euros la superficie classée en zone agricole.

Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS HECTARE demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que les époux [E] avaient connaissance du prétendu vice avant de conclure la vente.

JUGER que le prétendu vice ne rend pas impropre le bien à l’usage auquel il est destiné.

JUGER que les époux [E] ne subissent pas de préjudice dans l’acquisition de leur terrain au prix du marché.

En conséquence,

JUGER l’absence de vice caché affectant la vente du terrain aux époux [E].

REJETER l’ensemble des demandes formées par les époux [E].

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que la diminution du prix de vente du terrain ne peut être le simple résultat d’un calcul mathématique, tenant la nature exceptionnelle du bien.

ORDONNER une expertise judiciaire, aux frais des demandeurs, pour déterminer la valeur vénale du terrain litigieux.

REJETER les demandes d’indemnisation des prétendus préjudices.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

REJETER l’ensemble des demandes formées par les époux [E].

CONDAMNER les époux [E] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

JUGER que l’exécution provisoire de droit sera écartée de la décision à intervenir, tenant la nature de l’affaire.

Au soutien de ses prétentions,

Au visa des articles 1641, 1642, elle indique que le refus du permis de construire a été délivré avant l’acte notarié de vente, que le vice était connu avant signature de l’acte notarié, et que les acheteurs n’ont pas inséré de clause spécifique à l’acte, s’agissant de la délivrance du permis de construire.

Elle précise que le plan du lot 124 annexé à l’acte de vente présente les zones constructibles et inconstructibles, que l’annexe 4 de ce même acte mentionne une surface plancher de 250 m².

Elle soutient que les acquéreurs avaient la possibilité de se désengager de la vente après réception du refus du permis de construire, et souligne que le plan de masse leur avait été communiqué à la signature du compromis de vente et que la spécificité du terrain s’agissant de ses dénivelés aurait dû attirer leur attention.

Elle indique que le terrain permet l’édification d’un bien à usage d’habitation qu’il n’est pas impropre à l’usage, que la vente ne portait pas sur un projet de bien avec terrasse et piscine.

Elle explique que le prix des parcelles du lotissement varie entre 340 et 394 euros du m², que le prix de 253,38 euros du m² réglé par les acheteurs prend en considération l’inconstructibilité d’une partie du lot.

Elle relève que les acheteurs n’ont pas réalisé leur projet de piscine sur la partie constructible du lot.

*

La clôture différée est intervenue le 26 aout 2025 par ordonnance du 18 mars 2025, et l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 septembre 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acquéreur doit établir la réunion des diverses conditions découlant de l’article 1641 du code civil :

— existence d’un vice

— antériorité du vice par rapport à la vente

— caractère caché du vice

— gravité du vice

Pour satisfaire à l’exigence d’antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

Conformément à l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

En l’espèce,

S’agissant de l’existence d’un vice

Les demandeurs produisent le compromis de vente et l’acte notarié, sans annexes.

La SAS HECTARE produit ces mêmes documents, mais y ajoute en annexe de l’acte de vente un plan en couleur intitulé «Lotissement [Adresse 8] » Lot n°124 SdP :250m², légendé « plan masse », comportant une légende avec un code couleur pour les différentes zones constructibles (de R+2 à R+0 maximum)

Il apparait que le compromis de vente mentionne en pages 1 et 2 que l’acquéreur « déclare avoir reçu copies et pris connaissance des pièces essentielles suivantes », liste mentionnant notamment « le plan de commercialisation et de masse ».

Il convient donc de se référer à ce plan couleur produit en annexe de la pièce 2 du défendeur pour déterminer l’existence éventuelle d’un vice dans le lot n°124, objet de la vente.

La légende du plan est reproduite dans les conclusions du conseil des demandeurs, mais avec un code couleur blanc, qui ne correspond pas à celui du plan produit en défense, en ce que la couleur blanche, correspond au code couleur vert clair du plan produit en pièce 2 du défendeur.

En se référant à ce plan établi par le géomètre-expert « cabinet chapuis », il apparait que le lot 124, est mentionné d’une surface de 710 m², et composé, du nord vers le sud :

d’une zone rose avec croix pointillés rouges, correspondant selon la légende à une « zone constructible R+0 maximum. Longueur maximum 10m en limite séparative »d’une zone bleue triangulaire, correspondant selon la légende à une « zone constructible R+1 maximum »d’une zone blanche, portant les numéros de section AI n°[Cadastre 3] et AI n°[Cadastre 4], sur lesquelles apparaissent, selon la légende, différents points de niveau après travaux, mais qui ne correspond pas à un zonage légendé

Ainsi, la partie non colorée du plan n’est pas mentionnée au plan comme une zone constructible, en ce qu’aucune légende n’est appliquée pour une zone dépourvue de couleur.

Il y a donc lieu de retenir que le lot 124 tel que précisé au plan de masse comporte deux zones constructibles, avec différentes spécificités, et une zone au sud dépourvue de toute légende.

Il n’est donc pas démontré comme le concluent les demandeurs que la zone blanche était identifiée comme une zone constructible, mais elle n’est pas spécifiquement identifiée comme une zone inconstructible du fait de son classement en zone agricole.

Il convient donc de constater que la spécificité du lot 124, résultant d’un classement de deux des parcelles le constituant en zone agricole était intrinsèque au lot, antérieurement à sa vente, et n’a pas été mentionnée ni au compromis, ni à l’acte notarié.

L’absence de mention du classement en zone agricole d’une partie du lot de lotissement numéro 124, destiné à usage de terrain à bâtir constitue un vice affectant le lot vendu, et ce antérieurement à sa vente.

Sur le caractère caché du vice

Il convient de constater que le refus du permis de construire en date du 2 février 2021 mentionne notamment expressément qu’une partie du lot est inconstructible du fait d’un classement en zone A, et que l’acte de vente est en date du 23 février 2021, postérieurement à ce refus et cette mention.

Les demandeurs indiquent s’être engagés dès le compromis de vente en date du 23 octobre 2020, et font valoir que la vente était réalisée après obtention de leur prêt, seule condition suspensive.

Il convient donc de rechercher si les parties ont fait de la réitération du compromis de vente par un acte notarié un élément constitutif de leur engagement.

Le compromis de vente, en son article 13 « Réalisation de la vente », précise que « la vente, si elle se réalise, devra être constatée par acte authentique en l’étude du notaire ci-dessus désigné. Cet acte devra être régularisé au plus tard à la date du 30 janvier 2021 ». Il est également mentionné la possibilité de report du délai d’un mois, et si « l’acte n’est pas signé, pour quelle cause que ce soit, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité du contrat en informant par écrit l’ACQUEREUR de la remise en vente du lot vendu ».

Par ailleurs, il apparait qu’au paragraphe « 15- Dépôt de garantie », il est précisé que la somme de 2500 euros versées par l’acquéreur « viendra si la vente se réalise, en déduction du montant du prix de vente ».

Cet article du compromis de vente, précise les différents cas dans lesquels la somme sera soit restituée à l’acquéreur, soit acquise au vendeur.

Il apparait qu’il est prévu une restitution de la somme à l’acquéreur « dans le cas ou les études de sol compromettraient son projet de construction », ou « suite aux travaux de viabilisation ayant altéré de manière conséquente son lot ».

Il est également stipulé que la somme sera acquise au vendeur, si après la réalisation de toutes les conditions suspensives, l’acquéreur ne réalise pas son acte d’achat par acte authentique dans le délai prévu pour la réalisation de la vente »

Ainsi, il se déduit du compromis de vente, portant mention de dispositions conditionnées à la réalisation de la vente, précisant les conséquences de la rétractation de l’une ou l’autre des parties, outre les cas engendrant la caducité de l’avant contrat, que les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur engagement, de sorte qu’il convient de retenir la date de l’acte notarié du 23 février 2021, comme date de la vente.

Il est donc établi qu’au moment de la vente, le vice du lot 124, s’agissant de son classement partiellement en zone inconstructible A (pour agricole), était connu des acheteurs, et n’était donc pas caché.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’existence d’un vice caché s’agissant de la vente du lot 124 par la SAS HECTARE.

Les demandes indemnitaires fondées principalement sur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés seront donc rejetées.

Par ailleurs, si les demandes au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral peuvent s’analyser comme fondées sur l’article 1240 du code civil, il convient de constater qu’aucune pièce n’est produite s’agissant de la justification de ces préjudices, et qu’en l’absence de vice caché, la faute du vendeur n’est pas démontrée.

Ainsi l’ensemble des demandes de Madame [V] [Y] épouse [E] et Monsieur [D] [E] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise

Etant donné que la demande principale de la SAS HECTARE a été accueillie, sa demande subsidiaire ne sera pas étudiée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [E] et Monsieur [D] [E] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [V] [E] et Monsieur [D] [E] à payer à la SAS HECTARE la somme de 1600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [V] [Y] épouse [E] et Monsieur [D] [E] de l’ensemble de leurs demandes

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] épouse [E] et Monsieur [D] [E] à payer à la SAS HECTARE la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] épouse [E] et Monsieur [D] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Magali ESTEVE