Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp baux, 16 décembre 2025, n° 25/01115

TJ Tours 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription de la créance
La cour a estimé que la demande de Monsieur [Z] [I] était effectivement prescrite, car elle a été formulée plus de trois ans après la fin du bail.
Accepté
Montant des charges réclamées
La cour a constaté que Monsieur [Z] [I] ne pouvait pas réclamer une somme supérieure à celle stipulée dans le bail, ce qui a conduit au rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp baux, 16 déc. 2025, n° 25/01115
Numéro(s) :	25/01115
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Texte intégral

MINUTE N° : 25/01114

JUGEMENT

DU 16 Décembre 2025

N° RC 25/01115

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

[Z] [I]

ET :

[X] [F]

[G] [C]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M. [I]

copie le :

à Mme [F]

à Mme [C]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 16 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 16 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Z] [I]

né le 22 Avril 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante

Madame [G] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 juin 2020, M. [Z] [I] a donné à bail à Mme [X] [F] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4] pour un loyer de 511 euros outre 69 euros de charges.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [G] [Y] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers, charges récupérables, indemnités d’occupation, dégradations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Le bail a pris fin le 15 juin 2021.

Invoquant le défaut de paiement par Mme [F] du solde de charges dues au titre de la consommation d’eau, M. [Z] [I] a saisi la commission départementale de conciliation qui a constaté le 24 février 2025, la non conciliation des parties du fait de l’absence de Mme [F].

M. [Z] [I] a saisi par requête du 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours, d’une demande de condamnation solidaire de Mme [X] [F] et de Mme [G] [Y] à lui payer la somme de 146,05 euros au titre des charges locatives et 7,96 euros, correspondant aux frais de recommandés exposés à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 2 octobre 2025, M. [Z] [I] maintient sa demande en expliquant que le bien loué dépend d’une copropriété de 10 appartements pour laquelle il n’a été procédé à aucun relevé de la consommation d’eau pendant 3 ans. Il avait donc répercuté les charges à ses locataires sur la base de l’estimation des consommations d’eau précédentes figurant dans ses charges de copropriété. Le relevé de la consommation réelle a été effectué en août 2023 à l’occasion du changement de compteur. La consommation réelle d’eau pour la période à fait l’objet d’une régularisation dans les comptes de la copropriété clôturés au 31 mars 2023 et approuvés par l’assemblée générale du 12 juillet 2024.

Il a donc, dès le 17 septembre 2024, adressé une demande de régularisation à Mme [F]. Il estime avoir agi dans le délai de prescription de 3 ans, dans la mesure où le point de départ de ce délai est le jour où il a eu connaissance de la créance dont il réclame le remboursement.

Mmes [F] et [Y] comparaissent. Elles font valoir que M. [I] a adressé à Mme [F], le 6 septembre 2022, un arrêté de compte définitif et lui a remboursé la somme de 122,16 euros. Elles opposent à la demande d’une part la prescription de sa créance puisque les lieux ont été quittés en juin 2021 et que la demande a été faite 3 ans et trois mois après la fin du bail et d’autre part le fait qu’il ne peut être réclamé une somme supérieure au 69€ de charges prévues au bail.

L’affaire était mise en délibéré au 05 décembre 2025 et prorogé au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Il a été demandé à M. [I] de produire en cours de délibéré contradictoirement les documents émanant du syndic de copropriété justifiant la demande. M. [I] a effectivement produit différentes pièces qui seront listées ci-dessous.

MOTIVATION

Le décret du 26 août 1987 dispose que sont récupérables les charges suivantes :

1°: ascenseurs et monte-charges;

2°: eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;

3° : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude ;

4° : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;

5° : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ;

6° : hygiène ;

7° : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation ;

8° : impositions et redevances.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit »

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [I] invoque une régularisation tardive par l’assemblée générale de la copropriété du 12 juillet 2024 des charges d’eau rétroactivement à compter de 2020, suite à la modification des compteurs d’eau et à une facture émise à l’encontre de la copropriété par le fournisseur. Il estime que le point de départ de la prescription est la date de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 qui lui a permis de connaitre les faits lui permettant d’exercer ses droits. La demande adressée à Mme [F] en septembre 2024 n’est donc selon lui pas prescrite.

A l’appui de sa prétention, il produit :

— le bail,

— la convocation en vue de l’assemblée générale de la copropriété dont dépend le bien loué fixée au 12 juillet 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale,

— le bilan annuel des charges de ladite copropriété du 16 mai 2024,

— la facture de consommation d’eau adressée à FONCIA VAL DE LOIRE, syndic de cette copropriété le 30 octobre 2023,

— une simulation de quotepart de travaux adressé à M. [I] par FONCIA VAL DE LOIRE le 16 septembre 2024 pour 508,21 euros.

— l’avis d’échéance adressé par ses soins à Mme [F] le 17 septembre pour régularisation de la facture d’eau,

— les mails échangés avec Mmes [F] et [Y].

Si on doit retenir que le point de départ de la prescription correspond à la date à laquelle la régularisation a été connue du copropriétaire- bailleur, encore appartient t-il à ce dernier de démontrer que les charges dont il réclame le paiement correspondent d’une part à la période d’occupation de sa locataire et d’autre part à des charges récupérables.

Or le bailleur ne verse pas aux débats les pièces propres à justifier des charges qu’il réclame à savoir les factures établies par le syndic, gestionnaire de l’immeuble, les répartissant par catégories et faisant apparaître leur mode de répartition, conformément à l’article 23 de la loi précitée, en mentionnant le nombre total de tantièmes de l’immeuble et le nombre de tantièmes du bailleur, de même que, pour les charges.

La facture qu’il produit émise le 16 septembre 2024 est relative à des travaux et non aux charges de consommation d’eau qu’il réclame.

Si le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2024, produit, indique au regard de la résolution relative à l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2023 que la différence entre le budget appelé et les dépenses est dû à l’installation d’un compteur permettant un relevé réel des consommations d’eau de la copropriété qui avait jusque-là été estimées, rien ne permet d’identifier le montant de charge incombant à M. [I] sur la période pendant laquelle Mme [F] a été locataire. .

En conséquence, M. [Z] [I] échoue à démonter la réalité de la créance qu’il invoque. Sa demande sera en conséquence rejetée et les dépens laissé à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M. [Z] [I] ;

DIT qu’il conservera les dépens à sa charge.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.