N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 15 MAI 2025

N° RG 21/02512 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IAIF

DEMANDEURS

Madame [S] [D]

née le 21 Juillet 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [D]

né le 03 Septembre 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par Maître Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

S.A. SERENIS ASSURANCES es qualité d’assureur de la SARL AVENIR IMMO (RCS de [Localité 10] n° 350 838 686), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aude GRUNINGER-GOUZE, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, M^e Philippe PAQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SARL AVENIR IMMO a exploité une agence immobilière, située [Adresse 4] à [Localité 8], et était assurée auprès de la Société SERENIS ASSURANCES, pour la couverture de sa responsabilité civile professionnelle.

La SARL AVENIR IMMO s’est vu confier, par Monsieur [O] [W], un mandat de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte sous-seing privé du 05 décembre 2019, l’agence AVENIR IMMO a obtenu la signature d’un compromis de vente entre Monsieur [W] d’une part et Monsieur [N] [D] et Madame [S] [K], épouse [D] (ci-après désignés les époux [D]) acquéreurs d’autre part, portant sur le terrain précité au prix de 118 000 euros net vendeur outre 8 000 euros de commission due à l’agence.

Le bien vendu était ainsi désigné dans l’acte :

« Un TERRAIN A BATIR (LOT A) de 900 m2 environ avec chemin d’accès (LOT C) en indivis au Lot B de 150 m2 environ, en cours d’attribution d’un nouveau numéro de cadastre issus de la division parcellaire de plus grande contenance cadastrée section CE N° [Cadastre 3] pour une contenance de 15a 91 ca ».

L’acte prévoyait le report du transfert de propriété à la date de signature de l’acte authentique, fixée au 15 juin 2020, en l’étude du notaire.

L’engagement des acquéreurs était subordonné à plusieurs conditions suspensives énumérées dans l’acte et toutes prévues au seul bénéfice des acquéreurs.

Le 13 décembre 2019, le compromis de vente a fait l’objet d’un premier avenant afin d’ajouter une condition liée à la survie des acquéreurs.

Le 30 juin 2020, un nouvel avenant était signé entre les parties, afin de reporter la date de réitération de la vente, dans les termes suivants :

« Il est convenu entre les parties de proroger la date de signature définitive qui devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2020».

Les autres clauses étaient inchangées.

L’acte authentique ayant tardé à être dressé, les acquéreurs ont dénoncé leur engagement par courrier recommandé en date du 16 novembre 2020.

Finalement après qu’il leur ait été proposé de signer l’acte authentique le 26 novembre 2020, les époux [D] ont, de nouveau, consenti à faire l’acquisition du terrain aux mêmes conditions que celles prévues dans le compromis antérieur.

Cependant, le 25 novembre 2020, le notaire instrumentaire a informé les parties de l’annulation de la vente en raison de l’opposition d’un des colotis au projet et à la subdivision du bien.

Les époux [D] en ont imputé la responsabilité à la SARL AVENIR IMMO, lui reprochant d’avoir manqué à ses obligations professionnelles et ont sollicité qu’elle soit tenue à la prise en charge de leur préjudice.

Les parties ne sont pas parvenues à régler amiablement leur litige.

******

Par acte extra-judiciaire du 16 juin 2020, les époux [D] ont assigné la SARL AVENIR IMMO devant le tribunal judiciaire de Tours.

Par jugement du 14 juin 2022, la SARL AVENIR IMMO a été placée en liquidation judiciaire, et la SELARL MJ CORP, représentée par Maître [Z] [V], désignée en qualité de mandataire liquidateur.

L’affaire avait été fixée à l’audience du 13 octobre 2022 puis renvoyée à la mise en état à la demande du conseil des époux [D] qui a fait savoir que la société AVENIR IMMO était placée en liquidation judiciaire.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par acte extra-judiciaire du 30 décembre 2022, Madame [S] [K] épouse [D] et Monsieur [N] [D], ont assigné en garantie la Société SERENIS ASSURANCES et l’instance a été jointe à la principale.

Par jugement du 07 mars 2023, le tribunal de commerce de Tours a clôturé, pour insuffisance d’actif, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SARL AVENIR IMMO, mettant ainsi fin au mandat de représentation du liquidateur judiciaire de sorte que la SARL AVENIR IMMO n’est plus partie à la procédure.

Au terme de leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 16 mai 2022, Monsieur et Madame [D] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de :

— Sommer la société AVENIR IMMO de verser aux débats le mandat de vente signé par Monsieur [W] et à défaut d’en tirer toutes conséquences utiles,

— Condamner la SARL AVENIR IMMO au paiement de la somme de 9 005 euros correspondant à dix mois de loyers d’un appartement et de la somme de 1 090 euros correspondant à dix mois de loyer d’un box pour leur immeuble,

— Condamner la SARL AVENIR IMMO au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner la SARL AVENIR IMMO au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

— Condamner la SARL AVENIR IMMO au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Anne-Sophie Lerner, Avocat au Barreau de Tours.

Au terme de leur assignation délivrée le 30 décembre 2022 à la SA SERENIS ASSURANCES et jointe à l’instance, Monsieur et Madame [D] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil de :

— Condamner la société SERENIS ASSURANCES au paiement de la somme de 9 005 euros correspondant à dix mois de loyers d’un appartement et de la somme de 1 090 euros correspondant à dix mois de loyer d’un box pour leur immeuble,

— Condamner la société SERENIS ASSURANCES au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance des époux [D],

— Condamner la société SERENIS ASSURANCES au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral des époux [D],

— Condamner la société SERENIS ASSURANCES au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs écritures ils font valoir, en substance, que la vente n’a pu aboutir en raison des manquements commis par la SARL AVENIR IMMO à son devoir de conseil et d’information à leur égard. Ils lui reprochent de ne pas les avoir informés de l’existence d’un cahier des charges portant sur le bien et nécessitant l’accord des colotis pour valider la vente. Ils indiquent par ailleurs que la SARL AVENIR IMMO aurait dû les aviser de l’état de santé du vendeur, placé sous sauvegarde de justice au moment de la signature du compromis, ce qui aurait participé au report de la signature de l’acte authentique de vente, et évoquent la possible irrégularité du mandat de vente, dès lors qu’en raison de son état de santé, Monsieur [W] n’aurait pas été en capacité de signer valablement.

Concernant leurs prétentions indemnitaires, ils se disent victimes d’un préjudice financier et de jouissance dus aux frais de locations engagés dans l’attente de la vente et à l’inconfort de leurs conditions de vie durant cette période, outre un préjudice moral lié au non aboutissement de leur projet immobilier.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 16 juin 2023, la Société SERENIS ASSURANCES demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil de :

— Débouter Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à l’encontre de la SA SERENIS ASSURANCES,

Subsidiairement et en cas de condamnation,

— Ordonner que toutes condamnations à l’encontre de la SA SERENIS ASSURANCES intervienne déduction faite de la franchise de 10% incombant à l’assuré et dans la limite d’un plafond de 175 000 €,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à la SA SERENIS ASSURANCES la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du cpc,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens d’instance.

La société SERENIS ASSURANCES fait valoir, en substance, qu’il n’est pas justifié d’une faute commise par son assuré, ni d’un lien de causalité entre les manquements qui lui sont reprochés et le préjudice dont les époux [D] demandent réparation. Elle indique que le report de signature au 15 septembre 2020 a fait l’objet d’un avenant signé par les parties et qu’il n’est pas imputable à l’agence immobilière. S’agissant de l’état de santé de Monsieur [W], la SA SERENIS ASSURANCES indique que l’agent immobilier n’avait pas à la connaitre et qu’il était valablement représenté par sa fille, désignée mandataire spéciale par ordonnance du juge des tutelles du 07 septembre 2020. Concernant l’accord des colotis, l’assureur estime qu’il revenait aux notaires instrumentaires de s’en assurer et que si un retard devait être imputé à l’agence immobilière il ne pourrait porter que sur la période du 26 novembre 2020, dernière date de signature fixée entre les parties, au 15 décembre 2020, date à laquelle l’accord des colotis a été obtenu. Enfin la SA SERENIS ASSURANCES fait valoir que les préjudices invoqués par les demandeurs sont injustifiés et sans lien de causalité avec les manquements reprochés à l’agence immobilière. A titre subsidiaire, la SA SERENIS ASSURANCES oppose, aux demandeurs, la franchise de 10% prévue dans le contrat d’assurance en application de l’article L112-6 du Code des assurances.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2023.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience, à Juge unique du 11 janvier 2024 et la décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, laquelle a été prorogée à plusieurs reprises en raison de l’indisponibilité du magistrat. Pour ce même motif, et par avis du 08 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 24 avril 2025 avec maintien de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que la SARL Avenir Immo, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, depuis clôturée, n’est plus partie à la procédure.

En conséquence, le tribunal n’examinera que les demandes des époux [D] dirigées à l’égard de l’assureur de l’agent immobilier, telles que précisées dans l’assignation du 30 décembre 2022.

Sur la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, son imprudence ou sa négligence, cause un dommage à autrui, est tenu de le réparer.

Il appartient à celui qui se prétend victime de la faute d’un tiers, d’en rapporter la preuve ainsi que du lien de causalité entre celle-ci et le préjudice dont il demande réparation.

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à la transaction qui lui est confiée, afin d’en assurer la régularité et l’efficacité.

L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Le devoir de conseil suppose d’attirer l’attention du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. Le devoir de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client.

S’agissant d’une obligation de moyen, c’est à celui qui s’en prévaut de justifier du manquement reproché et de l’incidence de celui-ci sur la régularité ou l’efficacité de l’acte.

Sur le moyen tiré du défaut d’information de l’agence immobilière quant à l’état de santé du vendeur au jour de la signature du compromis, celui-ci apparait inopérant. En effet, outre que les acquéreurs n’ont pas intérêt à agir en contestation de la capacité à consentir du vendeur, force est de constater que l’échec de la vente à l’origine de l’action des époux [D] contre l’agence immobilière, est sans lien avec l’état de santé du vendeur. Au surplus les parties s’étaient accordées pour reporter la vente au 15 septembre 2020 et l’ordonnance du juge des tutelles, autorisant la fille du vendeur, en qualité de mandataire spécial, à signer la vente, est intervenue le 07 septembre 2020. Ainsi le vendeur, représenté par son mandataire, avait toute capacité pour régulariser la vente à compter de cette date.

Sur le moyen tiré du défaut d’information concernant l’interdiction de subdivision du bien, il est lié aux clauses d’un cahier des charges dont les acquéreurs n’ont pas eu communication.

Par un courriel échangé entre les notaires le 25 novembre 2020, les parties ont été informées de l’impossibilité de signer l’acte, en raison de l’opposition de l’un des colotis au projet de vente.

Le cahier des charges n’est pas produit à la procédure, ni aucun élément permettant de connaitre le motif du refus opposé par le coloti. Cependant, si la SARL AVENIR IMMO ne peut être tenue pour responsable de l’exercice, par un des colotis, de son droit d’opposition, il lui incombait d’informer les parties à la vente de la situation du bien et des conditions nécessaires à sa concrétisation.

Il est établi que l’agent immobilier n’a pas communiqué le cahier des charges applicable au bien vendu, et n’a, à aucun moment donné aux époux [D] toutes les informations nécessaires pour en apprécier la faisabilité du projet de vente et le risque éventuel d’une opposition d’un coloti.

En omettant de fournir ces informations, la SARL AVENIR IMMO a manqué à son devoir de conseil et ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Le moyen selon lequel le notaire instrumentaire aurait, lui aussi, manqué de diligence dans l’obtention des autorisations nécessaires à la régularisation de la vente, ne fait pas obstacle à la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier.

En conséquence la SARL AVENIR IMMO sera déclarée responsable du préjudice subi par les époux [D] du fait de l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de pouvoir régulariser la vente le 26 novembre 2020.

Sur l’indemnisation du préjudice consécutif à la faute retenue

Si le compromis du 05 décembre 2019 prévoyait la réitération de la vente par acte authentique au 15 juin 2020, il est établi que les parties ont convenu d’en reporter la signature au 15 septembre 2020 ce qui a été formalisé par un avenant. En conséquence, ce report ne peut être valablement reproché à l’agent immobilier, de même qu’il est indifférent d’en apprécier les raisons dès lors que les parties en ont convenu sans motif.

Par ailleurs, la lecture des pièces produites fait apparaitre qu’entre le 15 septembre 2020 et le 26 novembre 2020, la vente a été retardée par le notaire de Monsieur [W], en raison de sa gestion parallèle des opérations de liquidation de la succession de l’épouse du vendeur. Ce retard, qui n’est pas imputable à l’agent immobilier, a conduit les époux [D] à dénoncer officiellement leur engagement d’acheter le 16 novembre 2020, rendant ainsi caduque le compromis de vente et force est de constater qu’ils n’en faisaient pas reproche à l’agent immobilier.

Finalement après que le compromis soit ainsi devenu caduque, et se voyant proposer une nouvelle date de signature, les époux [D], par courrier du 19 novembre 2020, ont accepté de s’engager à nouveau pour l’achat du terrain et aux mêmes conditions.

Dés lors, il apparait que si l’agent immobilier à participé, par ses manquements fautifs, à faire échec à la signature de la vente le 26 novembre 2020, en revanche il ne peut être tenu pour responsable des reports antérieurs ayant pu retarder la signature de l’acte.

Ainsi les prétentions des époux [D] visant à obtenir l’indemnisation de leurs frais de logements, frais de garde meuble ou conditions de logement pendant 10 mois, outre le fait qu’ils ne sont basés sur aucun justificatif, apparaissent sans lien avec le manquement relevé à l’encontre de l’agent immobilier et devront être rejetées.

Seule leur demande au titre d’un préjudice moral, né de la contrainte d’avoir dû renoncer à leur projet immobilier, peut être admise comme consécutive à l’annulation de la vente et par suite au manquement fautif de l’agent immobilier.

Il apparait équitable de leur accorder à ce titre une indemnité de 3 000 euros en réparation de la faute retenue à l’encontre de la SARL AVENIR IMMO.

Sur la garantie due par la société SERENOS ASSURANCES

En application de l’article L 112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au tiers qui invoque le bénéfice de sa garantie, les exceptions opposables à son assuré dès lors qu’elles sont antérieures au fait dommageable ;

En l’espèce, la lecture des conditions particulière et des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la SARL AVENIR IMMO auprès de la Société SERENIS ASSURANCES pour la couverture de sa responsabilité civile professionnelle comportait une franchise équivalente à 10% du montant du sinistre. Cette franchise était donc opposable à l’assuré, et en application du texte précité, peut valablement être opposée par l’assureur au tiers lésé.

En conséquence la Société SERENIS ASSURANCES sera tenue de garantir les époux [D] à hauteur de l’indemnisation de leur préjudice déduction faite de la franchise contractuelle soit à hauteur de 3000 – (3000 x10%) = 2100 euros.

La Société SERENIS ASSURANCES sera en conséquence condamnée à verser aux époux [D] la somme de 2100 euros.

Sur les frais et dépens de l’instance

La Société SERENIS ASSURANCES, partie perdante, supportera les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [D].

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la Société SERENIS ASSURANCES es qualité d’assureur de la SARL AVENIR IMMO à payer à Monsieur [N] [D] et Madame [S] [K] épouse [D] la somme de 2100 euros (deux mille cent euros) ;

Rejette leurs plus amples demandes ;

Condamne la Société SERENIS ASSURANCES aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Anne-Sophie LERNER, avocat au Barreau de Tours ;

Condamne la Société SERENIS ASSURANCES à payer à Monsieur [N] [D] et Madame [S] [K] épouse [D], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU