N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/01820 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTZZ

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic LA CENTRALE IMMOBILIERE dont le siège est [Adresse 1]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [W] est propriétaire des lots n°222 et 741 dans l’immeuble situé [Adresse 4].

Le 10 avril 2025, le [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE a donné assignation à M. [B] [W] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 18-1-A de la Loi du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, du contrat de syndic et des articles 1240 du Code civil et 700 du code de procédure civile:

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 10 235,56 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 février 2025, incluant les frais exposés incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ; la provision de 1 561,38 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale et les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 6 février 2025 la somme de 10 235,56 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 1er juillet 2025, le [Adresse 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes et précise qu’il n’y a pas eu d’inscription d’hypothèque de sorte que ces frais ne sont plus demandés et qu’un échéancier est en cours.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur la nouvelle pièce produite lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la communication du décompte actualisé au 30 juin 2025 à la partie adverse. La défenderesse n’étant pas comparante, le décompte actualisé ne pourra être pris en compte dans la décision.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 6 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

9978,89 euros

Frais sollicités

256,67 euros

TOTAL

10235,56 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [B] [W] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 6 février 2025 à hauteur de la somme de 9 978,89 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 25 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [B] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 978,89 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 6 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera rappelé que ce jugement n’empêche pas les parties de s’accorder sur un échéancier qui a priori est en cours.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance (2x 10 €), les contrats de syndic products ne couvrent que la période à compter du 19 mars 2024 de sorte que les frais antérieurs à ce titre ne sont pas justifiés.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (152,67 euros).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 84 €.

***

M. [B] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 236,67 euros au titre des frais de recouvrement

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) ».

Par courrier recommandé du 20 février 2025 avec avis de réception en date du 25 février 2025, le [Adresse 8] a mis en demeure M. [B] [W] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [B] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1 561,38 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice comptable en cours du 01/10/2024 au 30/09/2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [B] [W] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [B] [W] sera tenu aux dépens qui n’incluront pas le coût du commandement de payer, celui-ci ayant été pris en charge au titre des frais de recouvrement.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [B] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] les sommes suivantes :

9.978,89 € (NEUF MILLE NEUF CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 6 février 2025 ;

236,67 € (DEUX CENT TRENTE-SIX EUROS SOIXANTE-SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic;

1.561,38 € (MILLE CINQ CENT SOIXANTE-UN EUROS TRENTE-HUIT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice comptable en cours allant du 01/10/2024 au 30/09/2025.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le [Adresse 7] [Adresse 5];

CONDAMNE M. [B] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD