MINUTE N° : 25/00358

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

N° RG 25/01803 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA VERRERIE

ET :

[M] [F] [B]

[R] [Z] [T]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 DECEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA VERRERIE, sis [Adresse 2], représenté par la société CITYA IMMOBILIER SGTI dont le siège social est [Adresse 3]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [M] [F] [B]

né le 09 Mai 1973 [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [Z] [T]

née le 28 Juin 1974 au BRESIL, demeurant [Adresse 4]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] sont propriétaires du lot n°26 dans l’immeuble situé [Adresse 5].

Le 09 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 6], représenté par son syndic, a donné assignation à M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4104,23 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2024 ;la somme de 33.60 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2238 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 20 février 2025 la somme de 4104,23 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience de renvoi du 15 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 27 juin 2023 et prenant fin le 30 juin 2024 et celui débutant à compter du 27 juin 2024 jusqu’au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 636,23

Frais/diligences sollicitées 33,60

Autre- relevant article 700 468,00

TOTAL 4 137,83

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 février 2025 (échues entre le 01er janvier 2024 et le 01/01/2025) à hauteur de la somme de 3636,23 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 26 décembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3636,23 au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 3201,40 € et à compter de l’assignation du 09 avril 2025 pour le surplus.

Les sommes de 186 € et de 282 € facturées (186+282=468) ne relèvent pas des charges de copropriété, elles seront examinées ci-après au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 33.60 €.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Aucune somme n’est demandée à ce titre, la somme de 282 € ne correspond pas au forfait facturé au titre des contrats de syndic produits. Cette demande sera examinée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33,60 € au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice, M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 200 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne solidairement M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 6] les sommes suivantes :

3.636,23 € (TROIS MILLE SIX CENT TRENTE-SIX EUROS VINGT-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 20 février 2025, à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 3201,40 € et à compter de l’assignation du 09 avril 2025 pour le surplus ; 33,60 € (TRENTE-TROIS EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne solidairement M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 6] la somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] aux dépens ;

Condamne solidairement M. [M] [F] [B] et Mme [R] [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 6] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD