TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hakim KEBILA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eléonore DANIAULT, M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55K4

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [S]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Hakim KEBILA, avocat au barreau de PARIS, toque : Z14

DÉFENDEURS

LE CABINET [M]

S.A.S dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260

Madame [U] [L]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

représentés par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B282

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

Décision du 05 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55K4

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2025 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2011, M. [B] [C], assisté de la société par actions simplifiées (SAS) Cabinet [M], en charge de la gestion locative, a donné à bail à M. [V] [G] [J] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 340 euros, outre 48 euros à titre de provision sur charges.

Le 7 avril 2017, M. [B] [C] a vendu à M. [T] [L] 305 parts de la société civile d’attribution du [Adresse 4], donnant droit à la jouissance et à vocation ultérieure à l’attribution en propriété de l’immeuble sis [Adresse 3].

M. [T] [L] est devenu usufruitier de ces parts et Mme [U] [L] nu-propriétaire.

Selon exploit délivré le 3 février 2023, M. [T] [L] et Mme [U] [L] ont fait délivrer à M. [V] [G] [J] un congé pour vendre l’immeuble, à effet du 31 août 2023, en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon exploits délivrés les 22 juin et 28 août 2023, M. [V] [G] [J] a fait assigner M. [T] [L], Mme [U] [L] et la SAS Cabinet [M] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation du congé.

Par ordonnance rendue le 19 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire incompétent matériellement pour connaître des demandes et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

Le 1er juin 2024, M. [T] [L] et Mme [U] [L] ont délivré à M. [V] [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 3.764,88€, au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2024.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025 M. [V] [G] [J], représenté par son Conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger ses demandes recevables et bien fondées,

In limine litis,

— ordonner une expertise judiciaire en évaluation immobilière du bien sis [Adresse 5], à la date du 31 août 2023,

— condamner solidairement M. [T] [L] et Mme [U] [L] au paiement de la provision sur frais d’expertise, à verser à la Caisse des dépôts et consignations ou à l’expert désigné,

A titre principal,

— juger nul le congé pour vente délivré par M. [T] [L] et Mme [U] [L] le 6 février 2023,

— condamner M. [T] [L] et Mme [U] [L] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [T] [L] et Mme [U] [L],

— condamner M. [T] [L] et Mme [U] [L] à lui payer la somme de 2500 € à titre d’indemnité pour trouble de jouissance du bien immobilier,

— condamner M. [T] [L] et Mme [U] [L] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Il forme ses demandes au visa des articles 815 du code civil, 1359 et suivants du code de procédure civile, L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 1353 du code civil, 9 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il fait valoir que le prix de 270.000 € fixé pour exercer son droit de préemption est artificiellement élevé et manifestement excessif par rapport au prix du marché, afin de le dissuader d’acquérir le bien. Il oppose à cet égard que le prix du marché conduirait plutôt à évaluer le bien entre 150.000 et 180.000 euros. Il se prévaut en ce sens d’annonces immobilières pour des biens comparables et d’un audit de valeur effectué par la plateforme numérique Jestimo. Il ajoute que la conjoncture de l’immobilier n’est pas susceptible de faire évoluer cette estimation à la hausse, au regard de l’effondrement du marché de l’immobilier dû à la hausse des taux d’intérêts d’emprunt et à l’augmentation des prix alimentaires. Il observe que l’état du bien et sa proximité avec le local poubelles de l’immeuble, comme la présence de rongeurs à partir de 2019, ne plaident pas davantage en ce sens.

Il sollicite dès lors la réalisation d’une expertise judiciaire, permettant d’éclairer la juridiction sur le caractère excessif du prix proposé.

Sur le fond, il conclut à la nullité du congé délivré, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que le prix est excessif et caractérise un défaut de sincérité dans l’intention de vendre, opposant notamment que les consorts [L] ont acquis l’appartement à un prix de 110.000 € en 2011.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, 1719 et 1720 du code civil, il soutient que le logement ne correspond pas aux critères de décence et se prévaut d’un constat dressé par un commissaire de justice le 19 avril 2023. Il soutient que la présence de rongeurs, attestée par une demande d’intervention de la cellule santé habitat, a conduit à détériorer sa santé depuis 2019. Il estime ainsi que les diligences des bailleurs pour lui assurer la jouissance paisible du logement ne sont pas effectives et parfois inexistantes, l’amenant à solliciter une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, il soutient que les consorts [L] ont commis une faute en lui délivrant un congé fraduleux, lui ayant occasionné une angoisse liée à une relocalisation forcée. Il ajoute subir un préjudice lié au refus de conciliation des demandeurs, alors qu’il a proposé d’acquérir l’appartement à un prix raisonnable et qu’ils n’ont pas effectué de travaux de conformité, l’ayant conduit à effectuer un signalement le 26 août 2025 pour lequel une enquête administrative est en cours.

En réponse à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, il oppose qu’il est contradictoire de soutenir, d’une part, que le bail a pris fin du fait de la délivrance du congé et que par conséquent, il ne serait redevable que d’indemnités d’occupations fixées par le juge, et d’autre part, que le bail est toujours en cours de sorte que la clause résolutoire a pu être acquise par la délivrance d’un commandement resté infructueux.

En réponse, M. [T] [L] et Mme [U] [L], représentés par leur Conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre liminaire,

— leur donner acte de ce qu’ils se désistent d’instance et d’action de toutes leurs demandes précédemment formulées à l’encontre de la SAS cabinet [M],

A titre principal,

— constater la validité du congé pour vendre délivré le 3 février 2023,

— valider le congé pour vendre délivré par M. [G] [J] le 3 février 2023,

— constater la résiliation subséquente du bail consenti par M. [C], aux droits duquel ils viennent, à M. [G] [J] le 23 août 2011 à effet du 1er septembre 2011,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et la présence d’un serrurier,

Subsidiairement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 août 2011 à la suite du commandement de payer délivré le 1er juin 2024,

— constater la résiliation du bail consenti par M. [C], aux droits duquel ils viennent, à M. [G] [J], le 23 août 2011,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et la présence d’un serrurier,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] [J] à leur payer la somme de 10.753,82 € au titre des loyers et charges arrêté au 21 août 2025 (loyer du mois d’août inclus), avec intérêt au taux légal :

sur la somme de 3.764,88 € à compter du 1er juin 2024, date du commandement de payer,sur la somme de 7.191,42 € à compter du 31 mars 2025,pour le surplus, à compter des conclusions visées le 2 septembre 2025, – condamner M. [G] [J] à leur payer la somme de 445,30 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la remise effective des clés,

— condamner M. [G] [J] à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [G] [J] à leur régler la somme de 6.074,23 € à titre de dommages-intérêts au titre des intérêts et assurance décès du prêt souscrit,

— condamner M. [G] [J] à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [G] [J] de ses demandes,

— condamner M. [G] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du congé pour vendre du 3 février 2023 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juin 2024,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils forment leurs demandes au visa des articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils soutiennent en premier lieu que le congé ne saurait être annulé dès lors que la notice d’information prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est jointe à l’acte et qu’il a été délivré à la demande tant du nu-propriétaire que de l’usufruitier. Ils soutiennent ensuite que le prix de vente ne saurait être considéré comme excessif dès lors que l’audit réalisé par le demandeur lui-même estime la valeur du bien à la somme de 214.701 €, soit bien au delà des chiffres annoncés par M. [G] [J]. Ils se prévalent par ailleurs d’une attestation de valeur notariée, d’annonces pour des biens situés à proximité et parfois dans le même immeuble et d’un avis de valeur établi par le cabinet Oralia. Ils concluent que le prix proposé correspondait au marché. Ils ajoutent avoir été contactés par plusieurs personnes intéressées, mais qui n’ont pu visiter le bien en raison du refus opposé par M. [G] [J]. Ils rappellent que le prix de vente est laissé à la discrétion du propriétaire, de sorte que le locataire supporte la charge de la preuve de l’intention frauduleuse dans la délivrance du congé. Ils ajoutent qu’un prix excessif ou la volonté de vendre au meilleur prix ne saurait caractériser en soi une intention frauduleuse.

S’agissant des troubles de jouissance invoqués par le locataire, ils opposent que ce dernier ne s’est jamais plaint de quoi que ce soit auprès d’eux avant la délivrance d’un congé pour vendre. Ils observent au demeurant que M. [G] [J] se plaint de la proximité d’un local poubelle, qui est une partie commune et relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ils concluent que le procès-verbal de constat dont se prévaut M. [G] [J] a été dressé pour les besoins de la cause. Il en est de même s’agissant de la présence alléguée de rongeurs, laquelle n’est pas démontrée selon eux, et pour laquelle M. [G] [J] ne s’est jamais plaint avant la délivrance du congé.

S’agissant du préjudice moral invoqué par le locataire, ils opposent que la délivrance d’un congé pour vendre est un droit pour le propriétaire, de sorte que M. [G] [J] ne saurait obtenir l’indemnisation d’un préjudice lié à l’exercice par le bailleur de prérogatives issues de la loi. Les consorts [L] ajoutent que ce préjudice n’est au demeurant nullement démontré.

S’agissant de la demande au titre du remboursement des travaux, ils opposent qu’il s’agit d’une amélioration non consentie par les propriétaires et dont ils n’ont jamais été informés.

Reconventionnellement, ils soutiennent que le congé doit être validé et M. [G] [J] déchu de tout droit d’occupation dès lors qu’il n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai prévu, et n’a d’ailleurs jamais fait part de son intérêt pour acquérir l’appartement.

Subsidiairement, ils opposent que la clause résolutoire est acquise par l’effet d’un commandement de payer délivré le 1er juin 2024, non régularisé dans le délai de deux mois.

Ils soutiennent par ailleurs que M. [G] [J], avocat de profession, a usé de tous les procédés et procédures possibles pour retarder l’issue de cette affaire, en assignant devant des juridictions matériellement incompétentes et en ne respectant pas le calendrier de procédure fixé par la juridiction, de sorte qu’au total, il a gagné plus de deux années pour éviter de quitter les lieux. M. [L] ajoute avoir été contraint de contracter un prêt de 30.000 € pour faire face aux dépenses engendrées par le bien immobilier, en l’absence de paiement des loyers.

Ils précisent enfin avoir trouvé un accord avec la SAS Cabinet [M] de sorte qu’ils se désistent de toute instance ou action à son encontre.

La SAS Cabinet [M], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de:

— la recevoir en ses demandes et la dire bien fondée,

— constater la validité du congé pour vendre délivré le 3 février 2023 et, par voie de conséquence, prononcer la résiliation du bail du 23 août 2011 et ordonner l’expulsion de M. [G] [J],

— subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, par voie de conséquence, prononcer la résiliation dudit bail suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juin 2024, et ordonner l’expulsion de M. [G] [J],

En tout état de cause,

— prendre acte qu’elle accepte le désistement d’instance et d’action des consorts [L] à son égard,

— condamner M. [G] [J] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] [J] aux entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1728 du code civil, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient en premier lieu que le congé ne saurait être annulé dès lors que la notice d’information prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est jointe à l’acte, que l’ensemble des textes légaux est visé, et qu’il a été délivré tant par l’usufruitier que par le nu-propriétaire.

Elle rappelle que le prix de vente est laissé à la discrétion du propriétaire, de sorte que le locataire supporte la charge de la preuve de l’intention frauduleuse dans la délivrance du congé. Elle ajoute qu’un prix excessif ou la volonté de vendre au meilleur prix ne saurait caractériser en soi une intention frauduleuse. Elle observe que, selon l’audit produit par le demandeur, la valeur par comparaison de 214.701 € doit être retenue. Elle soutient que le prix fixé était conforme au marché, et n’était pas dissuasif dès lors que les consorts [L] ont été contactés par des personnes intéressées, les visites n’ayant pu être réalisées ni l’appartement vendu en suite de l’opposition de M. [G] [J].

Elle observe que M. [G] [J] n’a pas accepté l’offre de vente qui lui a été faite, et n’a de surcroît jamais manifesté l’intention de le faire ou formulé une contre-proposition. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le droit de préemption du locataire aurait conduit à lui notifier les nouvelles conditions auxquelles la vente était envisagée si une telle hypothèse s’était présentée. Elle conclut que le congé doit être validé et l’expulsion du locataire ordonnée.

Subsidiairement, elle souligne que M. [G] [J] s’est abstenu de régler son loyer depuis le mois de décembre 2023, manquant ainsi à son obligation essentielle prévue par l’article 1728 du code civil. Elle estime que la clause résolutoire est acquise depuis le 2 août 2024.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement d’instance et d’action

En application de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement des consorts [L] de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS Cabinet [M] sera déclaré parfait.

Sur la validité du congé délivré le 3 février 2023

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

[…]

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification."

Il est constant que l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

A cet égard, il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il sera précisé à titre liminaire qu’au terme de ses dernières écritures, M. [G] [J] soutient que le congé doit être annulé sur le seul grief tiré d’un prix manifestement excessif, et non sur celui tiré de la qualité de l’auteur du congé ou de l’absence de notice d’information.

Le congé pour reprise délivré par M. [T] [L] et Mme [U] [L] le 3 février 2023 à M. [G] [J] contenait une offre de vente du logement à la somme de 270.000 €.

M. [G] [J], qui invoque le caractère excessif du prix proposé de nature à l’empêcher volontairement d’exercer son droit de préemption et supporte la charge de la preuve, produit à cet égard :

— un résultat d’estimation établi par le site « seloger.com », en date du 8 février 2023, mentionnant un prix moyen de 180.200 € pour un appartement d’une pièce de 24 m² [Adresse 16] à [Localité 14], sans que le n° de la rue n’ait été renseigné ni que les autres caractéristiques du logement ayant conduit à une telle estimation (étage, état, appartement loué ou libre d’occupation,…) ne soient précisées sur ce descriptif ;

— un autre résultat d’estimation, édité par le site « meilleursagents.com », réalisée le 8 février 2023, mentionnant un prix moyen de 170.500 € et ne précisant pas davantage les autres caractéristiques de l’appartement renseignées pour obtenir une telle estimation (étant seulement précisé qu’il s’agit d’une estimation pour un studio de 24 m² au [Adresse 4]) ;

— un audit de valeur, réalisé le 20 mai 2023 par l’agence 20ème appart, considérant que la valeur du logement s’élève à 214.701 € selon une méthode par comparaison avec d’autres biens comparables sur le marché, seule méthode pertinente ici pour la solution du litige. En outre, il doit être observé que cet avis de valeur reprend comme caractéristique du logement, au rang des « points faibles », que ce logement est vendu loué en bail non meublé de 3 ans et à un loyer bas de 383 € hors charges quand l’encadrement des loyers permet d’aller jusqu’à 670 € par mois (pièce n°14 du demandeur, page 7). Or, compte tenu du congé préalablement délivré par les propriétaires du bien, il doit être relevé que les consorts [L] entendaient appliquer un prix de vente pour un logement libre d’occupation, de nature à augmenter la valeur du bien. Ainsi, la valeur par comparaison de 214.701 € ne peut s’entendre que d’une fourchette de prix basse, pour correspondre à un bien vendu occupé, ce qui n’était pas le cas dans l’esprit des propriétaires lorsqu’ils en ont fixé le prix.

A l’inverse, M. [T] [L] et Mme [U] [L] versent notamment aux débats une attestation de valeur notariée, établie le 25 septembre 2023 (pièce n°2 des défendeurs), mentionnant que l’appartement, situé au 1er étage du bâtiment B, d’une surface de 24,76 m², composé d’un séjour avec placard cuisine, salle de bains avec water-closet, peut être estimé compte tenu de son emplacement (à proximité du quartier "la campagne à [Localité 12]", de l’hôpital [17], du cimetière du [Localité 15] [Localité 11], de l'[Adresse 10], etc.), de son orientation, des travaux qui seront effectués au départ du locataire et du marché actuel, à une valeur estimée entre 9.500 et 10.000 € du m², références prises auprès de l’administration fiscale et du fichier de la profession notariale. Par conséquent, il résulte de cette attestation notariée que, pour un logement libre d’occupation, les propriétaires pouvaient en espérer un prix compris entre 235.220 € et 247.600 €.

Ces éléments permettent dès lors de fixer une fourchette de valeur comprise entre 214.701 € et 247.600 €, et il n’y a pas lieu d’avoir recours à une expertise pour éclairer la juridiction sur ce point.

Au regard de cette évaluation, il doit être conclu que le prix proposé de 270.000 € était au dessus du prix du marché, de l’ordre de 9 à 25 % selon le prix retenu en fourchette haute ou en fourchette basse.

Pour autant, il ne saurait en être déduit un prix excessif fixé dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption, compte tenu d’une part du taux précédemment retenu, un prix fixé à 9% au dessus du prix du marché ne pouvant être considéré comme manifestement excessif, d’autre part de l’absence de tout autre élément permettant de caractériser l’intention frauduleuse des propriétaires.

A cet égard,il n’est rapporté par les parties aucun contentieux antérieur, alors que le bailleur a poursuivi le bail pendant une durée de 6 ans après son acquisition, à des conditions favorables au regard de l’audit de valeur produit par M. [G] [J]. Par ailleurs, il résulte des correspondances échangées entre la SAS Cabinet [M] et M. [G] [J] que les consorts [L] ont effectivement tenté de mettre en vente le bien à ce prix, le gestionnaire ayant à plusieurs reprises sollicité M. [G] [J] pour l’organisation de visites de l’appartemment, demandes refusées par ce dernier. Les consorts [L] démontrent également, par leurs pièces n°27 à 29, que des personnes étaient intéressées pour le visiter. Enfin, M. [G] [J] ne démontre aucune démarche effectuée en vue d’exercer son droit de préemption, auquel les consorts [L] se seraient frauduleusement opposés, et notamment n’établit pas avoir formulé une contre-proposition pour acquérir ce bien.

Décision du 05 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55K4

L’ensemble de ces éléments conduit à débouter M. [G] [J] de sa demande d’annulation de congé, lequel a dès lors été valablement délivré et a produit effet le 31 août 2023. Depuis cette date, M. [G] [J] est devenu sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Jusqu’à la libération effective des lieux, M. [V] [G] [J] sera tenu de verser à M. [T] [L] et Mme [U] [L] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 445,30 euros par mois conformément à la demande, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges

Il résulte de l’extrait de compte versé aux débats par les consorts [L], arrêté au 21 août 2025, que les consorts [L] ont appliqué une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges précédemment fixé en vertu du contrat de bail, et que M. [G] [J] n’a plus versé aucune somme au titre de son occupation depuis le 2 octobre 2023.

M. [G] [J] ne conteste pas le décompte produit et ne rapporte pas la preuve d’un paiement devant venir en déduction du solde débiteur.

En conséquence, la demande au titre des arriérés de loyers et charges, comprise comme une demande au titre des indemnités d’occupation échues, sera accueillie et M. [G] [J] sera condamné à payer aux consorts [L], ensemble et conformément à la demande, la somme de 10.753,82 €, arrêtée au 21 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, sur la somme de 3.764,88 €, et du 2 septembre 2025, date de la demande, pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire de M. [G] [J] au titre du préjudice de jouissance

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et notamment exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 1720 du code civil l’oblige à procéder aux réparations nécessaires, autres que locatives, pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, pour soutenir que le logement donné à bail ne satisfait pas aux critères de décence du fait de la présence de rongeurs, M. [G] [J] ne produit que des pièces reprenant ses propres déclarations, sans verser aux débats d’élément objectif pour l’établir.

Ainsi, il justifie d’avoir saisi la direction départementale de la protection des populations de [Localité 12] le 25 août 2025, soit plus de 6 ans après leur date d’apparition alléguée en 2019. Cette pièce ne fait que consigner la bonne réception de la demande le 26 août 2025 et informe le locataire qu’une visite sera prochainement organisée.

Par ailleurs, M. [G] [J] produit des pièces médicales (une attestation de son médecin psychiatre et un formulaire de demande d’intervention de la cellule santé habitat renseigné par son médecin généraliste le 26 avril 2023, dont les suites ne sont pas justifiées), ne faisant que reprendre l’origine alléguée par M. [G] [J] de la dégradation de son état de santé.

Ainsi, ces pièces sont insuffisantes à établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, étant ici observé que M. [G] [J] ne justifie au demeurant d’aucune mise en demeure préalable de son bailleur aux fins d’éventuelle mise en conformité.

Ensuite, M. [G] [J] se prévaut d’un constat de commissaire de justice, réalisé le 19 avril 2023, dont il résulte que l’appartement loué jouxte le local poubelle de l’immeuble et crée des nuisances sonores lorsque ses habitants viennent déposer leurs poubelles. Ces éléments sont impropres à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par conséquent, M. [G] [J] sera débouté de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande indemnitaire de M. [G] [J] au titre du préjudice moral

Il a été précédemment jugé que les consorts [L] ont régulièrement donné congé au locataire, de sorte que sa délivrance n’est pas susceptible d’ouvrir droit à réparation.

Il est au demeurant observé que M. [G] [J], qui invoque un stress lié à la nécessité de se reloger dans l’urgence, a bénéficié d’une durée de deux années pour organiser son relogement, au regard de la durée de la procédure.

Par ailleurs, M. [G] [J] ne produit aucune pièce tendant à établir qu’il a tenté vainement une conciliation, sa lettre du 5 avril 2023 s’entendant davantage comme un courrier de contestation, et étant en tout état de cause relevé que le seul désaccord ne peut être assimilé à un abus ouvrant droit à réparation.

En conséquence, M. [G] [J] sera débouté de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral.

Sur la demande indemnitaire formée par M. [L]

Au soutien de sa demande indemnitaire, M. [L] produit un tableau d’amortissement d’un crédit d’un montant de 30.000 € lui ayant été consenti, ainsi qu’à son épouse, le 24 août 2024.

Cette pièce est insuffisante à établir d’une part, que le défaut de paiement de son indemnité d’occupation par M. [G] [J] a placé M. [L] en difficulté financière, d’autre part que ces fonds ont servi au paiement des charges de copropriété et taxes foncières de l’immeuble.

En outre, et en tout état de cause, il doit être rappelé que l’indemnisation d’un préjudice lié au défaut de paiement d’une somme d’argent consiste en l’octroi d’intérêts moratoires, préalablement accordés. Des dommages-intérêts complémentaires ne peuvent être accordés qu’en établissant la preuve de la mauvaise foi du débiteur dans le défaut de paiement, condition non rapportée en l’espèce.

L’ensemble de ces raisons conduit à débouter M. [L] de sa demande indemnitaire formée au titre des intérêts et assurance décès du crédit à la consommation qu’il a souscrit.

Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [L]

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits et devoirs n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l’autre partie.

En l’espèce, la seule appréciation inexacte de ses droits par M. [G] [J], fût-il professionnel du droit, ne peut être assimilée à un abus ouvrant droit à indemnisation, les éventuels frais supplémentaires liés à des procédures suivant le sort de l’instance au fond et exposés par les consorts [L] dans le cadre de leur défense étant plutôt appréciés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, M. [T] [L] et Mme [U] [L] seront déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre de l’attitude procédurale de M. [G] [J].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [G] [J], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance comprenant ceux de référé. Il n’y a cependant pas lieu d’y inclure les frais de congé, délivré à l’initiative du bailleur et qui resteront à sa charge, ou les frais de commandement de payer, lequel n’était pas utile à la solution du litige. M. [T] [L] et Mme [U] [L] seront par conséquent déboutés des demandes formées à ce titre.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] [G] [J] sera condamné à verser à M. [T] [L] et Mme [U] [L] la somme de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles. Il sera également condamné à verser à la SAS Cabinet [M] la somme de 1.000 € sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE parfait le désistement d’instance et d’action de M. [T] [L] et Mme [U] [L] à l’encontre de la SAS Cabinet [M],

DIT n’y avoir lieu à ordonner une expertise de la valeur du bien immobilier,

DÉBOUTE M. [V] [G] [J] de sa demande d’annulation du congé délivré le 3 février 2023,

DIT régulier le congé délivé par M. [T] [L] et Mme [U] [L] le 3 février 2023 à M. [V] [G] [J], portant sur le logement sis [Adresse 8], à [Localité 13] ;

DIT que M. [V] [G] [J] est devenu sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 8], à [Localité 13] depuis le 31 août 2023 ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l’expulsion de M. [V] [G] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [G] [J] en tant que de besoin, à payer à M. [T] [L] et Mme [U] [L], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 445,30 euros, et ce à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

CONDAMNE M. [V] [G] [J] à payer à M. [T] [L] et Mme [U] [L] la somme de 10.753,82 euros au titre des indemnités d’occupation échues, arrêtée au 21 août 2025 et incluant celle du mois d’août 2025,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, sur la somme de 3.764,88 €, et du 2 septembre 2025 pour le surplus,

DÉBOUTE M. [V] [G] [J] de ses demandes indemnitaires,

DÉBOUTE M. [T] [L] et Mme [U] [L] de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNE M. [V] [G] [J] aux dépens de l’instance, comprenant ceux de référé mais à l’exclusion des frais de congé et de commandement de payer qui resteront à la charge de M. [T] [L] et Mme [U] [L],

CONDAMNE M. [V] [G] [J] à payer à M. [T] [L] et Mme [U] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [G] [J] à payer à la SAS Cabinet [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Laure Touchelay, Juge des contentieux de la protection, et Laura Jobert, Greffière, le 5 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION