N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04257 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLRW

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA VAL DE LOIRE, Société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro de SIREN 307 213 249, dont le siège social est sis [Adresse 5],, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [J]

né le 29 Décembre 1989 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [V] [K] épouse [J]

née le 14 Avril 1994 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant Chez Mr et Mme [K] – [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffière.

À l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] sont propriétaires des lots n°73 et n°30 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation :

— à M. [W] [J], par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024 déposé en l’étude,

— à Mme [V] [K] épouse [J] par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses par application de l’article 659 du code de procédure civile, selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 3 792,16 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 juillet 2024 ;la somme de 969,88 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 456,61 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 05 juillet 2024 la somme de 3 792,16 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

À l’audience du 05 novembre 2024, il a été ordonné un renvoi d’office pour notification de pièces.

À l’audience du 7 janvier 2025, le [Adresse 9] [Adresse 7], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 5559,45 selon décompte en date du 11 décembre 2024.

M. [W] [J] était présent et Mme [V] [K] n’était pas comparante.

M. [J] a exposé être en instance de divorce et que le jugement allait être prononcé le 16 janvier 2025. Il précise qu’il a été décidé par le juge aux affaires familiales que le bien serait vendu. Il indique que l’adresse de Mme [V] [K] figurant dans l’assignation est celle de ses parents et qu’il ne connaît pas son adresse. La conseil du demandeur indique qu’il n’a pas de nouvelles, à ce jour, de la défenderesse.

M. [J] a reconnu l’existence de la dette et indiqué que ses revenus étaient absorbés par le crédit immobilier du bien. Il précise que le bien est en vente, estimé à 130 000 euros et qu’il

reste 67 000 euros à rembourser. Il précise indique ses revenus et les charges qu’il supporte.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4562,57

Frais sollicités 996,88

TOTAL 5559,45

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 décembre 2024 à hauteur de la somme de 4562,57 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 23 mars 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4562,57 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3792,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 45 euros.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 251,88 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 15 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

***

M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 646.88 € au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] a mis en demeure M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

En l’absence de versement du décompte des charges à échoir permettant d’apprécier le bien fondé du montant réclamé, M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] ne sauraient être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la provision de à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 14 février 2023, M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision la créance étant indemnitaire.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble résidence [Adresse 7] irrecevable en sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans les assignations des 10 et 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] les sommes suivantes :

4.562,57 € (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DEUX EUROS CINQUANTE-SEPT CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3792,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus;

646,88 € (SIX CENT QUARANTE-SIX EUROS QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de provision à valoir sur les appels de charges à venir ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] aux dépens;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [K] [V] épouse [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

C. BELOUARD