TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00199 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGQZ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2004

C/

Madame [U] [H]

Monsieur [Q] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— [Q] [D]

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2004

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI,Avocats au Barreau de L’ESSONNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a loué à M. [Q] [D] et Mme [U] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 054,39 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 20 337,97 € au titre des loyers et charges échus mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait assigner M. [Q] [D] et Mme [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 24 271,29 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer à compter du 18 novembre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et comprendront le coût des commandements de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SCI FONCIERE DI 01/2004, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 26 322,92 €, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à sa personne pour M. [Q] [D], et à son domicile pour Mme [U] [H], seul M. [Q] [D] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais affirme sans apporter d’éléments susceptibles d’étayer ses affirmations, que le logement est insalubre et qu’il est en mesure de régler l’intégralité de la dette les loyers, la somme ayant été consignée par ses soins sur un compte bancaire.

Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il est chef d’entreprise dans l’événementiel et dispose de revenus mensuels de l’ordre de 5000,00 à 10000,00 euros. Sa conjointe perçoit des allocation chômage à hauteur d’environ 1800,00 euros par mois. Il indique que le couple a un enfant de 8 ans souffrant d’un handicap.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026 et M. [D] a été invité à solder la dette en cours de délibéré. La bailleresse a également été invitée à produire un décompte de sa créance actualisé au 1er mars 2026.

Par note en délibéré du 16 mars 2026, la bailleresse a adressé avec l’autorisation du tribunal, un décompte actualisé au 12 mars 2026 ne faisant apparaître aucun nouveau règlement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2004 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 janvier 2026, la dette locative de M. [Q] [D] et Mme [U] [H] s’élève à la somme de 25 057,67 € (soit la somme de 26 322,92 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 1 265,25 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M. [Q] [D] et Mme [U] [H] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 août 2025 pour la somme de 20 337,97 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 septembre 2020 unissant les parties stipule en son article 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 octobre 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [Q] [D] et Mme [U] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [Q] [D] et Mme [U] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Q] [D] et Mme [U] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais de commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2004 et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Q] [D] et Mme [U] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [D] et Mme [U] [H] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 25 057,67 € (décompte arrêté au 27 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 20 337,97 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2020 entre la SCI FONCIERE DI 01/2004, d’une part, et M. [Q] [D] et Mme [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Q] [D] et Mme [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [Q] [D] et Mme [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE DI 01/2004 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Q] [D] et Mme [U] [H] solidairement à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [Q] [D] et Mme [U] [H] in solidum à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Q] [D] et Mme [U] [H] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.