TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05812 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJF2

N° de MINUTE : 25/00425

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VERDI [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BSGI, SAS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [F] et Madame [R] [F] ont acquis la propriété des lots n°10, 18 et 32 de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93). Madame [F] est décédée.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet BSGI, a fait assigner Monsieur [J] [F] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [F] [J] au paiement des sommes suivantes :

▪ 13.714,35€ au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit

capitalisables à compter de l’assignation,

▪ 2.842,85€ sur le fondement de l’article 10 -1 de la Loi du 10 juillet 1965,

▪ 5.000€ à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231 -6 du Code civil

▪ outre une indemnité de 2.912,60 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER les défendeurs (sic) en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] [F], copropriétaire indivis de trois lots au sein de l’immeuble avec son épouse défunte et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il rappelle en effet que le règlement de copropriété de la résidence Le Verdi prévoit expressément la solidarité à l’égard du syndicat des copropriétaires des copropriétaires indivis. Il fait ainsi valoir que le compte individuel de cette indivision présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [F] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [F];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2018, 07 janvier 2019, 06 février 2020, 27 avril 2021, 22 juillet 2021, 21 avril 2023, 24 mai 2023 et 18 janvier 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 24 mai 2023 au 30 mars 2026,

— la mise en demeure du 14 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot. Dès lors, et bien que la succession de Madame [R] [F], copropriétaire avec son époux des lots n°10, 18 et 32, ne soit pas réglée, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer à Monsieur [F] le recouvrement de l’intégralité des sommes dus au titre de ces trois lots.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2019 et le 06 février 2024 a été de 17.889,86 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4.175,51 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.714,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2.842,85 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 septembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais “SDC GENERAL DE GAULLE/[F]” du 7 novembre 2018 de 180 euros,les frais “suivi audience plaidoirie” du 13 décembre 2018 de 180 euros,les frais “suivi jugement” du 21 mars 2019 de 180 euros,les frais de mise en demeure du 16 juin 2020 de 36 euros,les frais de “suiv proc [F]” du 23 novembre 2020 de 240 euros,les frais de “suiv proc [F]” du 10 mars 2021 de 180 euros,les frais de “envoi dossier avocat + suivi [F]” du 14 avril 2021 de 420 euros,les frais de mise en demeure du 17 février 2022 de 60 euros,les frais de relance et accord amiable du 29 mars 2022 de 35 euros,les frais de “Smeth – MED” du 15 avril 2022 de 240 euros,les frais de “lettre comminatoire” du 15 avril 2022 de 180 euros,les frais de “const° dossier ctx – Assignation” du 15 juin 2022 de 270 euros,les frais de “vac°suivi ctx 3e trim 2022” du 19 juillet 2022 de 180 euros,les frais de “vac°suivi ctx 4e trim 2022” du 17 octobre 2022 de 180 euros

De même, il convient également de déduire les frais de « frais transmission avocat » du 06 février 2024, d’un coût de 240 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, faute de justifier en procédure de diligences particulières ou inhabituelles dans le cadre de cette transmission.

Il convient en revanche de faire droit à la demande à l’égard de la mise en demeure du 14 septembre 2023, facturée 41,85 euros conformément au contrat de syndic.

Monsieur [J] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 41,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [J] [F] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 09 janvier 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [J] [F] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [F], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [F] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au regard des justificatifs transmis.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BSGI, la somme de 13.714,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BSGI, la somme de 41,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BSGI, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Verdi sise [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BSGI, la somme de 2.912,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT