N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20522 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JON5

DEMANDERESSE :

[Adresse 6] [Adresse 5] agissant poursuite et diligence de son syndic, la société CONNECTA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [L] est propriétaire des lots n°8 et n°42 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le 27 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" représenté par son syndic la SARL CONNECTA IMMOBILIER a donné assignation à M. [B] [L] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 085,47 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au12 novembre 2024;la somme de 349,20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 12 novembre 2024 la somme de 1 085,47 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété fait preuve de résistance abusive.

A l’audience du 4 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET FONDS DE TRAVAUX ÉCHUS SOLLICITÉS

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 12 novembre 2024 (pièce 4) faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 006,27 euros

Frais sollicités 428,40 euros (79,20 € requalifiés en frais demandés en charges)

TOTAL 1 434,67 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [B] [L] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 12 novembre 2024 à hauteur de la somme de 1 006,27 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 05 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [B] [L] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 006,27 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 12 novembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITÉS

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance et dans la limite des sommes demandées, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 158,40 euros (4 x 39.60 euros).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 270 euros.

***

M. [B] [L] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 428,40 euros au titre des frais de recouvrement.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES FORMULÉES PAR [Localité 4] DES COPROPRIÉTAIRES

M. [B] [L] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

IV. SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, M. [B] [L] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [B] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.006,27 € (MILLE SIX EUROS VINGT-SEPT au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au12 novembre 2024 ;

428,40 € (QUATRE CENT VINGT-HUIT EUROS QUARANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]";

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [B] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS)en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD