TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [B]

M. Le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZEB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZEB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 1997, la société L’UNION DE GESTION D’INVESTISSEMENTS FONCIERS, aux droits de laquelle vient la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), a consenti un bail d’habitation à M. [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi qu’une cave et un emplacement de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3600 francs.

Par acte d’huissier de justice du 2 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 1742,89 euros au titre de l’arriéré locatif.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [B] le 5 septembre 2022.

Par acte d’huissier de justice du 9 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 2931,27 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire:

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner son expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,

— réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l’astreinte,

— dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— obtenir la condamnation de M. [C] [B] au paiement des sommes suivantes :

2931,27 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 21 février 2025, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2025, s’élève désormais à 9712,77 euros, en précisant l’application d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) en janvier 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de chose comme “un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-i s’oblige à payer”. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu. Enfin, l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 9 août 2024, M. [C] [B] n’a pas réglé la dette locative de 2931,27 euros qui y était mentionnée.

La RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, M. [C] [B] lui devait la somme de 6706,97 euros. Il ressort également du décompte que le compte locataire de M. [C] [B] est débiteur depuis le mois de mars 2021 et qu’il n’a pas payé son loyer depuis le mois de juin 2024.

Compte-tenu de ces éléments, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [B] et son expulsion.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La RIVP verse un décompte actualisé au 10 février 2025 mentionnant un solde de 9712,77 euros. Il convient de déduire de ce montant le supplément de loyer de solidarité appliqué en janvier 2025, soit la somme de 2218,08 euros. En effet, aucune pièce n’établit que les documents d’enquête pour le SLS ont été envoyés à M. [C] [B] par courrier recommandé avec accusé de réception et que ce dernier en a eu connaissance sans y répondre.

Le défendeur ne s’est pas présenté à l’audience et n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette. Il sera condamné à payer la somme de 7494,69 euros, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2931,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 août 1997 entre la société L’UNION DE GESTION D’INVESTISSEMENTS FONCIERS, aux droits de laquelle vient la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [C] [B] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE à M. [C] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement (cave et emplacement de parking),

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 7494,69 euros mois de janvier 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2931,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

ORDONNE la communication de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 4],

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [B] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection