N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04697 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JL74

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son Syndic la société [Localité 8] IMMO (exerçant sous l’enseigne AMBELHA anciennement ARTHURIMMO.COM [Localité 9]) immatriculée au RCS d'[Localité 8] n°845 214 246 ayant son siège social [Adresse 5] prise en son établissement secondaire sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d’ORLEANS, avocats plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [O] [V] est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Le 15 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à TOURS a donné assignation à M. [O] [V] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, condamner ce dernier à régler notamment les charges de copropriété impayées.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

Al’audience du 04 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à TOURS sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 demande au Tribunal de:

DÉBOUTER M.[O] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;CONDAMNDER M. [O] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 4.031,83€ décomposée de la manière suivante :- 3. 790, 79€ au titre des charges de copropriété,

—  241,04€ au titre des frais exposés par le syndic conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ORDONNER que la somme porte les intérêts légaux à compter du 6 juin 2024 ainsi que la capitalisation des intérêts.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais de recouvrement de cette créance.

Il affirme que le règlement de copropriété prévoit unerépartition des charges pour un total de 10.000 tantièmes ; que le défendeur n’a pas contesté le règlement de copropriété ni remis en cause le budget et sa répartition votée lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2023 ; que le défendeur ne peut à la fois solliciter dans le cadre de son argumentation l’application du règlement de copropriété avant de se contredire et solliciter son absence d’opposabilité. Il souligne que M. [O] [V] n’a pas informé dans les délais le syndic pour solliciter une exonération de charges.

Il soutient que le décompte est parfaitement détaillé et justifié. Il conteste tout indu au bénéfice de M. [O] [V] au titre des charges de chauffage collectif.

M. [O] [V], représenté par son Conseil, sollicite, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, au visa de l’article 10 de la loi de 1965 de :

Dire Monsieur [V] recevable et bien-fondé dans ses écritures. Juger qu’il n’est dû aucune somme au titre de charges impayées par Monsieur [V]. Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes. A titre reconventionnel :

Exonérer Monsieur [V] du paiement des charges de chauffage de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9]. Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [V] la somme de 518,75 € correspondant aux charges de chauffages réglées. Déclarer non écrite la répartition des charges de chauffage prévue au règlement de copropriété.

Ordonner la répartition de la dépense collective de chauffage sur tous les autres lots, à l’exclusion du Lot 1, à l’identique de la répartition pratiquée avant l’appel du 1er trimestre de l’année 2023 du 13 décembre 2022. Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2000 € pour procédure abusive. Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du constat du commissaire de justice d’un montant de 333,20 € dressé le 5 novembre 2024 à la demande de M. [V]. Ecarter l’exécution provisoire. Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] de toutes fins, demandes, conclusions, prétentions plus amples ou contraires.

Il souligne en premier chef que les sommes sollicitées sont discordantes entre les motifs et le dispositif et non compréhensibles, même dans les dernières écritures du demandeur ; que pour les périodes concernées, aucun décompte de répartition des charges détaillé n’est communiqué, aucun relevé général annuel des dépenses, aucun appel de charges trimestrielles. Dans ces conditions, il estime que les frais de recouvrement ne sont pas plus justifiés.

Il soutient en second lieu qu’il ne peut lui être imputé des charges relatives à un équipement dont il ne bénéficie pas; que son lot n’est pas raccordé au système de chauffage collectif comme le démontre le constat de commissaire de justice qu’il produit.

Il rappelle que les clauses contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites; que le chauffage est un service collectif, les charges afférantes doivent être réparties selon le critère de l’utilité de sorte que son lot, non relié, doit être exonéré des charges en résultant ; qu’il est bien fondé à solliciter le remboursement des charges de chauffage indues et ce d’autant qu’il s’est toujours opposé à l’approbation des comptes lors des assemblées générales.

Il soutient qu’il a subi un préjudice n’ayant jamais pu engager la moindre discussion avec le syndic malgré des démarches de sa part.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité des contestations de M. [O] [V]

En application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves”.

Il découle de ces éléments que M. [O] [V] peut à bon droit contester les charges qui lui sont imputées alors même qu’il n’a pas formé un recours en application de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 contre les résolutions de l’assemblée générale du 12 octobre 2023.

2- Sur la possibilité d’imputer à M. [O] [V] des charges relatives

Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que : “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

En droit positif, l’appréciation de la notion d’utilité doit se faire d’une manière objective, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d’équipement considérés. La répartition des charges figure normalement dans le règlement de copropriété établi avant la mise en copropriété. Tous les copropriétaires y adhèrent en acquérant leur lot. La répartition des charges est donc réputée acceptée à l’unanimité.

En l’espèce, aucune clause du règlement de copropriété n’impose à un copropriétaire qui ne serait pas du tout relié au chauffage collectif de payer les charges afférentes à celui-ci. L’article 7 du chapitre III du règlement de compropriété impose juste aux copropriétaires reliés au chauffage collectif qui seraient absents pendant toute la durée de la période de chauffe d’en informer deux mois avant le syndic.

Le cas de M. [O] [V] ne relève pas de l’article 7 du règlement qui imposerait de prévenir deux mois à l’avance avant toute période de chauffe. Il justifie pas le constat de commissaire de justice de Maître [W] du 05 novembre 2024 que son lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] n’est pas relié au chauffage collectif de la résidence.

Il ne peut dès lors lui être imputé des charges de chauffage collectif pusique cet équipement ne présente aucune utilité objective pour lui.

3- Sur des charges impayées

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] verse aux débats notamment :

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 octobre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— un décompte

En revanche, il ne verse aucun appel de fond et surtout ne produit aucun décompte permettant d’identifier les charges de chauffage collectif imputées de manière irrégulière à M. [O] [V]. Il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter le syndicat des copropriétaires à verser aux débats :

— l’ensemble des appels de fond pour les périodes où il invoque des charges impayées;

— un décompte complet depuis le 07 août 2019, date d’achat du lot 1, expurgé des charges de chauffage collectif (au besoin décompte refait sur tableur).

Il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement avant dire droit :

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 3 juin 2025 à 11h00 et invite pour cette date le syndicat des copropriétaires à verser aux débats :

— l’ensemble des appels de fond pour les périodes considérées ;

— un décompte complet depuis le 07 août 2019, date d’achat du lot 1 situé dans l’immeuble expurgé des charges de chauffage collectif (au besoin refait sur tableur)

Réserve les dépens;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD