TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 23/02415 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAR

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virgine FRENKIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: A693

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 5]

Madame [H] [R] [X] épouse [T], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P351

Compagnie AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée M^e Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0549

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C199

Mutuelle MATMUT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C673

Société BPCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P120

S.D.C. DU [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet [Z], dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: P501

Compagnie ALLIANZ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D2066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/02415 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mars 2015, M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T] ont donné à bail à Mme [L] [F] un appartement à usage d’habitation situé en copropriété [Adresse 4] moyennant un loyer de 850 €, et ce pour une durée de trois ans renouvelable. Il a été reconduit depuis lors.

Le 24 juin 2017, Mme [L] [F] a subi un dégât des eaux en raison d’une fuite provenant d’une canalisation de l’appartement du dessus, alors occupé par Mme [M],sinistre resté sans suite.

En 2021, suite à la découverte par Mme [L] [F] d’infiltrations d’eaux sur le plafond du séjour et l’effondrement du plancher haut de son appartement, un constat amiable de dégât des eaux a été signé le 24 mars 2021 avec Mme [N], la nouvelle occupante du dessus depuis le 23/04/2020, et une déclaration de sinistre a été diligentée auprès de l’assureur de la copropriété BPCE IARD, lequel suite à expertise du cabinet POLYEXPERT a refusé sa garantie, l’origine des désordres n’ayant pu être déterminée.

Le 21 avril 2021,M. [A] [V], architecte mandaté par la copropriété, est venu dresser un rapport en vue de travaux de reprise, suite auquel le syndic a informé les copropriétaires de la nécessité de reprendre la structure bois commun- sous peine de risque d’effondrement.

Le 21 juin 2021, Mme [L] [F] était hospitalisée jusqu’au 28/09/2021 pour une pathologie cardio respiratoire qui nécessitait pour son retour la remise en état de son logement.

La société JPB, diligentée par le syndic, a démarré les travaux de reprise de la structure à la rentrée 2021 jusqu’à réception des travaux le 22/11/2021.

Sur une nouvelle déclaration de sinistre du 8 mars 2022 par Mme [L] [F], son assureur BPCE IARD a de nouveau refusé sa garantie et renvoyé à l’assureur du bailleur.

Par courrier du 28 avril 2022, Mme [L] [F] a demandé à M. [T] le remboursement des loyers versés depuis le 10/04/2021, date à laquelle l’appartement n’était plus habitable.

La MATMUT, sollicitée par les époux [T], les a renvoyés à la BPCE IARD.

Par courrier du 20 juin 2022 non réclamé, Mme [N] était invitée par les mêmes à se rapprocher de son assurance.

***

Par acte extrajudiciaire en date du 6 février 2023, Mme [L] [F] a assigné M. [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, au fins de demandes de condamnation suivantes :

—  6516 € au titre du préjudice de jouissance,

—  4000 € au titre du préjudice moral,

—  2500 € au titre des frais irrépétibles.

M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T] ont appelé dans la cause les personnes suivantes :

Par actes du 12 mai 2023 et du 13 juin 2023, la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires,

Par acte du 12 mai 2023, Mme [N],

Par acte du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

Par acte du 12 mai 2023 et le 12 juin 2023, la MATMUT, assureur du syndicat des copropriétaires,

Par acte du 9 juin 2023, la BPCE IARD, assureur de Mme [L] [F],

Par acte du 12 mai 2023 et le 13 juin 2023, AXA France IARD, assureur de Mme [N].

Jonction a été faite des deux affaires sous le numéro RG 23/4374 à l’audience du 24 avril 2024.

***

Dans ses conclusions récapitulatives, Mme [L] [F] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La condamnation de M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T], ayant manqué à leur obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, a lui payer :

—  6516 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

—  4000 € au titre du préjudice moral,

Subsidiairement :

La condamnation de Mme [N] et son assureur AXA à lui verser :

—  6516 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

—  4000 € au titre du préjudice moral,

Infiniment subsidiairement :

La condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et ses assureurs MATMUT et ALLIANZ IARD à lui verser :

—  6516 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

—  4000 € au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

Condamner M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T], Mme [N] et son assureur AXA France IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et ses assureurs MATMUT et ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Mme [L] [F] invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et les articles 1709,1719 et 1720, 1242, 544, 1253 du code civil pour conclure à la responsabilité du bailleur pour cause de passivité face à son trouble de jouissance, aucune diligence n’ayant été accomplie par le bailleur depuis le premier dégât des eaux en 2017, le dernier ayant conduit la locataire à être hospitalisée pour des troubles respiratoires. Elle indique n’avoir été l’objet d’aucune proposition de relogement alors que le logement était grevé d’une forte humidité pendant une période de 7 mois.

Elle estime l’article 1725 du code civil inapplicable, la matérialité de l’appartement ayant été atteinte par le trouble de jouissance d’un tiers.

Elle affirme que la dégradation de son état de santé n’est pas sans lien avec la problématique de son appartement, ce pour quoi elle réclame l’indemnisation de son préjudice moral.

Subsidiairement, elle estime Mme [N] responsable, du fait des installations sanitaires de son appartement, des troubles anormaux de voisinage qu’elle a subis, mais aussi de son fait personnel fautif de n’avoir pas veillé à l’entretien de son appartement.

Elle invoque également sa responsabilité du fait du trouble anormal de voisinage, les nombreuses fuites ayant engendré la pourriture de la poutraison et l’effondrement d’une partie des poutres du salon.

Plus subsidiairement, elle invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires, gardien des parties communes de l’immeuble selon les articles 14 et 18 de la loi du 10/07/1965, le taux de l’humidité de la cage d’escalier jouxtant l’appartement étant très élevé et la structure des poutres et du plancher du palier du 3e ayant été affaiblis par l’absence d’entretien de ces parties communes.

Elle met également en cause les travaux de renforcement et de consolidation du plancher du 3e réalisés par le Syndicat depuis l’appartement de la demanderesse, le rendant inhabitable.

***

Dans ses conclusions en réponse n°3, M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T] demandent au visa de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 10 juillet 165 articles 14 et 9,et des articles l’article, et les articles 1725,1240 du code civil de :

— déclarer irrecevable l’exception de garantie de la MATMUT,

— débouter Mme [L] [F] de ses demandes contre M et Mme [T],

— débouter la MATMUT de sa demande de dénier sa garantie,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre M et Mme [T],

— débouter toute partie de ses demandes contre M et Mme [T],

Subsidiairement,

— Condamner Mme [N] et le Syndicat des copropriétaires ainsi que leurs assureurs respectifs AXA et ALLIANZ à les garantir de toutes condamnations,

— condamner la MATMUT à les garantir de toutes condamnations,

En tout état de cause,

— Condamner les parties succombantes à leur régler la somme de 4500 € de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

M et Mme [T] estiment que la procédure existe du fait de l’assureur BPCE IARD qui a refusé de prendre en charge le sinistre, et rapportent qu’ils n’ont jamais été informés de l’hospitalisation de leur locataire.

Selon l’article 1725 du code civil, ils ne s’estiment pas contraints à garantir ce trouble de fait d’un tiers sur lequel ils n’ont aucun moyen d’action alors qu’ils n’ont commis aucune faute, et sans qu’il y ait lieu à distinction entre trouble direct et indirect et à application de l’article 1720 du même code sur l’obligation d’entretien.

Concernant leur demande en garantie, M et Mme [T] indiquent que Mme [N], conformément au constat de dégât des eaux qu’elle a signé et au rapport de l’architecte de la copropriété, est responsable des infiltrations ayant altéré les éléments de structure des planchers et murs de l’immeuble, ensuite répercuté sur l’appartement du dessous au point de plus pouvoir être occupé.

M et Mme [T] indiquent encore que le syndicat des copropriétaires est responsable, le logis ayant été impacté directement par les parties communes ainsi que par les travaux de reprise menés sur ces dernières à partir du logis de la demanderesse.

Ils disent non démontré un lien entre la pathologie de Mme [F] et les désordres reprochés. Ils rappellent qu’elle n’a jamais donné suite au dégât des eaux de 2017 auprès de son assurance ou de ses propriétaires, si bien qu’elle ne peut arguer d’une indécence du logement à l’époque.

Ils reprochent à la MATMUT sa dénégation de garantie, faite après avoir conclu au fond et non in limine litis, et indiquent que les CGV ne sont pas signées par eux, de sorte que l’exception ne leur est pas opposable.

Ils rappellent que le fait générateur de garantie est à la date d’apparition du sinistre et non au moment de son origine, si bien que AXA, même en présence d’une cause antérieure à la date de prise d’effet du contrat, devrait sa garantie à Mme [N].

M et Mme [T] rappellent avoir du assurer la mise en cause de tous les protagonistes de l’instance.

***

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande :

— le débouté des demandes de M. et Mme [T],

Subsidiairement,

— être garanti par Mme [N] qui sera déboutée de ses prétentions contre le syndicat,

Reconventionnellement,

— la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 51.524 € en remboursement des travaux de reprise,

— la condamnation de l’assureur AXA à la garantir,

— la condamnation solidaire de Mme [N] et AXA à lui payer 2000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires indique n’avoir commis aucune faute et diligenté un architecte en temps et heure pour initier les travaux de reprise, le sinistre prenant son origine dans l’appartement de Mme [N] avant d’affecter par saturation progressive les structures, elles-mêmes affectées avant d’en avoir affecté l’appartement litigieux.

Il réfute tout reproche d’ absence d’entretien du plancher bois et des poutres, le seul endroit où la structure s’étant effondré étant celui là même à l’exclusion de tout autre.

A titre reconventionnel, le syndicat sollicite la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 51.524 € en remboursement des travaux de reprise, selon l’article 1242 du code civil. Il nie que l’origine des infiltrations viendrait de canalisations communes, ce que rien ne démontre, alors que l’architecte pointe clairement les appareillages des toilettes et les fuites de la douche, dont l’ignorance des défectuosités ne constituent pas pour elle des faits de force majeure.

Il répond à AXA que les travaux de reprise n’étaient pas des travaux d’entretien qui lui incomberaient.

***

Dans ses conclusions n°3, Mme [O] [N] demande :

— le débouté des époux [T] de leur demande de garantie dirigée contre elle

— le débouté de toutes les parties de leurs éventuelles demandes dirigées contre elle

— subsidiairement,

— condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur à la garantir de toutes condamnations à son encontre,

— condamner AXA France IARD à la garantir de toutes condamnations à son encontre,

En tout état de cause, condamner in solidum les époux [T] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3000 € de frais irrépétibles, outre les entiers dépens

Mme [O] [N] pointe l’absence de preuve dans les rapports d’expertise que la fuite prendrait son origine dans les installations sanitaires de son appartement plutôt que d’une partie commune, ni qu’elle aurait commis quelque faute depuis son installation en avril 2020, ni que les demandeurs subiraient un trouble de voisinage continu et permanent.

Elle se prévaut du rapport [V] qui met en cause les parties communes déformées et humides sous l’action des canalisations communes.

Elle indique subsidiairement qu’elle ne saurait répondre de la force majeure, n’ayant pas été au courant des infiltrations préexistantes à sa prise de possession, puisqu’un dégât des eaux, peut-être de même origine, avait préexisté en 2017 auquel la précédente occupante n’avait pas prêté la main.

Mme [O] [N] limite sa responsabilité au temps de son occupation, pointe l’absence de date certaine marquant le début des désordres, et rappelle que Mme [F] ne démontre pas que leur appartement était inhabitable au point de justifier le préjudice de jouissance sur l’entière surface qu’ils réclament. Elle le limite à 10% du montant du loyer.

Elle s’oppose également sur cette même base à l’indemnisation du syndicat des copropriétaires pour les travaux de réfection des parties communes affectées, et ne se verrait éventuellement responsable qu’à hauteur de 36 % , au prorata temporis à la date du premier dégât des eaux, encore qu’il n’existe pas de date certaine.

Elle ne voit pas de lien de causalité entre le sinistre subi par Mme [F] et son état de santé attesté de façon non contradictoire, mais une concomitance.

Elle se prévaut du contrat d’assurance pour faire valoir la garantie d’AXA sur les préjudices immatériels auxquels elle pourrait être tenue, et invoque l’existence d’un aléa quant à la réalisation du risque lors de sa souscription, dès lors que le sinistre issu d’un événement continu est survenu pendant la période de validité du contrat.

***

Dans ses conclusions en réponse n°3, la société AXA France IARD demande au visa des articles L112-1 et L 112-6 et 2224 du code des assurances:

— débouter toute partie de ses demandes contre elle en qualité d’assureur de Mme [N],

Subsidiairement, elle invoque ne pas garantir les dommages immatériels en l’absence de dommage matèriel garanti, et ce dans les termes et limites du contrat.

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner tout succombant à lui payer 1000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La société AXA France IARD indique que sa garantie n’est mobilisable que si le fait générateur du dommage ou de la responsabilité a eu lieu après la date de prise d’effet du contrat (art. 10.2 s.) alors que le rapport [V] indique que les installations sanitaires de Mme [N] seraient fuyardes depuis des années avant son entrée dans les lieux/ acquisition, étant rappelé le dégât des eaux de 2017, mais aussi , à l’encontre du Syndicat, qu’aucun élément ne montre que le dégât des eaux a été causé par les dites installations sanitaires alors que les infiltrations sont antérieures et le fait, générateur, mais ce sans date certaine permettant de trancher les responsabilités.

Au cas contraire, elle invoque ne pas garantir les dommages immatériels en l’absence de consécutivité d’un dommage matériel garanti subi par Mme [F], sachant que les dommages ont pris naissance avant la souscription du contrat, barrant ainsi l’indemnisation de tout dommage matériel.

Elle rappelle que l’absence d’expertise judiciaire ne permet pas de trancher pour l’hypothèse d’une infiltration née chez Mme [N], alors que les époux [T] indiquent pour origine les travaux accomplis par la copropriété sur les parties communes.

Elle rappelle ne pas garantir une de mande de remboursement de loyer, affaire privée des parties au bail, et indique que le quantum ni la durée du préjudice de jouissance allégué ne sont fondés.

La société AXA France IARD.

***

Dans ses conclusions en défense n°3, la MATMUT, assureur des époux [T], demande au visa de l’article 1725 du code civil le débouté des demande des époux [T] à son encontre, y compris l’irrecevabilité de l’exception de garantie, et la condamnation de Mme [N], AXA, le Syndicat et ALLIANZ à la garantir, outre celle des parties succombantes à lui verser 1500 € de frais irrépétibles et à assumer les dépens.

Elle indique ne pas garantir en multirisques habitation un dommage de jouissance résultant d’installation privées ou de travaux de structures, et non d’un vice ou défaut de la chose louée selon les termes du contrat.

Ils rappellent que cette exception de garantie, et non de procédure, qui est un moyen de fond, peut être soulevée en tout état de cause, et que les conditions générales d’octobre 2013 étaient applicables et opposables aux [T] lors de la souscription.

La MATMUT rappelle que le bailleur n’a pas à garantir le preneur du trouble qu’un tiers porte à sa jouissance par voie de fait, ce qui rend Mme [F] mal fondée à l’égard des [T]. Enfin, elle nie l’existence d’un préjudice de Mme [F], ayant été hospitalisée pendant une partie de la période de trouble dont elle se prévaut, et pour l’autre période, réfute toute démonstration à l’attestation médicale qui ne fait aucun lien entre les désordres et la pathologie, et tout crédit à la demande de préjudice moral.

Elle demande au cas de sa condamnation la garantie de Mme [N], AXA, le Syndicat et ALLIANZ .

***

Dans ses conclusions, la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, demande sa mise hors de cause,le Syndicat des copropriétaires n’étant pas responsable des dommages subis par Mme [F].

Elle demande de constater que ses garanties ne sont pas mobilisables et en tout état de cause demande :

— la condamnation de Mme [N] et AXA à la garantir contre toutes condamnations, et ce dans les termes et limites de la police souscrite ;

— la condamnation de toutes parties succombantes à lui payer 2000 € de frais irrépétibles dont distraction au profit de M^e BRIZON, outre les entiers dépens.

La société ALLIANZ IARD relève qu’aucune infiltration n’est imputée aux parties communes par le rapport [E], l’atteinte aux structures de l’immeuble ayant simplement entraîné des travaux ad hoc. Elle nie l’aspect accidentel du sinistre, l’effondrement étant du à une altération lente des supports par infiltration, la police souscrite étant de plus postérieure à la date du premier dégât des eaux.

***

Dans ses conclusions en défense n°1 , la société BPCE, assureur de Mme [F], demande :

— le débouté de toutes les demandes contre la BPCE,

— la mise hors de cause de la BPCE, ses garanties étant non mobilisables s’agissant le préjudices immatériels,

— la condamnation de Mme [N] et AXA, le syndicat et ALLIANZ à la garantir contre toutes condamnations,

— la condamnation des époux [T] à lui payer 2000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La BPCE estime engagée la responsabilité de Mme [N] avec prise en charge par AXA, ainsi que celle du syndicat avec ALLIANZ. En tout état de cause, elle affirme ne pas couvrir les préjudices immatériels de jouissance et moral.

***

A l’audience du 21 octobre 2024, les parties ont repris oralement les termes de leurs conclusions.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur l’action en indemnisation de Mme [F]

Vu l’obligation d’entretien du bailleur tel que stipulée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1709,1719, 1720, 1725 du code civil, 1242, 544, 1253 du code civil

1) Sur les dommages

Il ressort des faits l’enchaînement chronologique suivant :

Le 24 juin 2017, Mme [L] [F], résident dans un studio au second étage du [Adresse 2] a subi un dégât des eaux en raison d’une fuite provenant d’une canalisation de l’appartement du dessus, alors occupé par Mme [M]. Ce sinistre , au vu de l’absence d’informations fournies par les parties, est resté sans suite malgré les déclarations alléguées à leurs assurances de la locataire et de ses propriétaires M. et Mme [T], étant noté que Mme [M] n’ y a pas participé.

En 2021, l’appartement de Mme [L] [F] subit un nouveau dégât des eaux emportant effondrement du plafond du séjour et fissuration du plancher. Un constat amiable est signé le 24 mars 2021 avec la nouvelle occupante du dessus, Mme [N] ainsi qu’avec la copropriété, également mise en cause pour les parties communes, avec son assurance BPCE IARD.

Mandaté par cette dernière, le cabinet POLYEXPERT livre les conclusions suivantes le 24 juin 2021 issues d’une pièce n° 1 BPCE  :« nous constatons un affaissement du plancher haut chez Mme [F] dans le séjour (…) et fissuration du plancher » « Application de la garantie : garantie non acquise. L’origine des désordres ne fait partie d’aucune garantie contractuelle »

Cette pièce étant d’une rare insipidité pour fixer les responsabilités, reste le rapport du cabinet [V] , ,architecte de l’immeuble mandaté par la copropriété, qui se livre à un constat un peu plus détaillé :

1) un fort taux d’humidité (87 à 100%) sur les zones du plafond de l’entrée et du séjour de part et d’autre d’une poutre séparative partiellement pourrie, zone globale située sous la salle de bains du 3 e étage. Le cabinet [V] conclut à des infiltrations répétées provenant « des appareillages » depuis de nombreuses années. S’agissant de l’installation de toilettes du 3e, « fissurée au sol », réalisée avant l’arrivée des occupants, la chute d’eau usée n’a pas été repérée, les évacuations coffrées n’ont pas été visitées, le douche carrelée « pourrait être » fuyarde et le doute est mis sur la présence d’une étanchéité au sol. Le constat amiable du 24/02/2021 entre Mme [N] et Mme [F] identifie l’origine de la fuite (relevée par un plombier), à savoir : canalisation privative d’alimentation.

2) un fort taux d’humidité (94%) dans le mur séparatif entre le studio et le départ de l’escalier vers le

3 e étage. Il est noté dans la cage d’escalier une toile en fibre de verre « qui ne laisse pas respirer les subjectiles, non recommandée dans ce type de bâtiment en plâtre et pans de bois »

De fait, l’entreprise JPB (devis du 04/06/2021) a reconstitué des éléments de pans de bois dans la cage d’escalier, outre celles de l’appartement (entrée, salon).

Compte tenu de ces éléments, et à défaut d’expertise digne de ce nom, on peut conclure principalement à une fuite en provenance du cabinet de toilettes de Mme [N], qu’il n’est pas question de lui imputer à faute puisque les dommages relevés sur les éléments de maçonnerie témoignent d’infiltrations anciennes remontant vraisemblablement avant son acquisition.

Même s’il apparaît qu’un vice exogène propre à engendrer de l’humidité (la toile en fibre de verre) était présent sur le mur séparatif de la cage d’escalier, il est douteux, toujours en l’absence d’expertise approfondie, que l’humidité de ce mur ait concouru à affecter la poutre et les plafonds, l’effet inverse étant plus vraisemblable, sans être démontré, par un effet de saturation progressive.

Il paraît tout autant hasardeux d’imputer les dommages, ne serait ce que partiellement et sans la moindre démonstration, expertale ou autre, aux travaux de reprise de la structure bois du plancher entre le second et le 3 e étage entrepris par la société JPB.

Tout concorde donc vers une causalité unique réel, directe et certaine des dommages prenant sa source dans l’installation sanitaire de Mme [N] dont le rôle actif – l’anormalité de la fuite – n’est pas discutable.

2) Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1725 du code civil, Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, peu importe que le trouble émanant de l’appartement de Mme [N] ait porté atteinte à la matérialité même de la chose louée et plus indirectement à sa jouissance, lecture restrictive de la lettre du texte qui va à l’encontre de la distinction plus déterminante du trouble de droit (que doit assurer le propriétaire) et du trouble de fait (hors de la sphère d’intervention du bailleur). Il n’est donc pas question d’engager la responsabilité des époux [T], qui ne répondent en rien de l’auteur du trouble de fait, et dont de surcroît, l’obligation d’entretien ne peut être prise en défaut consécutivement au sinistre, que ce soit celui de 2017 dès lors qu’ils avaient signalé la fuite à leur assureur MATMUT – ce qui n’est pas prouvé mais non contesté, s’agissant au surplus d’un événement sur l’étendue et les suites duquel les parties, et particulièrement Mme [F], première concernée, n’apportent que très peu d’éléments (y a t il été remédié ou pas?) – ou celui de 2021.

Par ailleurs, aucun éléments au dossier ne permettant de mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des travaux de reprise, il convient , plutôt que de rechercher à tout prix des responsabilités là où il n’y en a pas, d’en revenir à l’origine du trouble le plus objectivement mis en évidence.

Ainsi, Mme [N], propriétaire de l’appartement du 3e étage, est aux termes de l’article 1242 du code civil, présumée responsable du fait de la chose sous sa garde, s’agissant d’une responsabilité de plein droit détachée de l’exigence d’une faute du gardien.

Cette présomption de responsabilité ne peut être détruite que par la preuve d’une cause étrangère non imputable au gardien, à savoir, soit un événement de force majeure de nature imprévisible, irrésistible et extèrieure, ce qui n’est pas le cas puisque la fuite est intrinsèque à la chose, soit une faute de la victime ayant concouru à la réalisation de son préjudice, ce qui n’est pas davantage le cas sauf à constater la pèriode entre 2017 et 2021, dont on ne sait rien, mais dont Mme [N] ne saurait être jugée responsable, soit qu’elle n’était pas encore propriétaire avant le 23/04/2020, soit que Mme [F] ne l’ait pas informée entre cette date et le sinistre de 2021 du précédent dégât des eaux, échange qui aurait permis à Mme [N] de s’en saisir et procéder à un sondage de son installation sanitaire.

Mme [N] ne doit donc être jugée responsable que pour la période à compter du 21 mars 2021, telle que délimitée par le constat amiable (mais que Mme [F] fixe au 10 avril, date qui s’impose donc au juge) et le 22/11/2021, date de réception des travaux de reprises.

Il est à préciser que cette responsabilité serait tout aussi mobilisable sans l’angle de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

3) Sur l’indemnisation des préjudices

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance ne peut être délimité selon la surface du lot n° 56, puisque l’entrée et surtout le séjour , affectés par l’effondrement du plafond, (qui au vu du plan (cf doc 1a [T]) fait également office de chambre) constituent l’essentiel des pièces à vivre des 30 m2 du lot n° 56, le reste étant constitué d’une salle de bains et d’un dégagement qui ne sont que des dépendances du séjour.

Il est à noter que le relogement provisoire de Mme [F] le temps des travaux de reprise l’a privée à 100 % de la jouissance de son appartement.

Mme [F] évalue son préjudice de jouissance à l’intégralité des loyers payés pendant 7 mois, du 10 avril 2021 au 30 novembre 2021, soit 171 jours

Bien que Mme [F] ait habité les lieux sauf pendant la période des travaux de reprises, il convient toutefois de concevoir un préjudice à 100 % étant donné l’effondrement partiel du plafond du séjour mettant à nu la maçonnerie et induisant nécessairement un sentiment d’insécurité et d’inconfort en contradiction avec ce qu’on est en droit d’attendre d’un logement.

Elle en a été absente pour hospitalisation du 8 juin 2021 au 28 septembre 2021, soit 112 jours où, n’occupant pas son appartement quoique payant le loyer, elle n’a subi, selon le principe de la réparation intégrale du préjudice de la victime sans gain ni perte, aucune préjudice de jouissance.

Le préjudice de jouissance est donc de 171 – 112 = 79 jours,

soit 2 mois + 19/30 x 850 € = 2238, 33 €.

Mme [N] sera donc condamnée à verser à Mme [F] la somme de 2238, 33 €.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Mme [F], âgée de 71 ans et atteinte d’une maladie cardio-respiratoire au moment du sinistre, évalue son préjudice moral à 4000 €.

Le Dr [C] atteste que Mme [F] souffre d’une pathologie cardio-respiratoire nécessitant la remise en état de son logement suite au récent dégât des eaux afin de permettre un retour à son domicile en toute sécurité. L’ordonnance procède ainsi par sollicitude post-opératoire envers une patiente convalescente et se garde bien de faire un lien entre les désordres et la pathologie de Mme [F]. Elle ne peut donner crédit à une causalité entre le dégât des eaux et l’hospitalisation de la locataire.

Il y a donc lieu de considérer le préjudice moral non sous l’angle d’une atteinte à la santé de la locataire, mais plus sûrement sous l’angle d’une perturbation de son quotidien génératrice d’une charge mentale embarrassante distincte de son préjudice de jouissance.

Il lui sera accordé la somme de 800 €.

II. Sur l’appel en garantie de Mme [N] contre la société AXA FRANCE IARD

En l’espèce, Mme [N] est assurée depuis le 21 avril 2020 auprès de AXA FRANCE IARD pour son habitation, acquise le 23/04/2020.

Pour lui refuser sa garantie, AXA FRANCE IARD s’appuie sur l’article 10.1 des conditions générales de son contrat relatif au fonctionnement des garanties responsabilités civiles dans le temps où elle se réfère à la définition du « fait dommageable « déclenchant la garantie (« fait, acte ou événement à l’origine des dommages subis par la victime ») pour arguer qu’il convient d’apprécier la cause (ici, des infiltrations de longue date) et non la date d’apparition du sinistre (notamment l’effondrement du plafond) afin de le situer avant ou après la date de souscription de la garantie : « l’assureur apporte sa garantie (…) dès lors que le fait à l’origine de ces dommages est survenu entre la date de prise d’effet et la date de résiliation ou d’expiration de la garantie. »

AXA FRANCE IARD fait ainsi remonter la cause du sinistre à plusieurs années avant la date de souscription de la garantie, voire au premier dégât des eaux de 2017, alors qu’aucune expertise ni aucun travaux envisagés ou accomplis à l’époque ne permet de relier les deux événements. En effet, le rapport [V] ne se réfère à aucune date

Il conviendrait toutefois de ne pas vider la garantie dégât des eaux de sa substance.

En effet, renvoi est fait dans l’article 10.1 précité, lorsque le fait dommageable est antérieur à la date de prise d’effet du contrat, « à l’assureur dont la garantie est ou était en cours de validité au moment où le fait dommageable s’est produit. » Or, ce ne peut être le cas d’une assurance responsabilité civile pour dégât des eaux, étant donné que Mme [N] ne pouvait en aucun cas , à l’époque supposée mais incertaine de la survenance du fait dommageable d’infiltration selon AXA, souscrire une assurance pour un bien qu’elle n’avait pas acquis et n’envisageait sans doute même pas alors d’acquérir.

Cette rédaction de l’article 10.1 exclut donc nécessairement de son champ la responsabilité civile du fait d’un dégât des eaux, si bien qu’il fait le considérer inapplicable en l’espèce.

La cour de cassation, dans une affaire incluant la même AXA FRANCE IARD (3e chambre civile, 16 Mars 2022 – n° 18-23.954), a ainsi estimé que « dans les assurances dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’ assurance. »

Pour donner sens à la garantie, le fait dommageable tient alors moins dans la cause génératrice du dommage que dans le trouble subi, et doit s’entendre d’une globalisation entre le fait d’origine et son résultat qui pouvait se poursuivre au-delà de la date de la vente de l’appartement à Mme [N].

Il convient donc de condamner la société AXA FRANCE IARD à garantir Mme [N] contre toutes les condamnations prononcées contre elle dès lors que le type de préjudice indemnisé ferait partie de la garantie.

Or les dommages immatériels incombant à Me [N] s’entendent, aux termes du contrat, de « tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage corporel ou matériel garanti. »

Par ailleurs, en excluant « pour toutes les garanties » « les dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels subis par le matériel informatique, la perte de données ou la reconstitution de fichiers (…) », le contrat, par défaut, accueille nécessairement au titre des garanties les autres préjudices immatériels que sont le préjudice de jouissance et le préjudice moral.

La société AXA doit donc sa garantie à Mme [N] au titre de l’ensemble des condamnations pour préjudice immatériel prononcées contre elle, soit 2238, 33 € + 800 € = 3038, 33 €

ainsi que les condamnation au titre des frais accessoires.

Mme [N] et AXA FRANCE IARD seront donc condamnés in solidum à ce titre.

III. Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires

La copropriété demande la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 51.524 € en remboursement des travaux de reprise et la condamnation de l’assureur AXA à la garantir.

Il sera constaté que le Syndicat produit une facture de l’entreprise JPB d’un montant TTC de 51.524 € relative au « renforcement du plancher haut du 2 e étage du bâtiment rue ».

De fait, le devis du 04/06/2021, quoique (et sans explication) de moindre coût, indique que JPB a reconstitué des éléments de pans de bois dans la cage d’escalier, outre celles de l’appartement (entrée, salon).

Mais tout d’abord, le rapport du Cabinet [V], s’il établit un lien entre les installations sanitaires de Mme [N] et les dommages subis dans l’appartement de Mme [F], n’est pas affirmatif concernant ce même lien avec celui subi par les structures communes.

On rappelera en effet qu’il relève « un fort taux d’humidité (94%) dans le mur séparatif entre le studio et le départ de l’escalier vers le 3 e étage » et note dans la cage d’escalier une toile en fibre de verre « qui ne laisse pas respirer les subjectiles, non recommandée dans ce type de bâtiment en plâtre et pans de bois ».

S’il a pu, sans certitude, exister un phénomène de saturation progressive de la structure commune du fait de la fuite en provenance de l’appartement de Mme [N], cette toile couvrant le mur de la cage d’escalier, qui n’est pas de son fait, a également pu y concourir de façon non négligeable. Toutefois, l’expertise réalisée ne permet de faire la part de ces causes.

Il n’a pas été davantage possible de fixer une date certaine du début des infiltrations permettant de départir les responsabilités entre Mme [N] et la précédente occupante, dont elle ne devrait pas être tenue, alors même que tout concourt à démontrer que les infiltrations , si elles ont causé prennent leur source avant l’acquisition de Mme [N].

Enfin, la facture produite ne permet pas d’apprécier les différents postes d’interventions de l’entreprise JPB, si bien qu’il n’est pas possible , à défaut d’indemniser les travaux de reprise de la structure, de définir le reliquat de quantum d’indemnisation concernant les parties privatives (lots de Mme [F] et de Mme [N]) où est intervenue l’entreprise JPB, si l’on en croit le devis – lequel, compte tenu de la différence significative avec la facture, ne peut être considéré comme reflétant la réalité des travaux finalement accomplis.

Au final, et à ces différents titres, le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve du quantum de ce prix qui devrait être mis à la charge de Mme [N]

La demande reconventionnelle du Syndicat sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [N] et AXA FRANCE IARD , parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [N] et AXA FRANCE IARD soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de :

—  2000 € au bénéfice de Mme [L] [F],

—  2000 € au bénéfice de M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T],

—  1500 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

—  800 € au bénéfice de la société ALLIANZ

—  800 € au bénéfice de la société MATMUT,

—  800 € au bénéfice de la société BPCE.

Mme [N] et AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum au paiement de ces sommes.

c) Sur l’exécution provisoire

Il n’ y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne in solidum Mme [O] [N] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Mme [L] [F] la somme totale de 3038, 33 euros au titre de ses préjudices immatériels;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejette l’ensemble des autres demandes,

Condamne in solidum Mme [O] [N] et la société AXA FRANCE IARD à payer, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

—  2000 € au bénéfice de Mme [L] [F],

—  2000 € au bénéfice de M. [J] [T] et Mme [H] [R] [T],

—  1500 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

—  800 € au bénéfice de la société ALLIANZ

—  800 € au bénéfice de la société MATMUT,

—  800 € au bénéfice de la société BPCE IARD.

Condamne in solidum Mme [O] [N] et la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection