N° Minute : 26/00114

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20554 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J42N

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [Adresse 2] [Adresse 3], dont le siège social est sis sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. R2AH,

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°307 213 249, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier.

A l’audience publique du 06 Janvier 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI R2AH est propriétaire des lots n°9, 12 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à TOURS (37).

Le 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI R2AH devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :

la somme de 10590,10 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 04 novembre 2025 ;la somme de 1308€ au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de commandement de payer de 175,19 € TTC ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 04 novembre 2025 la somme de 10590,10 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 06 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI R2AH, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er octobre 2024 jusqu’au 30 septembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 04 novembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 10 564,41

Frais/diligences sollicitées 1 318,00

Autre-Intérêts 15,69

TOTAL 11 898,10

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI R2AH n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 04 novembre 2025 à hauteur de la somme de 10564,41 €. Les différentes lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI R2AH sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10564,41 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 04 novembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 9544,72 € et à compter de l’assignation du 18 décembre 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,

— le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er octobre 2024 de sorte que tous les frais sollicités au titre des mises en demeure et relance avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

— pour me surplus , leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 98 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 175,19 € (commandement de payer). Il sera précisé que cette somme demandée au titre des dépens n’a pas été imputée directement en l’état du décompte.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er octobre 2024 de sorte que toutes les diligences exceptionnelles sollicitées avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. Pour le surplus, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un commissaire de justice et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 700 €.

***

La SCI R2AH sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 798 €au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Elle sera également condamnée à payer la somme de 175,19 € au titre des frais de commandement de payer.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI R2AH sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE la SCI R2AH à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :

10.564,41 € (DIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS QUARANTE-UN CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 04 novembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 9544,72 € et à compter de l’assignation du 18 décembre 2025 pour le surplus;798,00 € (SEPT CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 décembre 2025; 175,19 € (CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS DIX-NEUF CENTIMES) au titre des frais de commandement de payer ;

CONDAMNE la SCI R2AH aux dépens;

CONDAMNE la SCI R2AH à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD