N° RG 25/00275 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52FS 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-Charles SCALE, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Charles SCALE, avocat au barreau de PARIS

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/08/2025 :

Exécutoire à M^e Jean-Charles SCALE

Copie à [G] [F] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2022, Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] ont donné en location à Monsieur [B] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 780 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] ont fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé délivré à titre principal, le prononcé de la résiliation du bail à titre subsidiaire, l’expulsion du locataire ainsi que différentes condamnations en paiement.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] , représentés par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

A titre principal,

— constater la validité du congé ainsi que la déchéance de tout droit et titre d’occupation de Monsieur [B] [F] sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3],

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, et au besoin avec le concours de la force publique,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, il n’était pas fait droit à la demande principale,

— prononcer la résiliation du bail sous seings privés consenti à Monsieur [B] [F] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 7800 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêté au 2 avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 2340 euros et à compter de la date d’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant loyer réindexé, des charges et revalorisations postérieures, à compter de la date d’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement des sommes suivantes:

-1037,46 euros au titre de la réparation des claustras endommagés,

-414,70 euros au titre de la taille de haie non entretenue côté rue,

— condamner Monsieur [B] [F] à leur verser une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [F] aux entiers dépens de la présente instance,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Pour les motifs développés lors de l’audience, Monsieur [B] [F], comparant en personne, a fait état de sa situation personnelle et financière. Il a expliqué ne pas contester la validité du congé délivré mais ne pas être d’accord avec les sommes réclamées au titre de la haie et des claustras.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] font valoir qu’ils ont délivré un congé pour reprise par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 précisant que le congé est motivé par la volonté de Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] d’y loger leur fils, Monsieur [O] [J].

Monsieur [B] [F], comparant en personne, n’a pas contesté la validité du congé délivré.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé pour la date du 6 mars 2025.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion du locataire:

Le bail étant résilié au 6 mars 2025, Monsieur [B] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 mars 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 780 euros.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [B] [F] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Monsieur [G] [F] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [B] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [B] [F] à leur verser une somme de 7800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de juin 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [B] [F] n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Il sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] la somme de 7800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de condamnation en paiement:

Sur la demande au titre des claustras:

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] font valoir que Monsieur [B] [F] a manqué à son obligation de réparer les claustras endommagés derrière la maison. Ils réclament le paiement d’une somme de 1037,46 euros sur ce fondement.

Monsieur [B] [F] s’oppose à la demande.

En l’espèce, de simples photographies qui ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement, ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante. Par ailleurs, il sera relevé qu’il appartiendra aux parties de réaliser un état des lieux de sortie lors du départ du locataire des lieux et que ce sera à cette occasion qu’il conviendra d’apprécier ou non l’existence de dégradations locatives.

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre de la taille de la haie:

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] sollicitent l’octroi d’une somme de 414,70 euros sur ce fondement indiquant que la haie déborde sur la voie publique et touche les fils électriques.

Présent à l’audience, Monsieur [B] [F] a indiqué que la haie avait été coupée et s’est donc opposé à la demande.

En l’espèce, la photographie produite aux débats est insuffisante pour permettre à la juridiction d’apprécier l’entretien ou non de la haie et ne permet dès lors pas d’établir le bien fondé de la demande.

Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [F] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens et sera condamné à verser à Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] pour la date du 6 mars 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [B] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 780 euros charges comprises à compter du 6 mars 2025.

Déboute Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [B] [F] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 780 euros à compter de juillet 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Condamne Monsieur [B] [F] à verser à Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] la somme de 7800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] de leur demande de condamnation en paiement au titre des claustras et de la taille de la haie .

Condamne Mosieur [B] [F] à verser Monsieur [W] [J] et Madame [N] [X] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [B] [F] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT