N° Minute :26/00275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

02 Juin 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00564 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J5V2

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropiétaires de la RESIDENCE [Localité 1] A

représenté par son Syndic en exercice l’Agence [Adresse 1],,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [F]

née le 14 Octobre 1964 à [Localité 2] (97), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [V] [F]

né le 24 Mars 1954 à [Localité 3] (BENIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 05 Mai 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 02 Juin 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 Juin 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [F] et Mme [Z] [F] sont propriétaires du lot n°142 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] (37).

Le 22 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Etablissement 1]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [V] [F] et Mme [Z] [F] devant leprésident du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2029,69€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux et frais de recouvrement arrêtés au 30 septembre 2025 ; la somme de 352,74€ à titre provisionnel pour le prochain trimestre en raison des appels de charges à échoir pour l’exercice en cours ; la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts résultant de la situation d’impayés;condamner ces derniers à lui payer à lui payer la somme de 1000,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront les frais et émoluments relatifs à l’inscriptioon d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 23 avril 2026 la somme de 2789,78 €; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Par jugement avant-dire droit du 14 avril 2026, le président du Tribunal judiciaire de Tours a réouvert les débats afin d’inviter le Syndicat des copropriétaires à, contradictoirement :

— faire connaître ses observations et explications sur le détail des charges et frais dont il sollicite le remboursement effectif exempté de ceux ayant acquis autorité de la chose jugée et d’un paiement partiel ;

— produire un décompte concernant exclusivement les nouvelles demandes rapporté à un solde de zéro à compter du 1er juillet 2023.

A l’audience du 5 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Localité 1] A", représenté par son Conseil, demande le bénéfice de ses dernières conclusins par lesquelles il sollicite de :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2789,78€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux et frais de recouvrement sur la période du 01er juillet 2023 au 30 juin 2026 ; la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts résultant de la situation d’impayés;condamner ces derniers à lui payer à lui payer la somme de 1000,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront les frais et émoluments relatifs à l’inscriptioon d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Les défendeursne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Localité 1] A" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— les contrats de syndic à effet du 31 mai 2023 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 avril 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 996,78

Frais/diligences sollicitées 360,00

Autre- relevant article 700 433,00

TOTAL 2 789,78

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [V] [F] et Mme [Z] [F] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 avril 2026 à hauteur de la somme de 1996,78€.

La lettre de mise en demeure présentée le 18 octobre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [V] [F] et Mme [Z] [F] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1996,78€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 avril 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure des 16 janvier 2024 et 3 mars 2025, les contrats de syndic prévoient que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées respectivement 28 € TTC. En l’absence de preuve de l’envoi en recommandé, ces frais sollicités à hauteur de (32+40=) de 72€ ne seront pas accordés.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288,00€.

***

M. [V] [F] et Mme [Z] [F] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 288,00€ au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 16 mai 2023), M. [V] [F] et Mme [Z] [F] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [V] [F] et Mme [Z] [F] seront tenus solidairement aux dépens.

Toutefois, les frais d’hypothèque légale n’ayant pas été contradictoirement débattus, seront exclus des dépens mis à la charge des défendeurs.

En effet, la pièce n°14, non versée aux débats et présentée au bordereau de l’assignation accompagnée de la mention “pièce qui sera communiquée ultérieurement non jointe au présent acte” n’a pas été communiquée dès lors que les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

de défaut rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Localité 1] A" les sommes suivantes :

1.996,78 € (MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au23 avril 2026;

288,00 € (DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens à l’exclusion des frais d’hypothèque légale ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD