TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

[Adresse 3]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YYW

MINUTE N°2026/ 20

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Janvier 2026

OPH [Localité 2] [4],

c/

[N] [E]

Copie délivrée à

Madame [N] [E]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 2] [4]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 2] [4]

inscrit au RCS de BEZIERS sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M [O], muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 6 novembre 2024 avec prise d’effet au 7 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] [4] (ci-après dénommée OPH [Localité 2] [4]) a donné à bail à Mme [E] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] pour un loyer initial mensuel de 427.69 € hors provision sur charges non précisée.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 2] [4], selon acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 a fait signifier à Mme [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1117.70 € dont 1028.90 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 2] [4] a assigné Mme [E] [N] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [E] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner à titre provisionnel Mme [E] [N] à payer à OPH [Localité 2] [4] la somme de 806.91 € représentant les loyers et charges impayés mois de juillet 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner à titre provisionnel Mme [E] [N] à payer à OPH [Localité 2] [4] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Mme [E] [N] à payer à OPH [Localité 2] [4] la somme de 500,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [E] [N] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, Mme [E] [N] ne s’étant pas présentée au rendez-vous que lui avait fixé le travailleur social le 26 septembre 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, OPH [Localité 2] [4], régulièrement représenté par M. [O] [B] muni d’un pouvoir à cet effet, indique que le paiement du loyer et des charges a repris, que le montant de la dette locative s’élève à 457.20 € et il dépose.

Mme [E] [N], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette.

Elle précise percevoir 1300.00 € par mois dans le cadre d’un travail à mi-temps et souhaiter se maintenir dans les lieux. Elle explique qu’un plan d’apurement a été fait sur la base d’une somme de 170.00 € par mois dont 50.00 € en remboursement de la dette. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, ce à quoi le représentant de OPH [Localité 2] [4] ne s’oppose pas lors des débats à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 28 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 2] [4] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 25 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 2] [4] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 6 novembre 2024 avec prise d’effet au 7 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à Mme [E] [N] le 24 février 2025 pour la somme de 1117.70 € dont en principal 1028.90 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 8 avril 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 2] [4] indique à l’audience que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 457.27 € au titre des loyers et charges impayés

Mme [E] [N] présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [E] [N] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 457.27 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [E] [N] sollicite des délais de paiement. Elle indique percevoir un salaire de 1300.00 € par mois et s’engager à payer chaque mois sur le reste à charge, la somme de 170.00 € dont 50.00 € au titre de la dette, conformément au plan d’apurement élaboré avec le bailleur. Par ailleurs au cours de l’audience, le représentant d’OPH [Localité 2] [4] fait état d’une reprise du paiement du loyer et il ne s’oppose pas à l’octroi de ces délais.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, il y a lieu d’accorder à Mme [E] [N] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [E] [N] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [N], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX .

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [E] [N], de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2024 avec prise d’effet au 7 novembre 2024, entre d’une part OPH [Localité 2] [4] et d’autre part, Mme [E] [N] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 avril 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [E] [N] à payer à OPH [Localité 2] [4] la somme de 457.27 € ( quatre cent cinquante-sept euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Mme [E] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50,00 € chacune et une 9ème mensualité de 57.27 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH [Localité 2] [4] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [E] [N] soit condamnée à payer à OPH [Localité 2] [4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [E] [N] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DEBOUTONS OPH [Localité 2] [4] du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [E] [N] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,