Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 20 mai 2024, n° 23/03253

TJ Bobigny 20 mai 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrer un logement décent
La cour a reconnu que le bailleur avait une obligation d'entretien et que les infiltrations avaient causé un préjudice de jouissance à la locataire.
Accepté
Durée et montant du préjudice de jouissance
La cour a évalué le préjudice de jouissance à 20% du loyer hors charges, soit un montant total de 4.296,48 € pour la période reconnue.
Autre
Obligation de réaliser les travaux nécessaires
La cour a constaté que les travaux avaient été achevés, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a condamné le bailleur aux dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 20 mai 2024, n° 23/03253
Numéro(s) :	23/03253
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien DESPEISSEFlorent VIGNYCelina GRISISophie GRISSONNANCHE
Cabinet(s) :	CAUSIDICOR
Parties :	Société ALLIANZ IARD, S.A. CDC HABITAT SOCIAL, SARL CM & L

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/03253 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQPY

Minute : 24/186

Madame [R] [H]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

Société ALLIANZ IARD

Représentant : SELARL CAUSIDICOR , avocat au barreau de PARIS,

Madame [E] [Z]

Copie exécutoire : M^e Celina GRISI

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 27 Mai 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEURS :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 5]

représentée par la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Société ALLIANZ IARD, demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CAUSIDICOR (M^e Florent VIGNY), avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 1994, la CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE (ci-après la « S.A. CDC HABITAT SOCIAL »), a donné à bail à Madame [R] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Se plaignant d’infiltrations d’eau en provenance de l’appartement occupé par Madame [E] [Z] situé au 5ème étage de l’immeuble depuis le 26 septembre 2019, la locataire a sollicité de son assureur habitation, la S.A. ALLIANZ IARD, la prise en charge du sinistre.

Une expertise amiable a, dans ce cadre, été réalisée le 20 avril 2021.

Le 22 octobre 2021, Madame [R] [H] a mis la S.A. ALLIANZ IARD en demeure de prendre en charge le coût des travaux de réfection de son appartement. La S.A. ALLIANZ IARD lui a répondu qu’elle demeurait dans l’attente du retour de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL concernant les recherches relatives à l’origine de la fuite.

Le 30 mai 2022, Madame [R] [H] a mis en demeure son bailleur de lui communiquer les résultats de la recherche de fuite.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, Madame [R] [H] a fait assigner en référé la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, la S.A. ALLIANZ IARD et Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à constater les désordres, à en déterminer la cause, à décrire les travaux ou opérations nécessaires pour y mettre un terme et à les chiffrer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 avril 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises dans l’attente que la S.A. CDC HABITAT SOCIAL identifie les origines des infiltrations et réalise les réparations nécessaires pour y mettre fin.

Le 13 juin 2023, le bailleur a fait procéder à des réparations au niveau de la baignoire et de la paillasse de l’appartement de Madame [E] [Z], identifiés comme étant à l’origine des infiltrations.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 7 décembre 2023. A cette audience, Madame [R] [H] s’est désistée de sa demande d’expertise judiciaire et a sollicité et obtenu le renvoi de l’affaire au fond.

L’affaire a, ainsi, été appelée à l’audience du 27 février 2024, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 19 mars 2024, dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement de Madame [R] [H], débutés le 26 février 2024 à la demande du bailleur.

A l’audience du 19 mars 2024, Madame [R] [H], assistée de son avocate, demande au juge des contentieux de la protection :

de condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à terminer les travaux de remise en état commencés le 26 février 2024 selon bon de commande en date du 20 février 2024 et de justifier de la réalisation de ces travaux en communiquant la facture correspondante à Madame [R] [H] ou à son Conseil, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier officiel, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;de condamner in solidum la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et la S.A. ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, arrêté au mois de mars 2024, cette somme devant être réactualisée si les travaux n’étaient pas finalisés au 1er avril 2024 ;de condamner in solidum la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et la S.A. ALLIANZ IARD aux dépens.

Madame [R] [H] précise se désister de ses demandes formées à l’encontre de Madame [E] [Z].

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, conformément à l’article 1719 du code civil. Elle s’estime bien fondée à obtenir des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’elle a subi dans plusieurs pièces de son appartement (cuisine, salle de bain et couloir) pendant une durée totale de 55 mois en raison des infiltrations d’eau, puis de l’absence de remise en état des lieux. S’agissant des travaux débutés le 26 février 2024, elle précise avoir été privée de la possibilité de se doucher pendant trois semaines et énumère les travaux restant à réaliser dans sa salle de bain. La locataire considère que son préjudice doit être réparé à hauteur de 200 euros par mois.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, demande à titre principal au juge des contentieux de la protection :

de déclarer prescrite la demande d’indemnisation pour la période antérieure au 21 mars 2020 ;de limiter l’indemnisation du préjudice à la somme maximale de 1 736,30 euros ;de débouter Madame [R] [H] du surplus de ses demandes.

Subsidiairement, elle sollicite que le préjudice subi par Madame [R] [H] en raison des travaux réalisés dans sa salle de bain entre le 26 février 2024 et le 18 mars 2024 soit indemnisé pour un montant maximal de 500 euros.

En tout état de cause, le bailleur demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [R] [H] de toutes ses demandes, de débouter la S.A. ALLIANZ IARD de toutes ses demandes dirigées contre elle, et enfin de condamner la locataire aux dépens.

Pour s’opposer à la demande de réalisation de travaux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que les travaux en suspens se rapportent aux finitions et que l’astreinte sollicitée est excessive.

En réponse à la demande de dommages et intérêts, le bailleur critique l’évaluation du trouble de jouissance allégué par la locataire, tant dans sa durée que dans son montant.

D’une part, le bailleur se fonde sur la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que la demande d’indemnisation sur la période antérieure au 21 mars 2020 est prescrite, étant donné la date de l’assignation du 21 mars 2023. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL considère, en outre, que le préjudice de jouissance ne saurait être retenu au-delà du 13 juin 2023, qui correspond à la fin des travaux de réparation au sein du domicile de Madame [E] [Z].

D’autre part, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que seul le loyer hors charges (447,59 euros) peut être retenu pour évaluer le montant du préjudice et que celui-ci ne saurait être supérieur à 10 % de la valeur locative sur la période considérée.

S’agissant des travaux entrepris le 26 février 2024, le bailleur soutient qu’il n’a pas commis de faute dès lors qu’il a effectué toute diligence auprès de l’entreprise mandatée pour qu’elle intervienne au plus vite et qu’il ne saurait être tenu pour responsable des délais d’intervention. Il conteste également l’existence d’un préjudice de jouissance pour la locataire, puisqu’il considère que ces travaux procèdent uniquement d’un embellissement de son logement.

La S.A. ALLIANZ IARD, représentée par son avocat, demande à titre principal au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [R] [H] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle. Subsidiairement, elle demande que la période d’indemnisation ne commence à courir qu’à compter du 4 mars 2021. En tout état de cause, l’assureur sollicite la condamnation de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui. Enfin, la S.A. ALLIANZ IARD demande que tout succombant soit condamné aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. ALLIANZ IARD expose que la police d’assurance souscrite Madame [R] [H] ne couvre que la perte d’usage, à l’exclusion du préjudice de jouissance. Elle ajoute que d’après le rapport d’expertise amiable, le sinistre n’est survenu que le 4 mars 2021. Elle fait enfin valoir que la responsabilité du bailleur concernant le sinistre est établie et qu’elle n’est, du reste, pas contestée.

Madame [E] [Z] comparaît en personne. Elle explique que les infiltrations sont liées aux installations mises en place à la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, seule responsable du sinistre.

Les parties ont été autorisées à justifier de la réalisation finale des travaux au domicile de la demanderesse en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2024.

Le 11 avril 2024, le conseil de Madame [R] [H] a écrit au juge pour l’informer qu’elle se désistait de sa demande tendant à voir la S.A. CDC HABITAT SOCIAL condamner à terminer les travaux de remise en état, au motif que lesdits travaux ont été achevés le 26 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’indemnisation

Sur la prescription pour la période antérieure au 21 mars 2020 :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [R] [H] sollicite une indemnisation au titre du préjudice de jouissance qu’elle prétend subir depuis le 26 septembre 2019. Or, il est constant qu’elle a attendu le 21 mars 2023 pour agir en justice, soit plus de trois ans. En outre, elle ne se prévaut d’aucune cause interruptive ou suspensive de prescription.

Dans ces conditions, Madame [R] [H] sera déclarée prescrite en sa demande d’indemnisation pour la période antérieure au 21 mars 2020.

Sur les responsabilités :

Il ressort des pièces produites, notamment du constat amiable du 26 septembre 2019, du rapport d’expertise amiable du 26 avril 2021, des différents échanges entre les parties, des rapports d’intervention, des factures de travaux et des débats à l’audience, que Madame [R] [H] a subi des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement occupé par Madame [E] [Z] du 26 septembre 2019 au 13 juin 2023.

Il ressort également des pièces versées aux débats que ces infiltrations d’eau ont occasionné des désordres matériels (peinture des murs et des plafonds abîmée, présence d’humidité) dans la cuisine, le couloir et la salle de bain de l’appartement occupé par Madame [R] [H] et qu’il n’a été entièrement mis fin à ces désordres que le 26 mars 2024.

Il est, en outre, constant que les infiltrations d’eau ont eu pour origine une défaillance au niveau de la paillasse et de la baignoire situées dans l’appartement occupé par Madame [E] [Z] et que cette défaillance n’a été réparée que le 13 juin 2023.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, qui a pris à sa charge tant les travaux de réparation de la paillasse et de la baignoire situées dans l’appartement occupé par Madame [E] [Z], que les travaux de remise en état au domicile de Madame [R] [H], reconnaît être responsable du sinistre subi par la demanderesse, se bornant simplement à soutenir que l’indemnisation n’est due que du 21 mars 2020 au 13 juin 2023, à hauteur de 10 % du loyer hors charges payé par la demanderesse.

Alors qu’elle savait que la fuite était active depuis de nombreux mois, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a attendu le 23 mars 2023 pour faire effectuer une recherche de fuites puis le 13 juin 2023 pour faire effectuer les travaux de réparation au domicile de Madame [E] [Z], ainsi qu’il ressort des compte-rendus d’intervention de la société GECOP. Elle a ensuite attendu le 20 février 2024 pour commander les travaux de remise en état du domicile de Madame [R] [H], soit plus de sept mois, sans justifier ni même alléguer d’un motif au soutien de cette inaction prolongée, alors qu’il ressort des pièces versées aux débats, notamment du bon de commande en date du 20 février 2024, qu’il a fallu piocher, repeindre les murs puis remplacer le carrelage et mettre en sécurité l’installation électrique. Dans ces conditions, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera déclarée responsable du préjudice de jouissance subi du 21 mars 2020 au 19 février 2024.

En revanche, Madame [R] [H] sera déboutée de sa demande d’indemnisation pour la période postérieure au 19 février 2024. En effet, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ne saurait être tenue pour responsable des délais d’intervention de la société qu’elle a mandatée le 20 février 2024 pour remettre en état l’appartement de la demanderesse, dès lors qu’elle justifie avoir fait preuve de diligences pour que les travaux avancent, notamment en validant le jour même le devis complémentaire et en relançant par courriel le prestataire.

Madame [R] [H] sera également déboutée de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD, dès lors qu’il ressort de la police d’assurance versée aux débats que seule la perte d’usage éventuellement subie est prise en charge, à l’exclusion du préjudice de jouissance du locataire.

Sur le montant de l’indemnisation :

Compte tenu de ces éléments, de la durée du préjudice (48 mois), de la surface des pièces concernées par les désordres (la cuisine, le couloir et la salle de bain), ainsi que de l’intensité des désordres, le préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 20% du loyer hors charges, soit la somme de 4.296,48 € (en prenant pour base de calcul un loyer mensuel hors charges de 447,59 euros, tel qu’il ressort des pièces versées aux débats).

Montant de l’indemnité mensuelle = 447,59 * 20% = 89,51 €

Montant de l’indemnité pour la période de 48 mois = 89,51 * 48 = 4.296,48 €

Il conviendra donc de condamner la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à Madame [R] [H] la somme de 4.296,48 € en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi entre le 21 mars 2020 et le 19 février 2024.

II. Sur les demandes accessoires

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance, ainsi qu’ à payer à la S.A. ALLIANZ IARD une somme qu’il est équitable de fixer à 300 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement partiel de Madame [R] [H] divorcée [V] de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [Z] ;

CONSTATE le désistement partiel de Madame [R] [H] divorcée [V] de sa demande tendant à la condamnation de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à terminer les travaux de remise en état commencés le 26 février 2024 selon bon de commande en date du 20 février 2024 et de justifier de la réalisation de ces travaux en communiquant la facture correspondante à Madame [R] [H] ou à son Conseil, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier officiel, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DECLARE Madame [R] [H] divorcée [V] irrecevable en sa demande d’indemnisation pour la période antérieure au 21 mars 2020 ;

DEBOUTE Madame [R] [H] divorcée [V] de sa demande d’indemnisation pour la période postérieure au 19 février 2024 ;

DEBOUTE Madame [R] [H] divorcée [V] de sa demande d’indemnisation en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à Madame [R] [H] divorcée [V] la somme de 4.296,48 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du 21 mars 2020 au 19 février 2024 ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à la S.A. ALLIANZ IARD la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 20 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03253 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQPY

DÉCISION EN DATE DU : 20 Mai 2024

AFFAIRE :

Madame [R] [H]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Julien DESPEISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

Société ALLIANZ IARD

Représentant : M^e Sophie GRISSONNANCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [E] [Z]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires