5AZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 2]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00905 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CT3M

AFFAIRE :

[S] [L], [V] [B] épouse [C]

C/

[M] [J]

DEMANDERESSE

Madame [S] [L], [V] [B] épouse [C]

née le 08 Mars 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DEFENDEUR

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, Maître Cécile GOHIER de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 12.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

Mme [C]

copie délivrée à :

M^e CABIENET GENTY

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Mars 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, puis prorogée à la date du 03 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, Monsieur [A] [J] a donné à bail à Madame [S] [C] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 635 euros. Le contrat stipulait une surface habitable de 80 m² et mentionnait l’absence de raccordement du logement au réseau d’eau potable (SAUR).

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 1er mars 2023, Madame [S] [C] a sollicité du bailleur une diminution du montant du loyer en faisant valoir que la surface habitable réelle du bien mis à disposition ne correspondait pas à la surface figurant sur le bail.

Monsieur [Y], géomètre expert DPLG, a procédé à un relevé le 15 mai 2023 et transmis son rapport au bailleur le 21 juin 2023.

Par requête reçue au greffe le 3 juillet 2023, Madame [S] [C] a fait convoquer Monsieur [A] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de le voir condamné au paiement de la somme de 2.780 euros au motif que le bail mentionnait une surface habitable de 80 m² alors que la surface réelle était de 61,80 m².

Par courrier du 31 août 2023, Monsieur [A] [J], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué que la surface réelle du logement était de 62,4 m² et non de 80 m² et a proposé une diminution du loyer de 17%, soit un montant de 541,72 euros, à compter du 1er mars 2023.

Le 17 octobre 2023 l’examen de l’affaire a été renvoyé au 19 décembre 2023, un accord étant en cours, puis a fait l’objet de six renvois successifs à la demande des parties.

Par courrier du 15 décembre 2023, Madame [S] [C], par l’intermédiaire de son conseil, a accepté la proposition de diminution du loyer formulée par Monsieur [A] [J] et sollicité le remboursement au prorata du dépôt de garantie, soit une somme de 92,26 euros.

Monsieur [A] [J] a procédé au règlement de la somme de 1.450,37 euros le 31 octobre 2024 correspondant au remboursement des loyers et du dépôt de garantie trop-perçus, après déduction des charges d’un montant de la somme de 84,24 euros au titre des charges impayées.

A l’audience du 18 mars 2025, Madame [S] [C] a modifié ses demandes initiales et sollicité de voir condamner Monsieur [A] [J] au paiement de la somme de 105 euros en remboursement des frais de diagnostic de performance énergétique et de la somme de 2.400 euros au titre des honoraires d’avocat. Elle a sollicité la suspension du paiement du loyer dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux de raccordement au réseau public d’eau potable, des diagnostics CREP et analyses des canalisations d’eau par une autre entreprise que IMAGO, nécessaires à la décence et à la mise en location du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision. Elle a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [A] [J], soutenant que le logement mis à disposition était classé F. Elle a produit l’ensemble des factures d’entretien de la chaudière sollicitées.

En défense, Monsieur [A] [J], représenté par son avocat, a conclu au débouté des demandes de Madame [S] [C]. A titre reconventionnel il a sollicité une revalorisation du loyer à hauteur de 551,55 euros à compter du 1er février 2025 considérant que le logement était classé E. Il a sollicité la condamnation de Madame [S] [C] au paiement du loyer revalorisé, de la somme de 84,24 euros au titre des charges impayées, à lui communiquer le justificatif annuel d’entretien de la chaudière sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à autoriser l’accès au logement pour permettre la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau publique sous astreinte de 200 euros par refus constaté, et de voir juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025 puis prorogée au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant du loyer

Sur l’erreur relative à la surface du logement

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce il n’est pas contesté par les parties que la surface réelle habitable du logement mis à la disposition de Madame [S] [C] est de 62,4 m² et non de 80 m² comme indiqué dans le contrat de bail conclu le 1er février 2019. Le loyer contractuellement prévu s’élevait à la somme de 635 euros. Après correction, il a ainsi été porté d’un commun accord des parties à la somme de 541,72 euros. Monsieur [A] [J] a procédé à une régularisation des loyers trop-perçus sur la période de mars 2023 à mars 2024 en tirant un chèque d’un montant de 1.450,37 euros le 31 octobre 2024, comprenant une régularisation des charges à hauteur de 84,24 euros au titre des charges impayées. Madame [S] [C] ne formule plus de demande concernant la régularisation du montant du loyer consécutive à l’erreur figurant sur le bail quant à la surface habitable du logement, à l’exception d’une prise en charge des honoraires d’avocats, estimant avoir été contrainte de saisir la justice du fait de l’inertie du bailleur.

La demande de condamnation de Madame [S] [C] formulée par Monsieur [A] [J] au paiement de la somme de 84,24 euros au titre des charges impayées sera rejetée. Elle n’a pas été contestée par Madame [S] [C], cette somme ayant au surplus déjà été déduite de la régularisation des loyers opérée par Monsieur [A] [J] par chèque daté du 31 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de revalorisation du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. […] III- La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

A titre reconventionnel Monsieur [A] [J] sollicite la revalorisation du loyer à la somme de 551,55 euros à compter du 1er février 2025. Madame [S] [C] s’y oppose en faisant valoir que le logement est classé F.

Les parties produisent deux diagnostics de performance énergétique, l’un établi par la société IMAGO CONTRÔLE, mandatée par Monsieur [A] [J], le 3 février 2023 classant le logement en catégorie E, le second établi à la demande de Madame [S] [C] par la société AFDIA le 28 novembre 2023 classant le logement en classe F. Il est à noter que le second diagnostic a été établi eu égard aux circonstances particulières entourant la réalisation du premier diagnostic. En effet, les premières conclusions du diagnostiqueur, la société IMAGO CONTRÔLE, telles que publiées sur le site de l’ADEME, classaient le logement en catégorie F. Il ressort du courrier adressé par Monsieur [A] [J] à Madame [S] [C] le 11 février 2023 que, postérieurement à la visite du diagnostiqueur, le propriétaire a pris attache avec un responsable de la société IMAGO pour contester le classement opéré. Cette dernière a en conséquence modifié le classement de F à E. En dépit d’un courrier adressé par Madame [S] [C] le 18 février 2023, Monsieur [A] [J] n’a fourni aucune explication ni détails techniques à la locataire expliquant le changement de catégorie du logement. Face au silence du bailleur, Madame [S] [C] a été contrainte de faire établir un nouveau DPE le 28 novembre 2023, le diagnostiqueur confirmant les premières conclusions de la société IMAGO CONTRÔLE, à savoir un classement du logement en catégorie F. Au vu de ces éléments il convient de considérer que le logement mis à la disposition de Madame [S] [C] est de classe F. Monsieur [A] [J] sera en conséquence débouté de sa demande de révision du loyer. Il sera en outre condamné à prendre en charge le coût du DPE réalisé le 28 novembre 2023 par la société AFDIA, que Madame [S] [C] n’aurait pas été contrainte de solliciter s’il avait répondu au courrier et demandes d’explications légitimes adressés le 18 février 2023, soit la somme de 105 euros.

Sur la demande de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;(…)

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation ; 2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique ; (…)

Madame [S] [C] soutient que le logement mis à sa disposition ne répond pas aux critères de décence en l’absence de raccordement au réseau public d’eau potable. Elle sollicite la suspension du paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux de raccordement au réseau public d’eau potable, des diagnostics CREP et analyses des canalisations d’eau par une autre entreprise que IMAGO, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision.

Monsieur [A] [J] ne conteste pas l’absence de raccordement du logement au réseau public d’eau potable, qui était d’ailleurs mentionné dans le contrat de bail, mais soutient que Madame [S] [C] s’est opposée à la réalisation des travaux, alors même qu’il avait mandaté un plombier et réglé un acompte. Il produit au soutien de ses dires une attestation établie par Monsieur [W] [O], artisan plombier chauffagiste, faisant état du refus le 18 juillet 2024 de Madame [S] [C] de prise de rendez-vous en vue du raccordement d’eau au réseau SAUR. Il sollicite la condamnation de Monsieur [A] [J] à autoriser l’accès au logement pour permettre la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau publique sous astreinte de 200 euros par refus constaté.

Madame [S] [C] conteste avoir refusé l’accès au logement pour la réalisation des travaux.

Monsieur [A] [J] ne justifie pas en premier lieu avoir réalisé et remis à la locataire le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article 3-3 précité lors du renouvellement du bail. Par ailleurs il ne produit pas le devis qu’il prétend avoir signé pour faire procéder aux travaux de raccordement au réseau d’eau potable du logement, Madame [S] [C] contestant avoir refusé l’accès au logement pour faire procéder à ces travaux. Il convient en conséquence d’enjoindre à Monsieur [A] [J] de remettre à Madame [S] [C] le constat de risque d’exposition au plomb dans un délai de 4 mois suivant la présente décision, puis sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte. Il sera en outre condamné à faire réaliser les travaux de raccordement du logement au réseau d’eau potable dans les conditions précisées dans le dispositif.

Le surplus des demandes de Madame [S] [C] relatives aux travaux, non justifiées, sera rejeté. Il n’y a pas enfin de l’autoriser à suspendre le paiement du loyer le temps de la réalisation des travaux, Monsieur [A] [J] étant convaincu de la nécessité de les entreprendre et le bail ayant été conclu en connaissance de cause par la locataire, qui a au surplus précisé sa formation d’ingénieure agronome dans le cadre de la présente procédure.

Sur l’entretien de la chaudière

L’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Monsieur [A] [J] sollicite la condamnation de Madame [S] [C] à justifier de l’entretien annuel de la chaudière sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision.

Madame [S] [C] produit aux débats des factures justifiant de l’entretien annuel de la chaudière, la dernière étant datée du 3 mars 2025. Monsieur [A] [J] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Monsieur [A] [J], qui succombe principalement, sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’accord des parties quant à la fixation du montant du loyer à la somme de 541,72 euros à compter du 1er mars 2023,

PREND acte du règlement par Monsieur [A] [J] à Madame [S] [C] de la somme de 1.450,37 euros au titre de la régularisation du trop-perçu du dépôt de garantie et des loyers sur la période de mars 2023 à mars 2024, après régularisation des charges à hauteur de 84,24 euros, et du désistement implicite de Madame [S] [C] de ses demandes à ce titre,

CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer à Madame [S] [C] les sommes de:

—  105 euros en remboursement du coût du DPE réalisé le 28 novembre 2023,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ENJOINT à Monsieur [A] [J] de faire réaliser et communiquer à Madame [S] [C] un constat de risque d’exposition au plomb dans un délai de quatre mois suivant la présente décision puis, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

ENJOINT à Monsieur [A] [J] de faire réaliser les travaux de raccordement du logement mis à disposition au réseau d’eau potable, par l’entrepreneur de son choix, dans un délai de six mois suivant la présente décision puis, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

DIT que les entreprises mandatées par le bailleur seront tenues de prévenir Madame [S] [C] de leur intervention au moins huit jours à l’avance, la locataire ne pouvant refuser plus de trois dates, l’obligation de réaliser les travaux dans le délai contraint de six mois cessant dans ce cas,

DIT qu’à défaut de réalisation des travaux dans le délai de six mois suivant le présent jugement, Madame [S] [C] sera autorisée à y procéder elle-même, aux frais du bailleur, par les entrepreneurs de son choix,

DEBOUTE Monsieur [A] [J] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [C],

DEBOUTE Madame [S] [C] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [A] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé,

LE GREFFIER LE JUGE