Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 2 proced orales, 11 août 2025, n° 24/02904

TJ Troyes 11 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les époux [E] [W] et [R] [W] sont tenus de payer les charges approuvées par l'assemblée générale, et que les preuves fournies par le syndicat justifient le montant réclamé.
Rejeté
Responsabilité délictuelle pour préjudice financier
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que les époux, ayant succombé dans leurs demandes, doivent supporter les frais irrépétibles au profit du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 2 proced orales, 11 août 2025, n° 24/02904
Numéro(s) :	24/02904
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUPFlorence SIX
Cabinet(s) :	SCP FOSSIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN MOULIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 AOUT 2025

N° RG 24/02904 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FCSM

Nac :72A

Minute:

Jugement du :

11 août 2025

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN MOULIN

représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [K]

Monsieur [E] [W]

Madame [R] [W]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN MOULIN

représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [W]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [R] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 02 juin 2025 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 11 août 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble LA RESIDENCE « [Adresse 11] » situé [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 15] est placé sous le régime de la copropriété.

Les époux [E] [W] et [R] [W] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un parking au sein de cet immeuble.

Par décision de la présidence du tribunal judiciaire de Troyes en date du 1er août 2023, Maître [X] [K] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété succédant à la société MARTINOT IMMOBILIER TROYES « CENTURY 21 ».

Arguant de charges de copropriété impayées, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 16] [Localité 1] a saisi un conciliateur de justice qui a dressé un procès de carence le 1er octobre 2024.

En l’absence d’issue amiable au litige et par acte d’huissier remis à étude le 04 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 10] MOULIN » sis [Adresse 8]) pris en la personne de Maître [X] [K] en qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner devant le tribunal judiciaire à l’audience du 06 janvier 2025 afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 02 juin 2025 à laquelle toutes les parties comparaissent.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis [Adresse 8]), représenté par son conseil, s’en refère à ses dernières écritures pour solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer :

4164,14 euros au titre des charges impayées, deuxième appel de fonds de l’exercice 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 ; 800 euros à titre de dommages et intérêts ; 1000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, la demanderesse invoque en droit les dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 36 du décret du 17 mars 1967. En faits, elle indique que la défenderesse demeure redevable de charges validées par décisions d’approbation des comptes en assemblée générale et, à compter de 2023, par décisions de l’administrateur provisoire. Par ailleurs, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle invoque une faute des défendeurs lui ayant causé un préjudice financier dont elle demande réparation.

En réponse aux moyens adverses, elle affirme apporter la preuve suffisante des créances invoquées et souligne la contradiction des défendeurs qui contestent les sommes sollicitées tout en indiquant apurer la dette. Sur ce point, elle indique que les paiements réalisés ont bien été pris en compte.

A la même audience, les époux [E] [W] et [R] [W], représentés également par leur conseil, s’en réfèrent également à leurs écritures pour solliciter :

le rejet de l’ensemble des demandes adverses ; la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

Au soutien de leur position, ils invoquent les dispositions des articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35-2 du décret du 17 mars 1967. Ils prétendent ainsi ne pas avoir été avisés de l’appel des fonds avant dépense entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023 ou entre le 1er avril et le 18 octobre 2024. Ils soulignent également que la demanderesse ne justifie pas de l’approbation par assemblée générale des comptes en 2023 et 2024. Ils avancent ne pas d’avantage avoir reçu ces approbations ou même la mise en demeure invoquée par le syndicat. Enfin, ils contestent le montant de la créance qui ne tiendrait pas compte de paiements effectués.

MOTIVATION

1. Sur les demandes en paiement

En application des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque corpropriétaire est tenu des dépenses régulièrement engagées par l’assemblée générale à proportion de sa quote-part sur l’immeuble. Dans cette limite, le syndic peut réclamer aux copropriétaires le paiement de charges pour des dettes non encore payées par le syndicat des copropriétaires, mais également des avances de trésorerie, des provisions pour travaux votés et une provision du quart du budget prévisionnel voté.

1. 1. Sur l’exigibilité des sommes

Des dispositions des articles précités, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

En effet, les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée de sorte que l’absence de notification des délibérations de l’assemblée générale au copropriétaire ne fait pas obstacle à son recouvrement dès lors que celui en a eu connaissance.

Par ailleurs, la production des appels de fonds n’est pas strictement nécessaire, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une condition d’exigibilité de la créance de charges définitivement dues au titre des exercices clos ou de la créance de provision sur charges.

Enfin, l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965, reçoit tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner. L’action en recouvrement des charges appartient ainsi au syndicat qui l’exerce par l’intermédiaire du syndic régulièrement désigné ou par l’administrateur provisoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 16] ([Adresse 2]) verse aux débats :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ayant approuvé le compte pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2023 ayant approuvé le compte pour l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel 2023 et approuvé le budget prévisionnel 2024,les ordonnances de désignation d’un administrateur provisoire et de prorogation de sa mission en date du 1er août 2023 et 22 juillet 2024, un relevé de décisions de l’administrateur provisoire ayant validé les dépenses arrêtées au 31 décembre 2023, fixé le budget des exercices 2024 et 2025, fixé le montant du fonds travaux ALURE et souscrit un contretien d’entretien des espaces verts.

En l’absence d’action en annulation de ces décisions, l’absence de notification aux débiteurs ne fait pas obstacle au recouvrement des sommes.

1.2. Sur le montant de la dette

En l’espèce, il est bien établi par la production du relevé cadastral que les époux [E] [W] et [R] [W] sont propriétaires des lots 40, 51 et 73 de la copropriété (tantièmes 417, 8 et 16).

le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis [Adresse 8]) demande le recouvrement de la somme de 4164,14 euros. Il ressort du relevé de compte débiteur l’ensemble des appels des fonds des charges de copropriété et de travaux depuis l’année 2022 représente 7336,75 euros tandis que les sommes versées ou annulées représentent 3586,08 euros, soit un différentiel de 3750,67 euros.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [12] » sis [Adresse 8]) verse bien :

le décompte de compte individuel de charges des copropriétaires débiteurs arrêté au 15 avril 2025 ;un décompte de répartition de charges pour l’exercice 2022,

les appels de fond : du troisième trimestre 2023,du premier, deuxième et troisième trimestre 2024,du premier et deuxième trimestre 2025, les documents comptables afférents (grand livre DAMONTE et grand livre MARTINOT IMMOBILIER CENTURY 21).

Il y a lieu de considérer que les sommes sollicitées correspondent bien au comptes validés par les assemblées générales et aux tantièmes dont les époux [E] [W] et [R] [W] sont propriétaires. Si ne sont pas produits tous les décomptes de répartition individuels, les appels de fonds produits permettent de vérifier le montant de la quote-part de charges en fonction des tantièmes des débiteurs pour chaque poste de dépense. En outre, le décompte individuel des charges dues ne fait pas l’objet d’une contestation des défendeurs.

Enfin, si les époux [E] [W] et [R] [W] invoquent des paiements intervenus à hauteur de 100 euros mensuels depuis le 15 octobre 2024, le décompte fait apparaître trois virements de 100 euros entre le 15 novembre 2024 et le 17 mars 2025.

Les débiteurs contestent ce montant indiquant que des virements supplémentaires effectués n’ont pas été imputés. Toutefois, il leur appartient de rapporter la preuve de paiements effectués. Or il ne peut être considéré que le document « synthèse client » produit qui ne mentionne pas le nom du débiteur ou de l’établissement bancaire constitue une preuve suffisante de tels paiements.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 3750,67 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3654,43 euros à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

1.3. Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que la responsabilité soit engagée sur ce fondement, doivent être établis une faute de l’intéressé ayant, par lien de causalité, entrainé un préjudice pour autrui.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 10] MOULIN » sis [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 16] [Localité 1] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi, en raison du comportement des époux [E] [W] et [R] [W], un préjudice financier direct, certain et distinct du seul retard réparé par les intérêts moratoires.

Les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle n’étant pas réunies, la demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les époux [E] [W] et [R] [W] qui succombent, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [E] [W] et [R] [W] seront en outre condamnés à payer au demandeur la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe:

CONDAMNE les époux [E] [W] et [R] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 10] MOULIN » sis [Adresse 8]) la somme de 3750,67 euros au titre de l’arriéré de charges impayées (deuxième appel de fonds de l’exercice 2025 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3654,43 euros à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « [Adresse 11] » sis [Adresse 8]) de sa demande de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge des époux [E] [W] et [R] [W] ;

CONDAMNE les époux [E] [W] et [R] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la LA RESIDENCE « JEAN MOULIN » sis [Adresse 8]) la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,