N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01070 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPU6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. [U] [S]

C/

[Z] [V]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. [U] [S]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hubert-antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [V]

né le 11 Août 1984 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 27 janvier 2024, d’une durée de 36 mois, la SCI [U] [S], par l’intermédiaire de la SASU FONCIA VAL DE [Localité 2], a donné à bail à M.[Z] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 320 €, outre une provision sur charges d’un montant de 30 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 320 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 26 septembre 2025, la SCI [U] [S] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit intervenue le 25 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties en date du 26 janvier 2024 ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 4 297,47 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 350 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués et la restitution des clés ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

▸ le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de la présente assignation.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

Lors de l’audience susdite, la SCI [U] [S], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande d’expulsion de laquelle elle s’est désistée compte tenu de la restitution du logement intervenue le 14 novembre 2025. Elle a par ailleurs actualisé à la baisse sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme de 4 289,82 €.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le locataire a manqué à son obligation de payer les loyers et charges conformément aux dispositions de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, et ce malgré un commandement de payer lui ayant été délivré le 25 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M.[Z] [V] n’est ni comparant, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [U] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SCI [U] [S] a fait délivrer à M.[Z] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 2 050,69 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation:

Il ressort des déclarations du bailleur lors de l’audience et de l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 14 novembre 2025 versé au débat, que la reprise des lieux caractérisée par la remise des clés, est intervenue à la date précitée.

Par suite, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion et il convient de constater le désistement de la SCI [U] [S] de cette demande.

Néanmoins, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail réalisée par le jeu de la clause résolutoire, soit le 7 mai 2025, jusqu’à la reprise effective du logement intervenue le 14 novembre 2025, au montant égal à celui du dernier loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges, soit la somme de 350 € (320 € de loyer + 30 € de provision sur charges).

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 4 289,82 € au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 320 € et d’un remboursement de charges d’un montant de 200,98 €, selon décompte actualisé au 8 janvier 2026 et arrêté au 14 novembre 2025.

Toutefois, il ressort dudit décompte qu’ont été facturés des frais de commandement pour un montant total de 248,28 € (101,50 € + 146,78 €) ; s’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ces frais seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

Il convient en conséquence de condamner M .[Z] [V] au paiement de la somme de 4 041,54 € (4 289,82 € – 248,28 €) au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 14 novembre 2025, selon décompte actualisé fourni au débat, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 (date de l’assignation) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[Z] [V] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [U] [S] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[Z] [V] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil..

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI [U] [S], représentée par son gérant M.[P] [U], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 7 mai 2025 ;

CONSTATE que la libération effective des lieux est intervenue le 14 novembre 2025 ;

DIT en conséquence n’y avoir lieu à expulsion et CONSTATE que la SCI [U] [S] se désiste de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE M.[Z] [V] à payer à la SCI [U] [S], représentée par son gérant M.[P] [U], la somme de 4 041,54 € (quatre mille quarante et un euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 (date de l’assignation) ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 mai 2025 (date de la résiliation du bail) au 14 novembre 2025 (date de la reprise effective des lieux) à une somme égale au montant du dernier terme de loyer et des charges soit la somme de 350 € ;

CONDAMNE M.[Z] [V] à payer à la SCI [U] [S] représentée par son gérant M.[P] [U] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M.[Z] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON