TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 JUILLET 2025

Ordonnance du :

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00270 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGMU

30B 0A

Société KALMI INVEST

c/

Société GEST-3

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société KALMI INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Charlotte THIBAULT, avocat postulant, de la SCP X.COLOMES S.COLOMES- MATHIEU- ZANCHI- THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE, et par Maître Christophe BORÉ, avocat plaidant, du barreau du VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE

Société GEST-3, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 Mai 2025 puis après renvoi à la demande des parties, plaidée à celle du 10 Juin 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2024, la société KALMI INVEST a consenti à la société GEST-3 un contrat de bail commercial portant sur un ensemble de 7 appartements et parties communes sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5 000 euros hors taxes (HT).

Le contrat de bail prévoyait en outre le paiement, par le preneur, d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer, soit 10 000 euros, payable en 12 mensualités entre le 6 juillet 2024 et le 6 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 7 mars 2025, la société KALMI INVEST a fait délivrer à la société GEST-3 un commandement de payer la somme de 20 000 euros en loyers et charges impayés au mois de mars 2025, outre le coût de l’acte et les mensualités liées au paiement du dépôt de garantie, et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société KALMI INVEST, par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2025, a fait assigner la société GEST-3 devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail, au 7 avril 2025 ;ordonner l’expulsion de la société GEST-3 et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner la société GEST-3 au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuel majoré de 30% à compter du 8 avril 2025 jusqu’à complète restitution des lieux, et ce sans préjudicier des charges qui resteront par ailleurs dues et des taxes ;25 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux contractuel de 16% par an sur la somme de 20 000 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, ou à défaut à avec intérêts au taux légal, et à titre subsidiaire, en cas de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire la somme de 29 166,66 euros incluant alors les mensualités du dépôt de garantie ;condamner la société GEST-3 au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2025.

À l’audience du 10 juin 2025, la société KALMI INVEST, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société GEST-3 représentée par avocat, sollicite de voir :

constater la clause résolutoire insérée au bail commercial au 7 avril 2025 pour non-paiement des loyers et des mensualités du dépôt de garantie ; condamner la société GEST-3 à payer à la société KALMI INVEST une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel de 5 000 euros HT par mois jusqu’à complète libération des lieux ; condamner la société GEST-3 à payer à la société KALMI INVEST à titre provisionnel les loyers dus au 7 avril 2025 inclus pour un montant de 21 666,67 euros ; Dire que les loyers impayés courant de décembre 2024 à mars 2025 pour un montant de 20 000 euros porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 mars 2025 ;Dire que le loyer impayé courant du 1er au 7 avril 2025 pour un montant de 1 666,66 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance en date du 24 avril 2025 ;Débouter la société KALMI INVEST de ses demandes plus amples ou contraires ; Réduire à de plus justes proportions la demande de la société KALMI INVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 21 juin 2024, qui contient une clause résolutoire en sa page 7 ;du commandement de payer la somme de 20 000 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de mars 2025, délivré le 7 mars 2025 ;du décompte locatif de la société GEST-3 fourni par la société KALMI INVEST arrêté au mois de mai 2025 faisant état d’une dette locative de 21 166,67 euros au 8 avril 2025 ;

La société GEST-3 reconnaît ne pas s’être acquittée de ses obligations dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 7 mars 2025. Elle souligne cependant qu’elle disposait d’un délai jusqu’au 21 septembre 2025 pour exécuter les travaux de remplacement de la porte des locaux mis à bail de sorte qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à ces travaux à la date du commandement de payer.

Il y a par conséquent lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2025 pour défaut de paiement des loyers et des mensualités du dépôt de garantie.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société GEST-3 et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La demande en paiement provisionnel est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 21 juin 2024, qui contient une clause résolutoire en sa page 7 ;du commandement de payer la somme de 20 000 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de mars 2025, délivré le 7 mars 2025 ;du décompte locatif de la société GEST-3 fourni par la société KALMI INVEST arrêté au mois de mai 2025 faisant état d’une dette locative de 21 166,67 euros au 8 avril 2025 ;

Au vu des pièces produites par le demandeur, le montant des loyers impayés jusqu’au 8 avril 2025 peut être fixé à la somme de 5 000*4 + 5000/30*7 = 21 166,67 euros.

L’obligation en cause n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de la société KALMI INVEST en paiement des sommes dues au 7 avril 2025, à titre de provision, à hauteur de 21 166,67 euros.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel et en l’absence de stipulation contraire, au montant actuel des loyers et charges, soit 5 000 euros HT. Aussi, la société GEST-3 sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 16%, tel que stipulé en page 8 du contrat liant les parties, à compter du 7 mars 2025, date du commandement de payer, pour le montant de 20 000 euros, puis à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La société GEST-3, qui succombe, sera condamnée à verser à la société KALMI INVEST la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique, par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 21 juin 2024 entre la société KALMI INVEST, bailleur, et la société GEST-3, preneur, à compter du 8 avril 2025 pour défaut de paiement des loyers et des mensualités du dépôt de garantie ;

ORDONNONS l’expulsion de la société GEST-3 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 1] à [Localité 4], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

CONDAMNONS la société GEST-3 à payer à la société KALMI INVEST, à titre de provision :

la somme de 21 166,67 euros (VINGT ET UN MILLE CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET SOIXANTE-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 7 avril 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 5 000 euros, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux contractuel de 16% à compter du 7 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 20 000 euros, puis à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNONS la société GEST-3 à verser à la société KALMI INVEST la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société GEST-3 aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT