TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 FEVRIER 2026

Ordonnance du :

10 FEVRIER 2026

N° RG 25/00763 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FMRR

30B 0A

Société civile immobilière H3 IMMO

c/

Monsieur [V] [N]

Société AZ TRANSPORTS

Monsieur [W] [Z]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière H3 IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par Maître Benoît GARCIA, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Société AZ TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 Janvier 2026 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er décembre 2024, la société civile immobilière H3 IMMO a consenti à la société AZ TRANSPORTS un bail commercial pour un local sis [Adresse 5] à [Localité 2] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges.

Selon acte sous seing privé du même jour, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] se sont portés cautions solidaires de la société AZ TRANSPORTS avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion pour les obligations du bail commercial sus évoqué pour une durée de 9 ans dans la limite de la somme de 140 400 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société civile immobilière H3 IMMO a fait délivrer à la société AZ TRANSPORTS un commandement de payer la somme de 5 404 euros en loyers impayés au 19 mai 2025, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la société civile immobilière H3 IMMO a fait assigner la société AZ TRANSPORTS devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail commercial ;ordonner l’expulsion de la société AZ TRANSPORTS et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :11 804 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025 ;une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel, soit 1 200 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;condamner solidairement la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 13 janvier 2026, la société civile immobilière H3 IMMO, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z], quoique régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 1er décembre 2024, qui contient une clause résolutoire en sa page 15 ;du commandement de payer la somme de 5 404 euros, arrêtée au 19 mai 2025, délivré le 16 juin 2025 ;du relevé de compte locatif de la société AZ TRANSPORTS fourni par la société civile immobilière H3 IMMO arrêté au mois de septembre 2025 faisant état d’une dette locative de 11 804 euros ;

La société AZ TRANSPORTS, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 juillet 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société AZ TRANSPORTS et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

Le concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Sur les demandes en paiement provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

1. Sur la dette locative

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société civile immobilière H3 IMMO :

le bail commercial en date du 1er décembre 2024, qui contient une clause résolutoire en sa page 15 ;les actes de cautionnement en date du 1er décembre 2024 ;le commandement de payer la somme de 5 404 euros, arrêtée au 19 mai 2025, délivré le 16 juin 2025 ;le relevé de compte locatif de la société AZ TRANSPORTS fourni par la société civile immobilière H3 IMMO arrêté au mois de septembre 2025 faisant état d’une dette locative de 11 804 euros ;

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation en cause n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière H3 IMMO en paiement de la somme provisionnelle de 11 804 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de septembre 2025.

Il n’apparaît pas davantage sérieusement contestable que Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] sont tenus, en qualité de cautions solidaires, de garantir le paiement des loyers, charges, accessoires et toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.

Ces derniers seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 804 euros au titre des loyers et charges impayés par la société AZ TRANSPORTS.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] seront tenus solidairement à une indemnité d’occupation à compter du 17 juillet 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au dernier loyer, soit 1 200 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur les demandes accessoires

La société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum à verser à la société civile immobilière H3 IMMO la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 1er décembre 2024 entre la société civile immobilière H3 IMMO, bailleur, et la société AZ TRANSPORTS, preneur, à compter du 17 juillet 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société AZ TRANSPORTS et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 5] à [Localité 2], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] à payer à la société civile immobilière H3 IMMO, à titre de provision, la somme de 11 804 euros (ONZE MILLE HUIT CENT QUATRE EUROS) suivant dernier décompte des sommes dues au mois de septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] à payer à la société civile immobilière H3 IMMO, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 1 200 euros, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] à verser à la société civile immobilière H3 IMMO la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la société AZ TRANSPORTS, Monsieur [V] [N] et Monsieur [W] [Z] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT