TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Y] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGVX

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires principal de la residence [Localité 1] Italie [Adresse 1] représenté par son Syndic la SAS le Cabinet [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Syndicat des Copropriétaires principal de la residence [Localité 1] Italie [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS le Cabinet [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [P]

demeurant [Adresse 4],

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGVX

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [P] est propriétaire des lots n° 5347 et 5348 dans l’immeuble situé aux [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Ces deux lots sont respectivement régis par le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] Italie et le Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 1] Italie. Ces deux syndicats ont pour syndic le Cabinet [F].

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires principal et le Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Y] sise [Adresse 5], représentés par leur syndic en exercice, ont assigné M. [Y] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— au Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] Italie :

*819,72 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024,

*689 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— au Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 1] Italie :

*1.148,32 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024,

*996,52 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.500 € de dommages-intérêts à chacun des syndicats des copropriétaires,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des syndicats des copropriétaires, outre les entiers dépens.

À l’audience du 5 décembre 2025, les syndicats des copropriétaires, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

M. [Y] [P], cité à étude par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGVX

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires produisent à l’appui de leur demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [P],

— les appels de fonds correspondant aux arriérés,

— le décompte du Syndicat des copropriétaires principal arrêté au 2 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 1.508,72 € dont 689 € de frais,

— le décompte du Syndicat des copropriétaires secondaire arrêté au 2 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.144,84 € dont 996,52 € de frais,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er février 2024 et 11 février 2025 (syndicat principal) et des 16 janvier 2024 et 31 mars 2025 (syndicat secondaire),

— les attestations de non recours des procès-verbaux susvisés,

— les courriers de mise en demeure des 25 avril 2024 et 26 février 2025 (syndicat principal) et des 25 avril 2024, 25 juillet 2024 et 26 février 2025 (syndicat secondaire),

— une sommation de payer la somme de 1.032,70 € en date du 26 décembre 2024 (syndicat secondaire).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par les syndicats, les créances de ces derniers sont établies de la manière suivante :

— s’agissant du Syndicat des copropriétaires principal : 819,72 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juin 2025,

— s’agissant du Syndicat des copropriétaires secondaire : 1.148,32 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juin 2025.

M. [Y] [P] sera donc condamné à payer ces sommes au syndicat correspondant.

La preuve n’est pas rapportée que les mises en demeure du 25 avril 2024 ont bien été adressées à M. [Y] [P] (absence de l’accusé de réception). Cette date ne peut donc servir de point de départ aux intérêts légaux.

La somme de 819,72 € produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2025, et celle de 1.148,32 € produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 1.032,70 € et à compter de la mise en demeure du 26 février 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité, au titre des frais de recouvrement, par le Syndicat des copropriétaires principal la somme totale de 689 € et par le Syndicat des copropriétaires secondaire la somme totale de 996,52 €, englobant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais de suivi de procédure, des frais de prise d’hypothèque légale, des frais de transmission du dossier à l’huissier et des frais de sommation de payer.

Or, les frais de suivi de procédure et de transmission du dossier à l’huissier constituent des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais seront donc rejetés.

S’agissant des frais de prise d’hypothèque légale, la preuve n’est pas rapportée de la prise d’une telle hypothèque. Ils seront également rejetés.

S’agissant des frais de mises en demeure et de relance, ceux des 25 avril 2024, 13 mai 2024 et 25 juillet 2024 ne sont pas justifiés (absence de l’avis de réception voire du courrier), et ceux du 3 mars 2025 (envoi mise en demeure par avocat) figurent dans la note d’honoraires de l’avocat et relèvent donc de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais seront également rejetés.

Les frais de la sommation de payer du 26 décembre 2024 sont justifiés à hauteur de 86,52 €. M. [Y] [P] sera donc condamné à payer cette somme au Syndicat des copropriétaires secondaire.

Le Syndicat des copropriétaires principal sera débouté de sa demande relative aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 17 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03504 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGVX

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [P] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice aux syndicats des copropriétaires qui doivent pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [Y] [P] sera condamné à verser à chacun des syndicats des copropriétaires une somme de 150 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [P], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € leur sera donc allouée à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] Italie sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] :

— la somme de 819,72 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025,

— la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] Italie sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], de sa demande relative aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 1] Italie sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] :

— la somme de 1.148,32 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 1.032,70 € et à compter du 26 février 2025 pour le surplus,

-86,52 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens,

CONDAMNE M. [Y] [P] à payer :

— au Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] Italie sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— au Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 1] Italie sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [F], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 février 2026

la Greffière la Présidente