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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02385 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YKQ

Minute :

S.D.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [H] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, l’OPH Seine Saint Denis Habitat a donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 302,78 euros, et 117,18 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, l’OPH Seine Saint Denis Habitat a fait signifier à Monsieur [H] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1959,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 27 septembre 2024 l’OPH Seine Saint Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, l’OPH Seine Saint Denis Habitat a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [H] [E] à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner Monsieur [H] [E] au paiement des sommes suivantes :3151,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 février 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, l’OPH Seine Saint Denis Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6093,40 euros arrêtée au 31 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

l’OPH Seine Saint Denis Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 14 août 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [E], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers.

Il explique qu’il a eu des difficultés familiales et qu’il a repris une activité professionnelle depuis le mois d’octobre 2024. Il précise qu’il perçoit un revenu mensuel compris entre 1100 et 1200 euros. Il ajoute qu’il n’a pas été en capacité de reprendre le paiement du loyer courant mais qu’il s’engage à régler 500 euros en juin, juillet et août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH Seine Saint Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 14 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025 que l’OPH Seine Saint Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 132,20 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 5961,20 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 novembre 2023 et tacitement reconduit le 14 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 août 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2023 à compter du 26 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges et qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le mois de septembre 2024, étant précisé que ce règlement n’était que de 200 euros, soit moins de la moitié du loyer et des charges.

En outre, l’OPH Seine Saint Denis Habitat est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [H] [E] de sa demande de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 septembre 2024, Monsieur [H] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [E] à son paiement à compter de 26 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire ne justifie pas de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [E] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 novembre 2023 entre l’OPH Seine Saint Denis Habitat d’une part, et Monsieur [H] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] – [Localité 7], sont réunies à la date du 26 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [E] à compter du 26 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 5961,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Monsieur [H] [E] de sa demande de délai de paiement,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH Seine Saint Denis Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à justifier à l’OPH Seine Saint Denis Habitat l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH Seine Saint Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’OPH Seine Saint Denis Habitat de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

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LE GREFFIER LE JUGE