TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

N° RG 24/02910 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FCS3

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

17 avril 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [V] [F]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Madame [P] [D], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie Domitile, Greffière de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Se prévalant d’un bail sur le logement situé [Adresse 3], l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a mis en demeure M. [V] [F] de payer les sommes dues au titre du solde locatif en date 09 août 2023.

Un état des lieux de sortie du logement situé [Adresse 3] a été signé le 13 septembre 2023 entre l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT et M. [V] [F].

Une tentative de conciliation s’est soldée par un échec, tel qu’il ressort du constat de carence en date du 19 février 2024.

Par requête adressée au greffe du tribunal le 22 novembre 2024, l’OPH TROYES AUBE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir la condamnation de M. [V] [F] à payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe le 18 février 2025 et l’affaire enregistrée sous le n°RG 24/02910.

M. [V] [F] a ensuite été cité à comparaître par acte de commissaire de justice du 09 août 2025 enregistrée sous le n°RG 25/01809.

A l’audience du 20 février 2026, la jonction des affaires n°RG 24/02910 et n°RG 25/01809 a été ordonnée sous le n°RG 24/02910.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, l’OPH TROYES AUBE HABITAT reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de :

condamner M. [V] [F] à lui verser la somme de 1997,03 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal ; condamner M. [V] [F] à lui verser la somme de 80€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [V] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT indique que le bail signé avec le défendeur a été perdu suite à une cyberattaque. Il fait valoir que le locataire sortant demeure redevable de loyers et charges impayés et que l’état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations pour lesquelles il demande indemnisation.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2025 remis à domicile M. [V] [F] n’est ni présent, ni représenté.

MOTIVATION

1. Sur l’existence du bail

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d’habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l’article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu’il a reçu exécution.

Enfin l’article 1353 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT ne produit pas le contrat de bail initial expliquant l’avoir perdu suite à une cyberattaque. Il verse toutefois, le congé délivré par la locataire, un état des lieux de sortie dressé en présence du locataire ainsi qu’un historique de compte démontrant des paiements mensuels au titre des loyers et charges.

En conséquence, les éléments versés au débat permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail entre l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT et M. [V] [F], portant sur un appartement situé au [Adresse 3].

2. Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail et l’état des lieux de sortie en date du 13 septembre 2023. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été délivré en bon état.

L’extrait de compte locatif produit indique une entrée dans les lieux le 29 juillet 2019 de sorte que sera retenue une occupation des lieux de 4 années pour l’application de la vétusté.

L’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre le locataire, à savoir :

la réfection des accrocs sur le sol du séjour réduit à la somme de 66,01 € tenant compte d’un abattement pour vétusté de 33,32 % ; le remplacement du vitrage cassé dans le séjour pour 141,90 € ; le remplacement de la porte dégradée de la salle de bain pour 105,60 € ;

Soit un total de 313,51 €.

M. [V] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 335,25€.

Dès lors, le montant du dépôt de garantie couvre le montant des réparations locatives et demeure un reliquat de 21,74 €.

3. Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit une mise en demeure du 09 août 2023, ainsi que l’extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 1985,78 € au 17 février 2026, représentant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il convient de déduire de cette somme le reliquat du dépôt de garantie de 21,74 €.

Ainsi, M. [V] [F] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1964,04 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2023 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

4. Sur les demandes accessoires

M. [V] [F], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. M. [V] [F] sera condamné à lui verser une somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [V] [F] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1 964,04 € (MILLE NEUF CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 17 février 2026 incluant l’échéance du mois de septembre 2023, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [V] [F] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 80,00 € (QUATRE-VINGTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

La greffière, La juge,