N°Minute:25/1359

N° RG 25/00935 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTG4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -IMMEUBLE [Adresse 3] ayant pour syndic la SARL CITYA BELVIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -DU SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juin 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny DEETJEN

Copie certifiée delivrée à :

Le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU SUD est propriétaire des lots n° 3 et 11 au sein de la copropriété [Adresse 3], située à [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date des 28 et 29 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI DU SUD devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2989,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2022 jusqu’à parfait paiement,

—  2523,56 euros au titre des frais de recouvrement,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens,

le tout avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil.

A l’audience du 7 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, la SCI DU SUD n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet

1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 juin 2019, 6 octobre 2020, 4 mai 2021, 16 juin 2022, 14 juin 2023 et 21 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2020 au 11 octobre 2024,

— les mises en demeure et les lettres de relance des 19 avril 2021, 11 mai 2021, 21 juillet 2021, 10 août 2021, 19 octobre 2021, 10 novembre 2021, 19 janvier 2022, 11 février 2022, 20 avril 2022, 10 mai 2022, 20 juillet 2022 et 19 avril 2024,

— le commandement de payer du 23 septembre 2022,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que la SCI DU SUD reste devoir la somme de 2822,29 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 11 octobre 2024, comprenant les appels de charges du 4ème trimestre 2024. Il a été déduit des charges de copropriété, le coût de « la mise à jour nom boîte aux lettres » qui n’est pas justifié ainsi que la somme de 79,20 € au titre du solde antérieur qui n’est pas justifié par la production d’appel de fonds.

La SCI DU SUD sera donc condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mise en demeure et les lettres de relance des 19 avril 2021, 11 mai 2021, 21 juillet 2021, 10 août 2021, 19 octobre 2021, 10 novembre 2021, 19 janvier 2022, 11 février 2022, 20 avril 2022, 10 mai 2022, 20 juillet 2022 et 19 avril 2024 .

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 441,60 euros.

— Sur les frais de contentieux :

Concernant les frais de « contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre

— Sur les frais d’avocat et de commissaire de justice :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Quant aux frais de commissaire de justice, ils relèvent des dépens.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, pour obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Sur la capitalisation des intérêts et l’article 1343-1 du Code civil

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Il sera également fait application de l’article 1343-1 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DU SUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, la SCI DU SUD devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé à [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 2822,29 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er avril 2020 au 11 octobre 2024 appel du 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé à [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 441,60 au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé à [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

ORDONNE l’application de l’article 1343-1 du Code civil ;

CONDAMNE La SCI DU SUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé à [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SCI DU SUD aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge