TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 JANVIER 2026

Ordonnance du :

06 JANVIER 2026

N° RG 25/00203 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FFUM

72F 0A

Monsieur [T] [W]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE GAULLE 58

Grosse le

à

DEMANDEUR

Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES substitué par Maître Anne-Sophie FARINE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE GAULLE 58 , dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Syndic, la SAS MARTINOT IMMOBILIER-CENTURY 21, dont le siège social se situe [Adresse 3] à [Localité 14]

représentée par Maître Charlotte THIBAULT, avocat postulant, de la SCP X.COLOMES S.COLOMES- MATHIEU-ZANCHI- THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBEet par Maître Stéphane CREUSVAUX, avocat plaidant, du barreau de Dijon

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 Mai 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 18 Novembre 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors des débats, et par Madame Julia MARTIN, Greffier chargé de la mise à disposition

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025, prorogé au 06 Janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [W] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 15].

En sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble, la société MARTINOT IMMOBILIER [Localité 14] a sollicité des appels de provision pour travaux.

Estimant que les travaux n’étaient ni nécessaires ni urgents et qu’ils étaient dus à un manque d’entretien de l’immeuble, Monsieur [T] [W] a sollicité Maître [E], commissaire de justice, afin de lui soumettre les procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2015.

Par courriel du 28 septembre 2022, Maître [E] a indiqué à Monsieur [T] [W] que le carnet d’entretien n’était pas à jour et ne rendait pas compte des travaux réalisés annuellement. Il a relevé en outre que le diagnostic du bâtiment réalisé par le cabinet 3IA le 24 janvier 2022 a mis en évidence un défaut de zinguerie à l’origine des infiltrations et ruissellements récurrents en façade qui ont peu à peu dégradé la pierre de la façade.

Par exploit de commissaire de justice 26 mars 2025, Monsieur [T] [W] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] [Adresse 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») pris en la personne de son syndic en exercice la société MARTINOT IMMOBILIER TROYES devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

À l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [T] [W], représenté par avocat, maintient ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires, représentée par avocat, sollicite à titre principal de voir Monsieur [T] [W] débouté de sa demande et formule à titre subsidiaire toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée. Il demande enfin la condamnation du demandeur aux dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, prorogé au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir l’absence d’utilité de la mesure sollicitée, arguant que celle-ci n’améliorerait pas la situation probatoire du demandeur.

Il explique qu’une expertise ne permettra pas de révéler des faits autres que ceux établis dans les procès-verbaux d’assemblée générale, à savoir que les désordres en cause sont pris en compte de longue date par le syndic et que ce dernier entretient correctement les éléments communs de l’immeuble qui le nécessitent.

Il expose que le syndic a bien veillé à l’entretien de l’immeuble comme souligné dans les procès-verbaux d’assemblée générale mais qu’il rencontre depuis 2019 des difficultés étrangères à sa volonté tenant à l’impossibilité de financer les travaux de la façade, coûteux pour les copropriétaires.

Il fait ainsi valoir que les documents utiles sont déjà en possession du demandeur dans la mesure où la situation de l’immeuble, les désordres et les travaux nécessaires pour y remédier sont déjà connus dans leur ampleur et leur coût.

Le motif légitime, qui relève de l’appréciation souveraine du juge des référés, existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible et qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties.

Il n’appartient pas au juge des référés saisi d’une demande d’expertise in futurum de se prononcer sur une éventuelle faute du syndic dans l’entretien de l’immeuble ou, au contraire, d’approuver ses démarches, son rôle se limitant à caractériser l’existence d’un potentiel litige et à vérifier que la mesure sollicitée améliorerait la situation probatoire des parties.

Or, si la nature des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier ne sont pas contestés, il demeure que la cause de ces désordres n’est pas établie avec certitude. Dès lors, une expertise permettrait d’apporter un avis technique sur l’origine des désordres, sur l’existence d’un éventuel défaut d’entretien et sur ses conséquences, les débats relatifs à la caractérisation de manquements du syndic dans l’entretien de l’immeuble relevant de discussions de fond étrangères à l’examen du bienfondé d’une mesure d’expertise in futurum relative exclusivement à l’aspect technique des désordres allégués.

Monsieur [T] [W] justifie dès lors d’un intérêt probatoire à l’organisation d’une expertise in futurum aux fins de déterminer la cause des désordres affectant la façade de l’immeuble en copropriété.

La mesure, qui respecte par ailleurs les droits des parties, sera en conséquence ordonnée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 696 du même code. Chaque partie conservera donc la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant en référé publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 8] : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] [Localité 12]. : 06.06.62.12.06 Mèl : [Courriel 9], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13] ;

Avec pour mission, parties présentes ou dûment convoquées :

1) d’aller sur les lieux [Adresse 6] à [Localité 15] et entendre les parties, leurs conseils présents ou appelés ;

2) de se faire remettre tous documents et pièces utiles ;

3) d’établir un historique succinct des éléments du litige en indiquant notamment les intervenants à l’acte de construction concerné par le ou les désordres faisant l’objet de l’expertise, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige ;

4) d’examiner les désordres affectant la façade de l’immeuble ;

5) pour chaque désordre, défaut et malfaçon :

• le décrire en indiquant sa nature ;

• en rechercher les causes et donner son avis sur le point de savoir :

si le désordre provient d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages en précisant le cas échéant dans quelle proportion une telle négligence est fautive, ou de toute autre cause ;si le désordre constitue une simple défectuosité, une malfaçon ou un vice grave, en précisant s’il est susceptible de nuire à la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ; • préciser sa date d’apparition dans toutes ses composantes ;

6) de décrire, chiffrer et estimer la durée des travaux propres à y remédier en y joignant si nécessaire les devis de plusieurs entreprises ;

7) de fournir tous éléments concernant les responsabilités encourues et les préjudices éventuels en caractérisant notamment les éléments propres aux préjudices de jouissance et de dépréciation de l’immeuble ;

DISONS que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 du code de procédure civile et pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

DISONS que Monsieur [T] [W] devra consigner à la régie du tribunal, dans le délai d’un mois à compter de ce jour, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et qu’à défaut la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que l’expert, en concertation avec les parties définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires ;

DISONS que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; qu’il en adressera une copie, idéalement par voie électronique, à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;

RAPPELONS que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

DESIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 11] ;

DISONS que chaque partie conservera à la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT