TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MARUANI (D1555)

M^e BEYRAND (P0095)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/00188

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

N° MINUTE : 3

Assignation du :

02 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JAMES (RCS de [Localité 1] 497 784 355)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1555

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI LIBRE AZUR (RCS de Paris 389 351 131)

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.A.R.L. [Y] (RCS de [Localité 1] 453 888 919)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentées par Maître Thierry BEYRAND de la S.C.P. SCP LERIDON & BEYRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0095

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, la S.C.I. SCI LIBRE AZUR (ci-après la S.C.I. LIBRE AZUR) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [Y] un local sis [Adresse 3], à Paris (75004), pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer principal annuel de 66.000 euros, aux fins d’y exercer une activité de « BAR, RESTAURANT ».

Par acte sous seing privé intitulé « convention de sous-location » du 20 janvier 2021, la S.A.R.L. [Y] a donné à bail en sous-location à la S.A.R.L. JAMES les locaux sis [Adresse 3], pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2022, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 9.350 euros hors taxes, outre des provisions mensuelles sur charges d’un montant de 150 euros, aux fins d’y exercer l’activité de "[Localité 4], RESTAURANT". La S.C.I. LIBRE AZUR, propriétaire et bailleresse principale, a donné son autorisation de sous-louer et concouru à l’acte.

Par courrier du 9 mai 2022, la préfecture de police de [Localité 1] a rappelé à Madame [T], gérante de la S.A.R.L. [Y], qu’une technicienne de son service prévention incendie avait visité ses locaux le 26 avril 2022, a indiqué que celle-ci avait constaté des anomalies tenant au dégagement desservant le sous-sol, au dégagement d’évacuation, aux blocs autonomes d’éclairage de sécurité et à l’accessibilité aux personnes en situation de handicap, et lui a fait injonction d’exécuter diverses prescriptions pour y mettre fin.

Par un second courrier, daté du 21 février 2023, la préfecture de police de [Localité 1] a rappelé à Madame [T], gérante de la S.A.R.L. [Y], qu’une technicienne de son service prévention incendie avait de nouveau visité ses locaux le 3 février 2023, a noté que celle-ci avait constaté des anomalies majeures, dont certaines déjà observées lors de la précédente visite du 26 avril 2022, tenant à l’activité exercée dans les locaux, aux dégagements desservant le sous-sol et aux dégagements d’évacuation, et lui a fait injonction d’exécuter diverses prescriptions pour y mettre fin dans un délai de 3 mois, à peine de sanctions pouvant aller jusqu’à la fermeture de l’établissement.

Aux termes d’un procès-verbal daté du 30 mars 2023, les services de la préfecture de police ont relevé que les anomalies majeures constatées au sein des locaux n’avaient pas été corrigées, qu’en conséquence il n’avait pas été possible de donner suite à la demande d’ouverture de nuit formée par Madame [T], gérante de la S.A.R.L. [Y], entraînant l’obligation de fermer son établissement au plus tard à 2 h 00.

Par arrêté du 2 juin 2023, le préfet de police a autorisé l’exploitant de l’établissement sis [Adresse 3] à le maintenir ouvert de 2 h 00 à 5 h 00, cette autorisation étant valable pour une durée de six mois.

Par courrier du 30 juin 2023, le conseil de la S.A.R.L. JAMES a notifié à la S.A.R.L. [Y] son intention de résilier le sous-bail à ses torts exclusifs et l’a mise en demeure de procéder au règlement d’une somme de 131.147 euros en réparation de ses préjudices, de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 50.000 euros et de procéder à l’état des lieux de sortie.

La S.A.R.L. JAMES a restitué les locaux de manière anticipée, un procès-verbal d’état des lieux de sortie ayant été dressé par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023.

Par deux actes extrajudiciaires du 2 janvier 2024, la S.A.R.L. JAMES a fait assigner la S.C.I. LIBRE AZUR et la S.A.R.L. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir condamner solidairement la S.C.I. LIBRE AZUR et la S.A.R.L. [Y] à lui payer une somme de 131.147 euros au titre de ses préjudices d’exp1oitation, condamner la S.A.R.L. [Y] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 50.000 euros et la condamner au remboursement d’une somme de 18.700 euros au titre des loyers versés au cours de la fermeture administrative et des loyers postérieurs, et prononcer la résiliation à la date du 30 juin 2023 du contrat de sous-location conclu avec la S.A.R.L. [Y] aux torts exclusifs de cette dernière.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la S.A.R.L. JAMES demande au tribunal judiciaire, aux visas des articles 1217, 1719 et 1721 du code civil, de :

« CONDAMNER solidairement la société [Y] et la société SCI LIBRE AZUR à payer à la société JAMES la somme de 131.147 euros H.T. euros, au titre des préjudices d’exploitation subis par JAMES ;

CONDAMNER la société [Y] à restituer à la société JAMES le dépôt de garantie encaissé par elle d’un montant de 50 000 euros H.T. euros ;

CONDAMNER la société [Y] à payer à la société JAMES le remboursement des loyers postérieurs au cours et postérieurs à la fermeture administrative d’un montant de 18.700 euros H.T. euros encaissés par elle ;

PRONONCER la résiliation du contrat de sous-location du local commercial signé entre la société [Y] et la société JAMES à la date du 30 juin 2023 (date de mise en demeure sollicitant la résiliation et la restitution des locaux), aux torts exclusifs de la société [Y].

CONDAMNER la société [Y] à payer à la société JAMES, la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la S.C.I. LIBRE AZUR et la S.A.R.L. [Y] demandent au tribunal judiciaire, aux visas de l’article 1103 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

« DEBOUTER la SARL JAMES de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI LIBRE AZUR et de la SARL [Y]

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la SARL JAMES à verser à la SARL [Y] la somme de 89 584,31 € correspondant à l’arriéré des loyers et des charges dus jusqu’au 31 octobre 2023 ;

CONDAMNER la SARL JAMES à verser à la SARL [Y] la somme de 130.900 € HT (157.080 € TTC) au titre des loyers dus depuis le 1er novembre 2023 inclus jusqu’au terme du contrat, à savoir jusqu’au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER la SARL JAMES à verser à la SARL [Y] la somme de 2.100 €HT (2.520 € TTC) au titre des provisions sur charges dues depuis le 1er novembre 2023 inclus jusqu’au terme du contrat à savoir, jusqu’au 31 décembre 2024 ;

ORDONNER la compensation judiciaire entre les créances de la SARL [Y] sur la SARL JAMES et le dépôt de garantie de 50.000 € versée par cette dernière au bailleur.

CONDAMNER la SARL JAMES à verser à la SARL [Y] et à la SCI LIBRE AZUR une indemnité de 3.000 € chacune pour procédure abusive

CONDAMNER la SARL JAMES à verser tant à la SARL [Y] qu’à la SCI LIBRE AZUR une indemnité de 3.500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SARL JAMES aux entiers dépens. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire de la preneuse

La S.A.R.L. JAMES fait valoir que la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR ont failli à leur obligation de jouissance paisible de la chose louée en refusant d’effectuer les travaux de mise en conformité exigés par la préfecture de police malgré plusieurs avertissements, alors que le bail stipule expressément qu’il incombe au locataire principal, la S.A.R.L. [Y], d’effectuer les travaux résultant d’une injonction administrative, et que cette défaillance a eu pour conséquence de l’empêcher d’utiliser la chose louée conformément à son usage, puisqu’elle n’a pu exploiter le fonds de commerce entre 2 h 00 et 6 h 00 du matin, horaires où la majeure partie de son chiffre d’affaires est réalisée, en pleine période estivale.

La S.A.R.L. JAMES estime que les bailleresses engagent leur responsabilité à son égard sur le fondement de la garantie des vices cachés et la violation de l’obligation de délivrance conforme. Elle précise que la S.A.R.L. [Y], pour échapper à sa responsabilité, n’est pas fondée à lui reprocher son activité de karaoké, dès lors qu’elle exploitait précisément un fonds de commerce de bar-karaoké-restaurant avant de lui sous-louer son local pour poursuivre cette activité en location-gérance, et dès lors que les bailleresses ne se sont jamais offusquées de l’activité de karaoké exercée au cours de la sous-location.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

La sous-locataire sollicite en conséquence l’indemnisation de deux postes de préjudice : d’une part une perte de revenus sur la période de fermeture administrative, laquelle est estimée à la somme de 35.228 euros hors taxes, correspondant à la marge brute sur la perte de chiffre d’affaires entre avril et mai 2023, soit 65.372 euros x 53,89 % ; d’autre part la perte de chance de réaliser un revenu similaire à celui de l’année passée, évaluée à 50 % du chiffre d’affaires sur la période de juillet à décembre 2022, soit à la somme de 286.803 euros x 50 % x 53,89 % = 77.219 euros hors taxes.

En réponse, la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR exposent que le bail met à la charge de la sous-locataire l’obtention de l’autorisation de nuit. Elles ajoutent que le bail de sous-location et le bail principal autorisent seulement l’activité de bar-restaurant, que la sous-locataire a étendu son activité de bar à celle de spectacle et salle de danse sans aucune autorisation, et que c’est uniquement la poursuite de ces activités interdites qui a abouti au refus de renouvellement de l’autorisation d’ouverture de nuit et au préjudice dont se plaint la S.A.R.L. JAMES. Les bailleresses concluent que la sous-locataire ne saurait donc invoquer comme cause de son préjudice un vice caché ou un quelconque manquement aux obligations de délivrance ou de jouissance. Au soutien de cette affirmation, elles soutiennent en outre que le contrat du 20 janvier 2021 ne constitue nullement une location-gérance mais une simple sous-location, et que la S.A.R.L. [Y], antérieurement à cette sous-location, n’a jamais organisé que des soirées karaoké à thème, et aucun spectacle payant ou soirée de discothèque comme l’a fait la S.A.R.L. JAMES.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon les articles 1231 et 1231-1 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, pour se prévaloir d’un vice caché empêchant l’usage de la chose louée et justifiant l’allocation d’une indemnisation, la S.A.R.L. JAMES retient que le refus d’autorisation d’ouverture de nuit dont a fait l’objet son local a été causé par des défauts de conformité à l’article PE 11 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ([Localité 5]). Elle indique que ces vices ne sont « pas nécessairement apparents, car il s’agit principalement de dégagements qui ne sont pas conformes aux règles de sécurité ».

Toutefois, il est observé que l’arrêté précité, en son article PE 11 §3 b), a pour objet d’imposer, pour les établissements de 20 à 50 personnes, soit un dégagement de 1,40 mètre débouchant directement sur l’extérieur, sous réserve que le public n’ait jamais plus de 25 mètres à parcourir, soit deux dégagements débouchant directement sur l’extérieur ou sur des locaux différents non en cul-de-sac, l’un devant avoir une largeur de 0,90 mètre, l’autre étant un dégagement de 0,60 mètre ou un dégagement accessoire visé à l’article CO 41.

Ainsi, il apparaît que le défaut de conformité invoqué par la preneuse tient au nombre et à la largeur des dégagements desservant les locaux loués. Or, le nombre et la largeur des dégagements de desserte d’un local ne constituent pas un vice caché, mais une caractéristique apparente, dont la locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.

En conséquence, la S.A.R.L. JAMES n’est pas fondée à rechercher la responsabilité de la S.A.R.L. [Y] et de la S.C.I. LIBRE AZUR sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les manquements de la locataire principale tirés du défaut de conformité des locaux

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article PE 11 §3 b) de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ([Localité 5]) dispose que, pour un établissement de 20 à 50 personnes, le nombre et la largeur des dégagements exigibles s’établit comme suit : soit un dégagement de 1,40 mètre débouchant directement sur l’extérieur, sous réserve que le public n’ait jamais plus de 25 mètres à parcourir ; soit deux dégagements débouchant directement sur l’extérieur ou sur des locaux différents non en cul-de-sac ; l’un devant avoir une largeur de 0,90 mètre, l’autre étant un dégagement de 0,60 mètre ou un dégagement accessoire visé à l’article CO 41. Si les locaux sont en étage, ils peuvent être desservis par un escalier unique d’une largeur minimale de 0,90 mètre. Toutefois, cet escalier doit être complété par un dégagement accessoire tel que balcon, échelle de sauvetage, passerelle, terrasse, manche d’évacuation, etc., si le plancher bas du niveau le plus haut accessible au public est situé à plus de 8 mètres du sol.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. JAMES ont fait l’objet d’un refus d’autorisation d’ouverture de nuit après 2 h 00, comme énoncé par courrier de la préfecture de police de [Localité 1] du 20 mars 2023 et comme rappelé par procès-verbal du 30 mars 2023.

Il ressort de ce courrier et de ce procès-verbal que ce refus est motivé par des « anomalies majeures » relevées par une technicienne du service de prévention des risques d’incendie de la préfecture de police de [Localité 1], lors d’une visite du 3 février 2023, et par l’absence de mise en œuvre des mesures de sécurité à réaliser pour y remédier.

Selon les constatations de la technicienne du service de prévention des risques d’incendie de la préfecture de police de [Localité 1], les anomalies étaient les suivantes : " L’établissement est classable dans le 1er groupe, avec une activité de type L (spectacles) au sous-sol dont l’effectif du public susceptible d’être reçu est supérieur à 20 personnes ;

Les dégagements desservant le sous-sol ne sont pas conformes pour un effectif supérieur à 20 personnes ;

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

Les dégagements desservant l’établissement ne sont pas conformes pour évacuer un total de 125 personnes, calculé sur la base pour le type N au rez-de-chaussée, de 1 personne/m², et sur la base pour le type L au sous-sol, de 3 personnes/m², avec une issue principale de 0.88m et une autre de 0.70m au rez-de-chaussée."

Selon les préconisations fixées par courrier du 21 février 2023, les mesures de sécurité à réaliser étaient les suivantes :

« 1) Interdire toute activité de types P ou L qui classerait l’établissement dans le 1er groupe.

2) Transmettre à la Direction des Transports et de la Protection du Public – Sous-Direction de la Sécurité du Public – Bureau des établissements recevant du public [Adresse 4], en cas d’activité de types P ou L qui classerait l’établissement dans le 1er groupe un dossier technique établi, conformément aux dispositions de l’article R 143-22 du code de la construction et de l’habitation, compte-tenu des activités exercées, susceptibles de classer l’établissement dans le 1er groupe, comprenant :

— une notice de sécurité précisant l’activité réalisée ou envisagée, récapitulant les dispositions prises pour satisfaire aux mesures prévues par le règlement de sécurité.

— un ou des plans de niveaux de l’établissement montrant l’affectation des locaux, les aménagements des salles accessibles au public (tables, sièges, banquettes, estrade, bar, etc.), les dégagements et les sorties.

3) Desservir le sous-sol, conformément aux dispositions des articles PE11 §3b du règlement de sécurité, pour une restauration assise soit 1 personne/m² de la surface accessible au public :

a) Soit par un dégagement de 1,40m libre de passage au moins, débouchant directement sur l’extérieur, sous réserve que le public n’ait jamais plus de 25m à parcourir.

b) Soit par deux dégagements, l’un devant avoir une largeur de 0,90m libre de passage au moins, l’autre pouvant être un dégagement accessoire de 0,60m libre de passage au moins.

c) Justifier par un acte authentique l’usage de l’issue au sous-sol transitant par les caves et dans la mesure où cet accord serait officiellement acté, le rendre en présence du public. »

Il ressort de ces éléments que le refus d’autorisation d’ouverture de nuit résulte notamment d’un défaut de conformité de la desserte du sous-sol et de l’établissement eu égard à l’article PE 11 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ([Localité 5]).

Dès lors, est caractérisé un manquement contractuel susceptible d’engager la responsabilité de la S.A.R.L. [Y], qui avait la charge de délivrer à la S.A.R.L. JAMES un local conforme aux normes de sécurité applicables à l’établissement sis [Adresse 3].

Pour échapper à l’engagement de sa responsabilité, la locataire principale n’est pas fondée à soutenir que c’est uniquement la poursuite par la S.A.R.L. JAMES d’activités interdites qui a entraîné le refus d’autorisation d’ouverture de nuit litigieux. En effet, au sein des mesures de sécurité à réaliser, la technicienne du service de prévention des risques d’incendie de la préfecture de police de [Localité 1] a enjoint de modifier la desserte du sous-sol conformément aux normes en vigueur « pour une restauration assise », ce qui correspond à la destination contractuelle de bar-restaurant, et non à une activité interdite.

La locataire principale n’est pas davantage fondée à exciper de la clause du bail selon laquelle « l’autorisation de nuit étant une autorisation nominative, cette dernière, en cas de défaillance, ne saurait rendre caduque la présente convention », cette clause prévoyant une impossibilité de mettre fin au contrat mais n’excluant en aucun cas une action en responsabilité en cas de manquement contractuel entraînant un retrait de l’autorisation de nuit.

Il ne peut pas non plus être retenu, comme le sollicite la S.A.R.L. [Y], que les parties se sont entendues pour ne pas exploiter le sous-sol, en dépit de l’attestation du commercial fournisseur de boissons des parties produite en ce sens. En effet, selon cette attestation, l’interdiction d’exploiter le sous-sol trouverait son origine dans de simples déclarations orales de la gérante de la S.A.R.L. [Y], sans preuve d’une acceptation de la part de la S.A.R.L. JAMES. Au surplus, les défauts de conformité décrits par la technicienne des services de la préfecture de police ne se limitent pas au sous-sol mais concernent également la desserte du rez-de-chaussée. Cette desserte a d’ailleurs fait l’objet de travaux de mise en conformité, comme en attestent le devis du 4 avril 2023 et la facture du 25 avril 2023 produits par la S.A.R.L. [Y].

En conséquence, la S.A.R.L. [Y] est tenue de réparer les conséquences dommageables découlant des défauts de conformité dont elle a été l’auteur et qui ont causé, du moins partiellement, le refus d’autorisation d’ouverture de nuit en litige.

Sur l’étendue du préjudice de la S.A.R.L. JAMES

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En vertu de l’article 1231-4 du même code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Il est constant que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la S.A.R.L. JAMES invoque un préjudice lié à la perte de revenus sur la période de refus d’ouverture de nuit, chiffrée à 35.228 euros, ainsi qu’une perte de chance de réaliser un revenu similaire à celui de l’année passée du fait de la fermeture administrative et de la perte de fréquentation, chiffrée à 77.219 euros.

Il apparaît pertinent de calculer, comme le propose la S.A.R.L JAMES, son préjudice lié à la perte de revenus sur la période de refus d’ouverture de nuit à partir de la marge brute (53.233 euros avec un taux de 53,89% sur la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023 selon attestation comptable) sur la perte de chiffre d’affaires entre avril et mai 2023. De même, il apparaît pertinent de chiffrer sa perte de chance de réaliser un revenu similaire à l’année passée du fait de la fermeture administrative et de la perte de fréquentation à partir des résultats réalisés sur la même période en 2022.

Toutefois, la perte de revenus et la perte de chance de réaliser un revenu similaire à celui de l’année passée ne peuvent être indemnisées qu’en tenant compte de la destination contractuelle de bar-restaurant, en excluant les revenus issus d’activités non autorisées.

Le bail du 20 janvier 2021 unissant la S.A.R.L. [Y] et la S. A.R.L. JAMES stipule en son article 4 que l’ensemble des locaux "est exclusivement destiné à usage de [Localité 4], RESTAURANT".

Or, il ressort du courrier de la préfecture de police de [Localité 1] du 20 mars 2023, du procès-verbal du 30 mars 2023 et de l’avis de la technicienne du service de prévention des risques d’incendie de la préfecture de police de [Localité 1] en date du 21 février 2023 que le refus d’autorisation d’ouverture de nuit ne résulte pas seulement d’un défaut de conformité des lieux loués, mais également de l’usage des locaux pour des activités de type L (salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou polyvalentes) ou de type P (salles de danse et salles de jeux).

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

L’exercice effectif de telles activités par la S.A.R.L. JAMES est corroboré tant par les affiches et photographies de spectacles produites par la S.A.R.L. [Y] que par la mise en demeure de la préfecture de police de [Localité 1] du 21 février 2022 adressée au gérant de la S.A.R.L. JAMES à la suite d’un signalement pour nuisances sonores, et par le rappel de l’interdiction des « activités de danse » présent à l’article 4 de l’arrêté du 2 juin 2023 réautorisant l’ouverture de nuit, outre la reconnaissance par la S.A.R.L. JAMES dans ses propres écritures d’une « activité de »spectacle« de KARAOKE ».

L’exclusion des activités de type L ou P est d’autant plus caractérisée que le contrat de sous-location précise que « Le Sous-Locataire pourra donc exercer dans les Locaux les mêmes activités autorisées au Bail principal », et que le bail principal dont la destination est celle de "[Localité 4], RESTAURANT", interdit explicitement « toute activité bruyante ou pouvant entraîner des trépidations ».

Ainsi, force est de constater que ces activités exercées dans les lieux par la sous-locataire contreviennent aux stipulations du bail, celles-ci ne prévoyant qu’une activité de bar et de restaurant.

Dès lors, la perte de revenus et la perte de chance de réaliser un revenu similaire à celui de l’année passée ne peuvent être indemnisées qu’en tenant compte de la destination contractuelle de bar-restaurant et en excluant les revenus issus d’activités non autorisées. Par ailleurs, la fermeture administrative n’a concerné que les activités entre 2 h 00 et 6 h 00 du matin et non les activités en journée. La locataire a pu ainsi poursuivre sur les périodes considérées son activité en journée jusqu’à 2 h 00 du matin.

Au vu des différents éléments produits aux débats et des déclarations de la sous-locataire selon laquelle la majeure partie de son chiffre d’affaires est réalisée entre 2 h 00 et 6 h 00 du matin, il y a lieu de considérer que les revenus issus d’activités autorisées ne sauraient excéder 30 % de son chiffre d’affaires total.

Par ailleurs, s’agissant de la perte de chance de réaliser un revenu similaire à celui de l’année passée du fait de la fermeture administrative et de la perte de fréquentation, celle-ci ne peut être indemnisée que sur la période précédant la restitution des locaux par la sous-locataire, soit sur les quatre mois de juillet à octobre 2023, et non sur les six mois de juillet à décembre 2023. La période sur laquelle la demande de la S.A.R.L. JAMES peut prospérer doit donc être réduite de deux sixièmes, soit à la somme de 191.202 euros (286.803 euros x 4/6).

Enfin, force est de constater que la perte de chance alléguée se révèle assez faible, dans la mesure où la reprise de l’ouverture de nuit a pu intervenir seulement deux mois après le retrait d’autorisation litigieux, ce qui limite l’éventualité d’une importante perte de clientèle. Dans ces conditions, la perte de chance ne peut être fixée à 50 %, comme le demande la S.A.R.L. JAMES, et sera souverainement évaluée à 25 %.

Dès lors, la perte de revenus s’évalue comme suit :

65.372 x 30% x 53,89% = 10.568,4 euros.

Quant à la perte de chance, elle doit être déterminée à la somme de :

191.202 x 30% x 25% x 53,89% = 7.727,91 euros.

Conclusion sur la demande indemnitaire de la locataire

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. [Y] à verser à la S.A.R.L. JAMES euros à titre de dommages et intérêts la somme de :

10.568,4 euros + 7.727,91 euros = 18.296,31 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer la condamnation solidaire de la S.C.I. LIBRE AZUR, dès lors qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas, que la S.A.R.L. JAMES ne justifie d’aucun titre légal ou conventionnel contre la bailleresse principale, et que la convention de sous-location contient au surplus une clause de non-recours contre cette dernière.

Sur la demande de résiliation du contrat de sous-location

La S.A.R.L. JAMES soutient que la S.A.R.L. [Y] a failli à son obligation de délivrance conforme, en refusant d’effectuer les travaux de mise en conformité demandés par la sous-direction de la protection du public de la préfecture de police, et que ce refus a entrainé pour elle une impossibilité de jouissance des locaux au vu de la fermeture administrative qui a duré deux mois, de sorte qu’elle est en droit de demander, au vu du manquement de la S.A.R.L. [Y] à ses obligations contractuelles, la résiliation du contrat de sous-location au 30 juin 2023, date de sa mise en demeure sollicitant la résiliation et la restitution des locaux.

La S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR s’opposent au prononcé de la résiliation judiciaire, aux motifs qu’elles ne sont responsables d’aucun préjudice de jouissance à l’égard de la sous-locataire et qu’elles ont mis à disposition des locaux parfaitement conformes à l’activité convenue.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

D’après l’article 1227 de ce code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 dudit code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, en application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [Y] s’est rendue responsable, au sein des lieux loués, de défauts de conformité s’analysant en une inexécution contractuelle, comme le soutient avec pertinence la S.AR.L. JAMES.

Toutefois, par la production d’un devis du 4 avril 2023 et d’une facture du 25 avril 2023, la S.A.R.L. [Y] justifie de la réalisation de travaux de remise aux normes du sas d’entrée.

En outre, il convient de relever qu’une nouvelle autorisation d’ouverture de nuit a été obtenue par la gérante de la S.A.R.L. [Y] par arrêté du 2 juin 2023.

Enfin, comme précédemment caractérisé, la S.A.R.L. JAMES s’est également rendue responsable de manquements contractuels, à savoir la violation de la clause de destination du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la gravité de l’inexécution contractuelle de la S.A.R.L. [Y] n’apparaît pas suffisante au sens de l’article 1224 du code civil, de sorte que la S.A.R.L. JAMES n’était pas fondée à résilier son bail à ses risques et périls, ni n’est fondée à en solliciter la résiliation judiciaire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation de son contrat de sous-location à la date du 30 juin 2023 aux torts exclusifs de la S.A.R.L. [Y].

Sur la demande de restitution de loyers

La S.A.R.L. JAMES fait valoir que, la S.A.R.L. [Y] ayant failli à ses obligations contractuelles, entraînant une impossibilité de jouissance des locaux, il y a lieu de la condamner à la restitution des loyers et de la redevance correspondant à la période de fermeture administrative et à celle postérieure.

La S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR soutiennent qu’elles ne sont responsables d’aucun préjudice de jouissance à l’égard de la S.A.R.L. [Y] et qu’elles ont mis à disposition des locaux parfaitement conformes à l’activité convenue, de sorte que tous les loyers convenus sur la période étaient bel et bien dus.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’impossibilité d’exploiter invoquée par la S.A.R.L. JAMES n’a concerné que l’ouverture de nuit, sans affecter l’ouverture de jour, et n’a duré que le temps des mois d’avril et mai 2023.

Dès lors, la S.A.R.L. JAMES échoue à rapporter la preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Elle ne justifie donc pas d’une exception d’inexécution lui permettant de s’exonérer du paiement de ses loyers ou d’en réclamer le remboursement.

En outre, si la sous-locataire allègue que la restitution de loyers qu’elle sollicite procède d’un « préjudice lié au paiement de loyers pour des locaux dont la jouissance a été impossible », elle ne précise pas quelle serait la consistance de ce préjudice, ni en quoi la restriction de jouissance des locaux qu’elle invoque lui aurait causé un dommage distinct des préjudices d’exploitation sur lesquels il a été précédemment statué, étant rappelé que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, interdit de procéder à une double indemnisation.

En conséquence, il y a lieu de débouter la S.A.R.L. JAMES de sa demande de restitution de loyers.

Sur les demandes en paiement formées par la locataire principale

Afin de déterminer l’étendue des obligations respectives des parties, il convient, à titre liminaire, de statuer sur la date de fin du bail.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

Sur la durée du contrat de sous-location

Comme indiqué précédemment, la S.A.R.L. JAMES considère qu’elle a valablement résilié le contrat de sous-location à la suite des manquements de la S.A.R.L. [Y], comme notifié par courrier du 16 octobre 2023 et fixe la date de cette résiliation au 30 juin 2023, date de la mise en demeure sollicitant la résiliation et la restitution des locaux qu’elle a adressée à la S.A.R.L. [Y].

La S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR, qui s’opposent au constat ou au prononcé de la résiliation du contrat de sous-location, indiquent que, selon les termes du contrat de sous-location, le bail était consenti pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, avec un délai de préavis pour délivrer congé de trois mois, soit jusqu’au 30 septembre de chaque année, et que ce n’est que par courrier du 16 octobre 2023 que la S.A.R.L. JAMES a fait savoir qu’elle entendait mettre un terme au contrat de sous-location pour le 1er novembre 2023, ce qui a été refusé par la S.A.R.L. [Y] par courrier du 20 octobre 2023. Les bailleresses considèrent donc que, la sous-locataire ayant dépassé le délai de préavis de 3 mois pour résilier le contrat de sous-location au 31 décembre 2023, la stricte application du contrat aurait eu pour conséquence que la sous-location se poursuive jusqu’au 31 décembre 2024.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après l’article 3 du sous-bail, relatif à la durée, « La Sous-location est consentie et acceptée pour une durée d’UNE année, à compter du 1er Janvier 2022, pour se terminer le 31 Décembre 2022, renouvelable par tacite reconduction. Toutefois, chacune des parties pourra délivrer congé moyennant un préavis minimum de TROIS MOIS notifié à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 30 septembre 2022. A l’expiration de la durée fixée, et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, notifié à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra judiciaire, la Sous-location sera tacitement reconduite pour une durée égale à celle-fixée au paragraphe ci-dessus, aux mêmes charges clauses et conditions, et ainsi de suite à chaque terme. »

En l’espèce, par courrier du 30 juin 2023, la S.A.R.L. JAMES a notifié à la S.A.R.L. [Y] un courrier dont l’objet est intitulé « MISE EN DEMEURE ». Aux termes de celui-ci, la sous-locataire indique sa volonté de « procéder à la résiliation du bail » et a sollicité la restitution du dépôt de garantie et la réalisation de l’état des lieux de sortie. En outre, par courrier du 16 octobre 2023, la S.A.R.L. JAMES a notifié à la S.A.R.L. [Y] qu’elle entendait rendre le local loué par anticipation, le 1er novembre 2023.

Bien que la cause de résiliation invoquée par la sous-locataire ne soit pas fondée, ce sur quoi il a été précédemment statué, ces courriers sont sans équivoque sur la volonté de la S.A.R.L. JAMES de mettre fin à la sous-location.

S’agissant de la date d’effet du congé ainsi délivré, la S.A.R.L. JAMES n’est pas fondée à considérer qu’il a entraîné la résiliation du contrat de sous-location au 30 juin 2023, date de l’envoi de sa mise en demeure, ni au 1er novembre 2023, date mentionnée par le courrier du 16 octobre 2023. En effet, le contrat de sous-location, en son article 3 précité, prévoit que tout congé a pour seul effet d’empêcher le renouvellement tacite de survenir le 1er janvier de l’année à venir, ce qui laisse donc le contrat de sous-location courir jusqu’à cette date.

La S.A.R.L. [Y], pour sa part, ne peut soutenir qu’une délivrance tardive du congé a entraîné le renouvellement du sous-bail pour une année à compter du 1er janvier 2024. En effet, d’une part, la volonté de mettre fin au sous-bail a été notifiée par la S.A.R.L. JAMES dès le 30 juin 2023, soit plus de trois mois avant le terme, d’autre part, si le sous-bail prévoit un préavis de trois mois pour donner congé, cette stipulation n’est accompagnée d’aucune sanction, de sorte qu’un congé tardif, s’il est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur, ne se trouve pas privé d’efficacité pour autant et conserve pour effet de mettre fin au contrat de sous-location. Au surplus, dans ses écritures, la locataire principale énonce avoir donné son accord pour une fin du contrat de sous-location au 31 décembre 2023 : "ne voulant pas aggraver le conflit et voulant éviter de nouvelles difficultés avec la préfecture du fait de l’utilisation abusive des locaux par la SARL JAMES, la SARL [Y] a préféré s’en tenir à un terme du bail au 31 décembre 2023, indiquant que la remise des clés et l’état des lieux de sortie se ferait le 2 janvier 2024".

Il résulte de ces éléments que le contrat sous-location a pris fin à la date du 31 décembre 2023.

Sur l’arriéré locatif

La S.A.R.L. [Y] expose que la S.A.R.L. JAMES est restée débitrice d’une somme de 14 mois de loyers de novembre 2023 à décembre 2024 inclus, outre les provisions sur charges mensuelles, soit la somme de 130.900 euros hors taxes au titre des loyers et 2.100 euros hors taxes au titre des provisions sur charges. Elle ajoute que la sous-locataire enregistrait un important retard dans le règlement de ses loyers, et ce depuis le mois de mars 2022, de sorte qu’au 2 novembre 2023 l’arriéré de loyer était déjà de 89.584,31 euros.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon décompte arrêté au 2 novembre 2023, la S.A.R.L. [Y] se prévaut d’un arriéré locatif antérieur au départ anticipé de la S.A.R.L. JAMES fixé à la somme de 89.584,31 euros toutes taxes comprises.

S’agissant des charges au titre de l’électricité et de l’eau, l’article 4.13 du bail intitulé « Répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires » stipule que « le Bailleur indique les règles de répartition actuelle des charges et coûts des travaux entre les différentes locataires de l’ensemble immobilier dans lequel sont situés les Locaux. Cette répartition fait l’objet d’un document annexé aux présentes et visés par les parties ». Toutefois, cet inventaire n’a pas été produit par la locataire principale. La locataire principale ne justifie pas davantage de régularisations de charges.

Dès lors, en l’absence justification de la répartition conventionnellement déterminée et de stipulation expresse détaillant les charges communes mises à la charge de la locataire, les montants des charges communes imputées à la S.A.R.L. JAMES au titre des charges d’eau et d’électricité ne sont pas justifiés de sorte qu’elles ne peuvent être imputées à la locataire.

Ainsi, au vu des éléments versés aux débats par la S.A.R.L. [Y], il y a lieu de considérer que l’arriéré locatif au jour du départ de la preneuse se limite à la somme de 65.466,67 euros H.T. due au seul titre des loyers.

S’agissant des loyers ultérieurs au départ anticipé de la sous-locataire, ceux-ci ne sont dus que jusqu’à la date de résiliation du contrat de sous-location, laquelle a antérieurement été fixée au 31 décembre 2023. La S.A.R.L. [Y] ne saurait donc réclamer à ce titre le règlement de 14 termes de loyers, mais seulement le paiement des deux mois de novembre et décembre 2023, correspondant à la somme de 18.700 euros H.T (2 x 9.350 euros) hors taxes.

S’agissant des provisions sur charges, elles ne peuvent être imputées à la locataire faute de justificatifs.

La S.A.R.L. JAMES, à qui il incombe d’établir qu’elle s’est libérée du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de sa bailleresse, ne démontre pas avoir procédé au règlement total ou partiel des différents soldes.

Dès lors, la S.A.R.L. JAMES est redevable de la somme totale de 84.166,67 euros hors taxes (65.466,67 +18.700) au titre de l’arriéré locatif au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2023.

Sur le dépôt de garantie et la compensation

La S.A.R.L. JAMES sollicite la restitution du dépôt de garantie, à la suite de la restitution anticipée des locaux et au vu des manquements de la locataire principale.

La S.A.R.L. [Y], pour sa part, réclame la compensation judiciaire entre ses créances sur la sous-locataire et le dépôt de garantie de 50.000 euros

Aux termes l’article 9 du sous-bail, relatif au dépôt de garantie, la sous-locataire reconnaît le versement d’une somme de 50.000 euros hors taxes. La clause stipule : « Ce dépôt sera restitué au Sous-Locataire en fin de sous-location après remise des clés, établissement d’un état des lieux de sortie, apurement des comptes entre les Parties et justification par le Sous-Locataire du paiement des impôts, taxes et charges sociales dus en raison de l’exploitation du Fonds. Toutes sommes dues au Locataire Principal par le Sous-Locataire dont celui-ci serait redevable au titre des présentes et de l’occupation des Locaux, celles dont il pourrait être rendu responsable, celles dont le Locataire Principal pourrait être redevable du fait du Sous-Locataire et/ou de l’exploitation du Fonds par le Sous-locataire, seront déduites de cette garantie. »

En l’espèce, il a été retenu qu’à l’expiration du contrat de sous-location la société sous-locataire est restée débitrice envers la locataire principale d’un arriéré locatif fixé à la somme de 65.466,67 euros hors taxes, arrêté au 2 novembre 2023, et d’un arriéré de 18.700 euros hors taxes pour la période courant de la restitution anticipée jusqu’au 31 décembre 2023, soit la somme totale de 84.166,67 euros hors taxes.

Dans ces conditions, en application de la clause précitée, prévoyant une compensation conventionnelle en fin de contrat de sous-location entre le dépôt de garantie et les sommes dont la locataire resterait débitrice, la bailleresse est fondée à solliciter la déduction du montant du dépôt de garantie sur le montant de l’arriéré locatif de la S.A.R.L. JAMES.

Après déduction, la créance locative de la S.A.R.L. [Y] est ainsi déterminée à la somme de :

84.166,67 euros – 50.000 euros = 34.166,67 euros H.T.

Conclusion sur l’action en paiement

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire partiellement droit à l’action en paiement de la S.A.R.L. [Y] et de condamner la S.A.R.L. JAMES à lui verser la somme de 34.466,67 euros hors taxes au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2023, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/00188 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JST

Le dépôt de garantie ayant été imputé sur la dette de la locataire par le jeu de la compensation, la S.A.R.L. JAMES sera déboutée de sa demande de restitution.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

La S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR sollicitent la condamnation de la S.A.R.L. JAMES pour procédure abusive, au motif que cette dernière n’a cessé d’user des locaux de façon abusive, qu’elle feint volontairement d’ignorer ses propres fautes et tente de tromper le présent tribunal pour obtenir de façon abusive des indemnités, dans le cadre d’une procédure judiciaire purement opportuniste et visant à tromper le présent tribunal.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR ne démontrent pas le caractère abusif de l’action de la S.A.R.L. JAMES, dont les prétentions étaient partiellement fondées.

Elles seront donc déboutées de leur demande de condamnation pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. LIBRE AZUR et de 50% à la charge de la S.A.R.L. JAMES. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAMES de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de sous-location du 30 juin 2023,

CONDAMNE la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.A.R.L. JAMES une somme de 18.296,31 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de ses préjudices au titre de la perte d’exploitation,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAMES de sa demande de condamnation solidaire de la S.C.I. SCI LIBRE AZUR,

CONDAMNE la S.A.R.L. JAMES à payer à la S.A.R.L. [Y] une somme de 34.166,67 euros hors taxes au titre des loyers et charges jusqu’au 31 décembre 2023, après compensation avec le dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAMES de sa demande de remboursement de loyers,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAMES de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. SCI LIBRE AZUR de leurs demandes de condamnation pour procédure abusive,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. [Y] et la S.C.I. SCI LIBRE AZUR, et de 50% à la charge de la S.A.R.L. JAMES,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA