TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

02 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00942 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEXM

Code NAC : 50G

AFFAIRE : [D] [L] [T] épouse [M], [I] [J] [M] époux [T] C/ S.E.L.A.S. [B] [O], [C] [F] ET [P] BR [E] [V], NOTAIRES ASSOCIÉS, [P] [S], [G] [Y] épouse [R], [W] [A] [K] [R]

DEMANDEURS

Madame [D] [L] [T] épouse [M], née le 29 juillet 1964 à [Localité 10] (Allemagne), de nationalité allemande, architecte, demeurant [Adresse 11] (Allemagne),

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Monsieur [I] [J] [M], né le 2 novembre 1959 à [Localité 4] (Allemagne), de

nationalité allemande, manager de systèmes informatiques, demeurant [Adresse 6], ALLEMAGNE,

représenté par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDEURS

La société d’exercice libéral par actions simplifiée dénommée « [B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés », immatriculée au RCS [Localité 8] sous le numéro 918 448 341 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

Madame [P] [S] [G] [Y] épouse [R], née le 24 octobre 1979 à [Localité 9], de nationalité française, exerçant la profession de Directrice Clientèle,

représentée par M^e Christelle GUERRIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

Monsieur [W] [A] [K] [R], né le 31 mai 1975 à [Localité 5] (92), de nationalité française, exerçant la profession de Directeur de pole technique,

représenté par M^e Christelle GUERRIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193

Débats tenus à l’audience du : 22 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, monsieur et madame [M] ont fait assigner monsieur et madame [R] ainsi que la SELAS "[B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés" en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— Condamner solidairement et par provision monsieur et madame [R] à verser aux époux [M] la somme de 100.000 €, prélevée sur le prix de vente de la maison d’habitation sise [Adresse 2], sur la commune de [Localité 7] (Yvelines), à la sûreté de l’obtention d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux effectués au permis de construire et au permis de construire modificatif visés dans l’acte authentique du 6 octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la mise en demeure.

— Ordonner au séquestre, la société d’exercice libéral par actions simplifiée dénommée "[B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés", de se libérer sans délai, entre les mains des époux [M], de cette somme de 100.000 €,

— Juger, dans l’hypothèse où les fonds auraient été remis à la Caisse des dépôts et consignations, au regard de la contestation émise par les époux [R], que la décision à intervenir vaudra, pour la Caisse des dépôts et consignations, autorisation de verser aux époux [M] la somme de 100.000 €, prélevée sur le prix de vente de la maison.

— Condamner solidairement et par provision monsieur et madame [R] à verser aux époux [M] la somme de 10.000 €, pour résistance abusive.

— Condamner solidairement monsieur et madame [R] à verser aux époux [M] la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement monsieur et madame [R] aux dépens de la présente instance.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

Monsieur [I] [M] et madame [D] [T] épouse [M], représentés par leur conseil, développent oralement leurs conclusions en réplique n°2 signifiées par RPVA le 18 octobre 2024, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes et ajoutent de rejeter la demande reconventionnelle des époux [R] relative au maintien du séquestre, de juger irrecevable leur demande reconventionnelle relative à la communication sous astreinte de différentes factures et attestations d’assurance, faute de lien suffisant avec les prétentions originaires et à défaut, la rejeter au regard de l’existence de contestations sérieuses.

En substance, ils exposent avoir vendu aux époux [R] par acte authentique du 26 octobre 2022 une maison d’habitation sise [Adresse 3] à un prix de 765.000 euros, le prix de vente faisant l’objet d’un séquestre de 100.000 euros à l’effet d’assurer le paiement des travaux nécessaires le cas échéant à l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés aux permis de construire et permis de construire modificatif, dès lors que la maison avait fait l’objet de travaux de surélévation et d’agrandissement, d’isolation et de ravalement lorsqu’elle était de la propriété des vendeurs et que la Mairie, sollicitée, avait refusé de délivrer cette attestation avant la réalisation de la vente, obligeant les vendeurs à solliciter un permis de construire modificatif pour, ensuite, obtenir cette attestation de non contestation de conformité. Ils précisent avoir obtenu cette attestation le 4 janvier 2024, avoir de ce fait, réclamé la libération du séquestre mais que, compte-tenu de l’opposition des acquéreurs, le notaire a refusé de faire droit à la demande.

Ils soutiennent fonder leur demande sur l’article 834 et le cas échéant sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, faisant valoir l’urgence à libérer les fonds au regard de l’importance de la somme et le caractère non sérieusement contestable de l’obligation des acquéreurs au regard de la clause de séquestre particulièrement claire, la condition étant manifestement remplie pour la voir lever. Ils répondent aux époux [R] qui s’opposent à cette libération parce qu’ils ont eu un dégât des eaux en janvier 2023 qu’ils sont de parfaite mauvaise foi dès lors que le séquestre n’avait aucunement été prévu pour financer des travaux rendus nécessaires par la survenance de désordres, à supposer qu’ils existent.

S’agissant de la demande reconventionnelle visant à obtenir le maintien du séquestres jusqu’à l’issue de la procédure engagée au fond par les époux [R], ils estiment qu’elle caractérise la mauvaise foi des acquéreurs.

S’agissant de la demande de communication sous astreinte de différentes factures et attestations d’assurance, ils l’estiment sans lien suffisant avec le litige et subsidiairement, opposent avoir transmis tous les éléments en leur possession lors de la vente, listés dans l’acte notarié. Ils justifient avoir adressé, dans le cadre de la présente procédure, aux entreprises en charge des différents chantiers des demandes en ce sens et communiquent les réponses obtenues.

Madame [P] [Y] épouse [R] et monsieur [W] [R], représentés par leur conseil, développent oralement leurs conclusions en réponse n°2, signifiées par RPVA le 21 octobre 2024 et demandent de :

— A titre principal, débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— A titre reconventionnel,

Ordonner, en tant que de besoin, le maintien du séquestre de la somme de 100.000,00 euros actuellement séquestrée entre les mains de la SELAS "[B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés" ou de la Caisse des Dépôts et Consignations sur présentation d’une copie de la décision à intervenir, et ce jusqu’à ce que la juridiction saisie au fond – 2 ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de VERSAILLES – rende sa décision dans l’affaire enrôlée sous les références RG n°24/03675.

Ordonner à monsieur et madame [M] de communiquer aux époux [R], sous astreinte de 200 € par jour de retard et dans les 10 jours suivants le prononcée de la décision à intervenir, les pièces suivantes :

— Les factures acquittées et les attestations d’assurances de la SARL ALVES et de son sous-traitant la Sté OPUS pour le gros œuvre ainsi que pour l’étanchéité du toit végétalisé,

— Les factures acquittées de la société SARL BOUTEL pour la plomberie,

— L’attestation d’assurance de la société SARL SILVA en charge de l’isolation des façades, du crépi…

— La facture acquittée et l’attestation d’assurance de la société LAVABRE pour le tubage

de la cheminée,

— La facture acquittée de la société EGMO pour l’électricité de l’extension de la maison,

— La facture acquittée de la société MARGERY ainsi que son attestation d’assurance décennale – pour la réalisation et la pose des gardes corps.

— Dans tous les cas, condamner les mêmes au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [R], en substance, s’opposent à la levée du séquestre et au versement des fonds en faisant valoir qu’ils ont subi au mois de janvier 2023 un dégât des eaux lié à l’absence d’étanchéité de leur toit végétalisé que leur assureur a refusé d’indemniser au motif qu’il s’agissait d’un désordre de nature décennale et qu’il résulte des pièces remises au moment de la vente qu’en réalité les vendeurs ont fait réaliser certains travaux sans assurance dommages-ouvrage. Ils ajoutent avoir, dans ces conditions, demandé au notaire de conserver les fonds séquestrés puis intenté une action au fond à l’encontre de leurs vendeurs et soutiennent qu’il résulte de ces événements qu’il existe une contestation sérieuse à la levée du séquestre, dont le montant ne pouvait correspondre à la seule obtention d’un document purement administratif.

Ils estiment leur demande reconventionnelle en communication de pièces parfaitement en lien avec le litige dès lors que ce sont les mêmes parties et que les demandes sont formulées au titre du même contrat de vente.

Ils s’opposent à toute demande de provision tant que la procédure initiée au fond n’aura pas été tranchée, soulignant qu’il appartient au juge du fond de déterminer la commune intention des parties lors de la mise sous séquestre de la somme de 100.000 euros.

La société d’exercice libéral par actions simplifiée titulaire d’un office notorial "[B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés" n’est pas représentée à l’audience. Par lettre recommandée du 25 juillet 2024, elle a indiqué au juge des référés s’en rapporter à justice quant aux mérites des demandes formulées à son encontre.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de libération du séquestre

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut enfin lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige ou lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, l’acte de vente du 26 octobre 2022 indique en page 5 que « L’attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés aux permis de construire et permis de construire modificatifs n’ayant pas été obtenue, il est prévu ci-après le séquestre de la somme de CENT MILLE EUROS (100.000,00 EUR) à l’effet d’assurer le paiement des travaux nécessaires le cas échéant à l’obtention de cette attestation. »

La convention de séquestre est développée en pages 6 et 7 et développe les modalités de libération et prévoit notamment :

« Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés ou de leur solde après paiement des travaux nécessaires :

— au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR, sur la production d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux effectués au permis de construire et permis de construire modificatif,

— à l’ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence du coût des travaux nécessaires à l’obtention d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux effectués au permis de construire et permis de construire modificatif, ce coût devant être déterminé par la production de devis approuvés tant par l’ACQUEREUR que par le VENDEUR,

— à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations."

En l’espèce, les époux [M], à l’appui de leur demande de libération du séquestre, communiquent l’attestation signée par la Mairie de [Localité 7], le 4 janvier 2024, de non contestation de la conformité des travaux avec les permis de construire et ses modificatifs, le dernier en date du 30 août 2023.

Aucune des parties ne fait valoir que des travaux ont été nécessaires pour obtenir cette attestation.

Le fait qu’une attestation de non contestation de la conformité de travaux à des permis de construire soit délivrée par une Mairie ne signifie pas que les travaux sont exempts de vices mais uniquement qu’ils sont conformes aux permis de construire qui ont été déposés.

La clause, telle qu’elle est rédigée est parfaitement claire et n’a nullement besoin d’être interprétée comme le font valoir des défendeurs à l’appui de leur opposition.

S’il existe un litige au fond, il est en lien avec des désordres apparus après la vente, étant souligné que le sinistre subi par les acquéreurs en janvier 2023 n’a pas été un obstacle à la délivrance de l’attestation par la Mairie de [Localité 7] en janvier 2024, ce qui confirme l’indépendance des sujets.

L’acte de vente ne prévoit aucune autre cause de non libération du séquestre au profit des vendeurs que la réalisation de travaux nécessaires à l’obtention d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux effectués au permis de construire et permis de construire modificatif.

En l’état, l’obligation n’est pas sérieusement contestable et il sera fait droit à la demande des époux [M] dans les termes du dispositif, avec intérêts au taux légal à compter de la distribution de la mise en demeure du 19 janvier 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel à valoir sur des dommages et intérêts, encore faut-il que les conditions d’indemnisation ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, aucun élément produit par les demandeurs ne permet d’établir la mauvaise foi des défendeurs. Si les époux [R] ont refusé de donner leur accord à la levée du séquestre, les époux [M] qui se sont opposés à toute tentative de règlement amiable du litige relatifs aux désordres survenus à peine quelques mois après leur achat, ne justifient pas de l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, lequel est réparé par la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal.

La demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La première des demandes reconventionnelles des époux [R] visant à ordonner le maintien du séquestre jusqu’à la décision à intervenir de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles qui a été saisie au fond ne pourra qu’être rejetée dès lors qu’il est fait droit à la demande des époux [M].

S’agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte, les époux [M] soulèvent qu’elle est sans lien avec le litige et par conséquent irrecevable au regard de l’article 70 du code de procédure civile.

Si cette demande est portée à l’occasion d’un litige relatif à l’acte de vente du 26 octobre 2022, ce litige ne concernait toutefois que la question de la levée d’un séquestre et les moyens exposés en défense pour soutenir qu’il existe une contestation sérieuse au regard des désordres constatés dans la maison objet du contrat ont été écartés.

La demande reconventionnelle sera déclarée irrecevable pour être sans lien suffisant avec la demande initiale.

En tout état de cause, la demande de production de pièces n’est acceptée en référé que sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de sorte qu’elle n’est recevable que lorsqu’il n’existe pas encore d’instance engagée au fond. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au vu du sens de la présente décision, il y a lieu de condamner les défendeurs qui succombent à payer aux demandeurs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [R] seront condamnés aux dépens.

Il sera rappelé qu’en application des articles 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

CONDAMNONS solidairement et par provision Monsieur et Madame [R] à verser aux époux [M] la somme de 100.000 euros (CENT MILLE EUROS), prélevée sur le prix de vente de la maison d’habitation sise [Adresse 2], sur la commune de [Localité 7] (Yvelines), à la sûreté de l’obtention d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux effectués au permis de construire et au permis de construire modificatif visés dans l’acte authentique du 6 octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024, date de réception de la mise en demeure,

A cet effet,

ORDONNONS au séquestre, la société d’exercice libéral par actions simplifiée dénommée "[B] [O], [C] [F] et [P] [X], notaires associés", de se libérer sans délai, entre les mains des époux [M], de cette somme de 100.000 euros (CENT MILLE EUROS),

Dans l’hypothèse où les fonds auraient été remis à la Caisse des dépôts et consignations, au regard de la contestation émise par les époux [R],

DISONS que la décision à intervenir vaudra, pour la Caisse des dépôts et consignations, autorisation de verser aux époux [M] la somme de 100.000 euros (CENT MILLE EUROS), prélevée sur le prix de vente de la maison ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive,

REJETONS la demande reconventionnelle visant à ordonner le maintien du séquestre jusqu’à la décision à intervenir de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles,

DÉCLARONS irrecevable la demande reconventionnelle de communication de pièces,

CONDAMNONS solidairement madame [P] [Y] épouse [R] et monsieur [W] [R] à payer à monsieur [I] [M] et à madame [D] [T] épouse [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement madame [P] [Y] épouse [R] et monsieur [W] [R] aux dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU