TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 13 JANVIER 2026

Ordonnance du :

13 JANVIER 2026

N° RG 25/00725 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FMF4

Société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE

c/

Monsieur [F] [C]

Société MFK DISTRIBUTION

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 715 580 221 00011, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte THIBAULT de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Société MFK DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 16 Décembre 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE a consenti à la société GRAND EST PAIX un bail commercial pour des locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 5][Adresse 1]) pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel hors taxes correspondant à 3% du chiffres d’affaires TTC réalisés par le preneur avec un minimum garanti indexé annuellement sur l’ILC égal à 3% du chiffre d’affaires réalisés en 2020 soit 67 810 euros HT.

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2024, la société GRAND EST PAIX a cédé son fonds de commerce à la société MFK DISTRIBUTION ainsi que son droit au bail.

L’acte de cession prévoyait notamment que Monsieur [I] [C] se portait caution solidaire et indéfini de la société MFK DISTRIBUTION à titre de garantie des loyers et de l’entière exécution de toutes les charges du bail.

Aux termes de cet acte de cession, la société MFK DISTRIBUTION a également affecté en gage les biens désignés à l’acte pour sûreté de toutes les sommes et obligations qu’elle pouvait devoir à la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE au titre du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE a fait délivrer à la société MFK DISTRIBUTION un commandement de payer la somme de 45 398,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au troisième trimestre 2025, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploits de commissaire de justice des 24 et 26 novembre 2025, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE a fait assigner la société MFK DISTRIBUTION et Monsieur [F] [C] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail au 17 août 2025 ;ordonner l’expulsion de la société MFK DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux article L. 433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution étant précisé que les meubles visés à l’acte de cession du fonds de commerce ont été gagés au profit de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE ;condamner la société MFK DISTRIBUTION au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :45 398,56 euros au titre de l’arriéré locatif et des accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; une indemnité d’occupation trimestrielle égale à 22 921,63 euros hors taxes et charges (dont la taxe foncière s’élevant à 10 198,80 euros) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, soit au 14 octobre 2025 la somme de 78 518,99 euros ;condamner solidairement Monsieur [F] [C] en sa qualité de garant indéfini et solidaire à payer la somme de 78 519,99 euros à titre de provision ;Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner la société MFK DISTRIBUTION au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société MFK DISTRIBUTION et Monsieur [F] [C], quoique régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 29 septembre 2022, qui contient une clause résolutoire en son article XIV ;de l’acte de cession de fonds de commerce du 6 novembre 2024 ;du commandement de payer la somme de 45 398,56 euros, arrêtée au troisième trimestre 2025, délivré le 16 juillet 2025, avec rappel de la clause résolutoire ;du relevé de compte locatif de la société MFK DISTRIBUTION fourni par la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE arrêté au 14 octobre 2025 faisant état d’une dette locative de 78 518,99 euros ;

La société MFK DISTRIBUTION, non comparante, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 16 juillet 2025.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 août 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société MFK DISTRIBUTION et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Enfin , les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles visés à l’acte de cession du fonds de commerce ayant été gagés au profit de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE.

Sur les demandes en paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

1. Sur la dette locative

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE :

le bail commercial en date du 29 septembre 2022, qui contient une clause résolutoire en son article XIV ;l’acte de cession de fonds de commerce du 6 novembre 2024 ;le commandement de payer la somme de 45 398,56 euros, arrêtée au troisième trimestre 2025, délivré le 16 juillet 2025, avec rappel de la clause résolutoire ;le relevé de compte locatif de la société MFK DISTRIBUTION fourni par la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE arrêté au 14 octobre 2025 faisant état d’une dette locative de 78 518,99 euros ;

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation en cause n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE en paiement de la somme provisionnelle de 45 398,56 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 17 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’apparaît pas davantage sérieusement contestable que Monsieur [F] [C] est tenu, en qualité de caution solidaire, de garantir le paiement des loyers, charges, accessoires et toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.

Ce dernier sera donc condamné solidairement au paiement provisionnel de la somme de 45 398,56 euros au titre des loyers et charges impayés par la société MFK DISTRIBUTION.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, la société MFK DISTRIBUTION et Monsieur [F] [C] seront tenus solidairement à une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle à compter du 16 août 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, soit 22 921,63 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Les défendeurs seront ainsi condamnés solidairement au paiement provisionnel de la somme de 33 120,43 euros au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’au 14 octobre 2025.

Enfin, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La société MFK DISTRIBUTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 29 septembre 2022 liant la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE, bailleur, et la société MFK DISTRIBUTION preneur, à compter du 17 août 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société MFK DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef des locaux en cause, sis [Adresse 7], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles visés à l’acte de cession du fonds de commerce ayant été gagés au profit de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE ;

CONDAMNONS solidairement la société MFK DISTRIBUTION et Monsieur [F] [C] à payer à la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE, à titre de provision :

la somme de 45 398,56 euros (QUARANTE CINQ MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 17 août 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés ;la somme de 33 120,43 euros (TRENTE-TROIS MILLE CENT-VINGT EUROS ET QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre des indemnités d’occupation échues au 14 octobre 2025 ;

DISONS que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la société MFK DISTRIBUTION à verser à la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MFK DISTRIBUTION aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT