AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue par Monsieur L. BARBIER, Président, juge des référés

assisté de C. GRAILLAT, greffière lors des débats et du prononcé

Le 04 Février 2026

N° RG 25/00880 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IY7B

DEMANDEURS

Monsieur [A] [Y]

venant aux droits de la SCI LES ACACIAS

né le 13 Octobre 1975 à [Localité 9] ([Localité 4])

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

Madame [B] [D]

venant aux droits de la SCI LES ACACIAS

née le 10 Mai 1976 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BISTRO LATIN

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DÉBATS

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience du 21 Janvier 2026, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe ;

Copie exécutoire délivrée par RPVA en application de l’article 676 du CPC à

Maître [E] [C] de la SELAS CABINET [C]

Maître [Z] DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET [Z] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions des demandeurs, [A] [Y] et [B] [Y] née [D] ont fait assigner la SASU BISTRO LATIN devant la présente juridiction aux fins de constater que la clause résolutoire est acquise et que la SASU BISTRO LATIN se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024 des locaux sis [Adresse 2], d’ordonner l’expulsion immédiate de la SASU BISTRO LATIN, de condamner la SASU BISTRO LATIN à payer à Monsieur [Y] [A] et Madame [Y] [B] née [D] la somme de 2 199.59 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, jusqu’au 17 novembre 2024 et 935.05 euros majorés de 50% par mois à compter du 18 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur au titre de l’indemnité d’occupation, outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Une médiation a été ordonnée le 11 juin 2025, qui n’a pas prospéré et ainsi l’affaire a été réinscrite en suite d’une demande du 3 décembre 2025.

La SASU BISTRO LATIN, dans ses dernières conclusions, sollicite des délais de paiement rétroactifs pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 17 octobre 2024 et du 8 avril 2025 ainsi que douze mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais, et le rejet des demandes, fins et conclusions des demandeurs.

A titre reconventionnel, elle sollicite une expertise judiciaire sur les désordres affectant l’immeuble loué. Elle demande que soit ordonnée la suspension des loyers dus pendant toute la durée de l’expertise judiciaire et ce jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état.

En tout état de cause, la défenderesse sollicite 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande que [A] [Y] et [B] [D] épouse [Y] soient condamnés aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle a procédé à plusieurs règlements entre le 25 février 2025 et mai 2025 et que le versement qu’elle a effectué en avril 2024 n’a pas été comptabilisé par les demandeurs. Elle indique que le commandement de payer en date du 8 avril 2025 est nul puisqu’il ne comprend ni décompte ni clause résolutoire. Elle précise qu’elle est ainsi de bonne foi puisqu’elle a procédé à divers règlements de loyers depuis l’introduction de la présente instance alors que le bien loué est affecté de nombreux désordres. Elle s’estime donc bien fondée à solliciter des délais de paiement.

Elle précise que le bien loué présente notamment des fissures, de la moisissure et un affaissement du plancher qui sont susceptibles de nécessiter des travaux de réparation, que les bailleurs n’effectuent pas. Elle soutient ainsi qu’il y a une atteinte aux conditions d’exploitation du fonds et un manquement aux obligations des bailleurs qui justifient l’exception d’inexécution opposée et donc la suspension des loyers le temps que l’expertise judiciaire soit réalisée et que les travaux de reprise soient effectués.

Dans leurs dernières conclusions, les demandeurs maintiennent leurs demandes et réactualisent les sommes sollicitées en demandant la condamnation de la SASU BISTRO LATIN au paiement de 491,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges jusqu’au 9 mai 2025, de 4 993.69 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 10 mai 2025 et 4 917 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été fixée en délibéré au 4 février 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES

En l’espèce, il résulte des pièces transmises que le contrat de bail commercial initialement conclu entre la société LES ACACIAS et la société CHAKMA le 1er octobre 2018 a été cédé aux époux [Y] qui sont devenus les nouveaux bailleurs et à la SASU BISTRO LATIN qui est devenue le preneur.

L’existence de ce contrat, son contenu et son opposabilité aux parties ne sont d’ailleurs pas contestés.

Par conséquent, il est constant qu’un bail commercial lie les parties.

Par ailleurs, le bailleur sollicite par la présente action la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue audit contrat.

Il convient de rappeler que la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives et non alternatives :

— qu’une faute puisse être imputée au preneur, donc une infraction commise à l’encontre des charges et conditions du bail ;

— qu’un tel manquement puisse être sanctionné par la clause résolutoire;

— que celle-ci puisse être invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur qui peut également tenter de s’en exonérer en invoquant la force majeure ;

— que le manquement ait perduré au-delà d’un mois après commandement ou mise en demeure.

Il convient de vérifier que ces conditions sont réunies en l’espèce.

En application de l’article L 145-41 du Code de commerce, le Bailleur peut faire constater judiciairement la résiliation du bail un mois après la signification du commandement au preneur lui enjoignant de respecter l’obligation à laquelle il ne défère pas.

Il résulte des pièces versées au débat qu’un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la SASU BISTRO LATIN le 17 octobre 2024.

Un second commandement de payer les loyers a été délivré le 8 avril 2025. Si la défenderesse précise que ce dernier est nul car ne comprend pas le décompte et la production de la clause résolutoire, il convient de souligner que l’acte précise que ces derniers documents sont joints. Ainsi, en l’absence d’éléments supplémentaires, le commandement de payer ne peut qu’être reconnu valable.

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été adressé à la SASU BISTRO LATIN le 4 décembre 2025.

Dès lors, il est établi que le manquement a perduré au-delà d’un mois après le commandement. Le délai est respecté.

De plus, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire en cas de manquement à une obligation du preneur et notamment en cas de non-paiement à son échéance des loyers. Dans cette hypothèse, il est prévu la résiliation de plein droit du contrat après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer restés infructueux pendant un mois.

Ainsi, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sanctionne les manquements allégués, à savoir le défaut de paiement des loyers, et l’absence de communication d’une attestation d’assurance.

Si la défenderesse produit des justificatifs d’assurance, la compagnie d’assurance fournit une attestation démontrant qu’une partie des pièces versées sont falsifiées et que la défenderesse n’a pas assuré les locaux.

De même, il demeure à apprécier si le bailleur a agi de bonne foi, qu’il ressort des pièces produites que le bailleur n’a pas agi avec précipitation et a fait preuve d’une certaine patience.

Il convient ainsi de considérer que le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi en mettant en œuvre la clause résolutoire. Il a tout au contraire fait preuve d’une particulière patience.

Il s’évince de ces éléments que les conditions de la résiliation sont réunies, elle sera prononcée.

Ainsi le commandement à la partie défenderesse ayant été signifié le 8 avril 2025 et aux termes des dispositions contractuelles, il sera résilié au 9 mai 2025, les loyers étant dus jusqu’à cette date.

Par conséquent, la clause résolutoire du contrat est acquise et la SASU BISTRO LATIN est occupante sans droit ni titre depuis le 9 mai 2025 s’il n’est pas fait droit aux demandes reconventionnelles.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il ressort des stipulations du contrat de bail, auxquels aucun argument n’a été opposé, que l’indemnité d’occupation est fixée sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

La défenderesse ne fait valoir aucun argument concernant le montant de l’indemnité d’occupation.

Compte tenu des débats et des pièces, une indemnité d’occupation doit être fixée à hauteur de 1 000 euros par mois à compter du 10 mai 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur, l’expulsion étant ordonnée.

De plus, il convient de relever que la défenderesse n’apporte pas la preuve des règlements qu’elle prétend ne pas voir figurer sur le décompte, et l’ensemble des sommes qu’elle justifie avoir payées apparaissent dans le dernier décompte versé.

Elle ne conteste pas le montant des loyers dus.

Il n’est pas contestable des pièces versées aux débats que la SASU BISTRO LATIN demeure débitrice de la somme de 491,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 9 mai 2025. Elle sera ainsi condamnée au paiement de ladite somme.

Sur la demande de délais rétroactifs et délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans.

Il résulte des pièces versées au débat que la SASU BISTRO LATIN, même si elle a réglé une partie des loyers, n’a pas apuré sa dette et ce, malgré plusieurs commandements de payer.

Par ailleurs, la défenderesse sollicite des délais de paiement mais ne fournit aucune pièce relative à sa situation financière.

De plus, aucun élément ne justifie la demande de délais rétroactifs.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aucun élément ne justifie de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire

La SASU BISTO LATIN demande au juge des référés, à titre reconventionnel, d’ordonner une expertise judiciaire afin de justifier d’une possible inexécution contractuelle de la part du bailleur qui serait ainsi de nature à geler la demande en résiliation.

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 146 du même Code dispose que « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

Cette mesure d’expertise est sollicitée pour établir l’existence d’éventuels désordres entachant le local loué par la SASU BISTRO LATIN, et les éventuels travaux à réaliser, notamment ceux à la charge des bailleurs.

Cette demande vise donc à déterminer un éventuel manquement aux obligations des bailleurs qui justifierait une exception d’inexécution que la défenderesse oppose dans ses dernières conclusions.

Elle relève à ce titre que les locaux sont entachés de désordres, notamment de moisissures, de fissures et d’un affaissement du plancher. Elle indique que ces manquements l’ont empêchée d’exploiter une partie du local.

L’exception d’inexécution est prévue par l’article 1219 du Code civil. Ce dernier prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur a pour obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et l’article 606 du même Code précise quant à lui qu’il doit prendre en charge les grosses réparations, comme les couvertures.

S’il ressort de certaines pièces que le local est entaché de désordres, la défenderesse ne justifie pas l’ampleur de ces derniers ni en quoi ils l’ont empêchée d’exploiter le local et son activité. Elle ne fournit par ailleurs aucune pièce démontrant qu’elle a signalé ces désordres aux bailleurs et qu’elle a en a demandé la réparation.

Il semble curieux que la défenderesse attende d’être assignée en justice pour faire part de l’existence de fissures et de moisissures et n’ai aps agi de manière antérieure.

De plus, le demandeur fournit un rapport d’expertise de la ville de [Localité 5], en date du 15 janvier 2025, indiquant notamment que « l’exercice de l’activité commerciale n’est pas impacté ».

L’exception d’inexécution sollicitée est également contradictoire avec les autres demandes puisque la SASU BISTRO LATIN sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur apparaît illégitime.

Dès lors, il n’est pas justifié d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire.

Compte tenu de ce qui précède, la demande d’expertise et de suspension des loyers sera également rejetée qu’il s’évince ainsi que la demande en acquisition de la clause résolutoire recevra pleine vigueur.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait manifestement inéquitable de faire supporter aux demandeurs l’intégralité des frais qu’ils ont dû engager, il leur sera ainsi alloué la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et la défenderesse sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2018 et liant la SASU BISTRO LATIN aux époux [Y] ;

DISONS que la société BISTRO LATIN se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 9 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence, l’expulsion dans les délais légaux de la SASU BISTRO LATIN et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, la SASU BISTRO LATIN à payer à [A] [Y] et [B] [Y] née [D] la somme de 491,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 9 mai 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, la SASU BISTRO LATIN au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros mensuels, à compter du 10 mai 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS la SASU BISTRO LATIN à payer à [A] [Y] et [B] [Y] née [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU BISTRO LATIN aux entiers dépens.

La greffière Le juge des référés

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes en exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal judiciaire d’y tenir la main.

A tous commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, Nous, Greffier, avons signé les présentes.