N° RG 22/02609 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F2SF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/02609 – N° Portalis DBZT-W-B7G-F2SF

N° minute : 25/22

Code NAC : 63B

LG/AFB

LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société Civile [20], Société Civile Immobilière dont le siège social est sis [Adresse 9], poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice audit siège,

représentée par Maître René DESPIEGHELAERE de la SELARL DELBAR & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.P. [13], Notaires Associés, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique HENNEUSE de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

Maître [P] [I], sise [Adresse 2]

représenté par Maître Dominique HENNEUSE de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 21 Mars 2024 prorogé au 07 Mai 2024 puis à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 11 Janvier 2024 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame [C] DELVALLEE, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société [12] était propriétaire d’un ensemble immobilier non bâti sur la commune de [Localité 23] constitué de plusieurs parcelles implantées notamment sur les sites de [Localité 14], [Localité 22] et [Adresse 25].

Elle a cédé une partie de ses parcelles à la société [17] (parcelles cadatrées AH 88,89,90 et [Cadastre 11], AK [Cadastre 3], AK [Cadastre 4] et AK [Cadastre 6] – anciennement [Cadastre 5]) suivant acte de vente en date du 30 novembre 2004, dressé en l’étude de Maître [O] [K], notaire à [Localité 15].

Suivant compromis de vente en date du 30 mai 2009, la société [12] s’est engagée à céder à la société [21] certaines parcelles dont la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 7], [Adresse 24], d’une surface de 1ha 50a et 10ca, ce, moyennant le prix de

209 000 euros.

Dans l’acte était stipulée une servitude de passage grevant ladite parcelle au profit de la société [17], permettant l’accès au terrain cadastré section AK n°[Cadastre 6].

La vente a été réitérée par acte authentique le 22 juillet 2010 en l’étude de Maître [I], notaire à Denain, avec la participation de Maître [E], notaire à Carvin, la SCI [16] se substituant alors à la société [21] pour l’acquisition des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], moyennant la somme de 170 000 euros.

En page 9 de l’acte, il était indiqué que les parcelles étaient « libres de toute occupation et de toute location. »

En fin d’année 2019, la SCI [16] a souhaité consentir à la société [19] un bail emphytéotique sur ces parcelles.

A cette occasion, elle a découvert que le terrain cadastré section AK n° [Cadastre 7] était déjà grevé d’un bail emphytéotique en date du 25 janvier 1995 au profit de la société [17] et que la servitude de passage consentie à cette dernière était devenue sans objet.

Afin de régulariser cette situation, la SCI [16] et la société [17] ont par acte authentique dressé le 30 juillet 2020 par Maître [X], notaire à Paris, procédé à la résiliation du bail emphytéotique et ont formalisé la renonciation de la seconde à se prévaloir de la servitude de passage sur la parcelle AK [Cadastre 7].

Considérant que ces démarches supplémentaires avaient été rendues nécessaires par la négligence fautive du notaire étant intervenu à l’acte de vente du 22 juillet 2010 et soutenant avoir été contrainte de verser, dans ce cadre, à la société [17], une indemnité de 20 000 euros pour que celle-ci consente à signer l’acte de résiliation du bail, la SCI [16] a, par mail en date du 10 août 2020 demandé à Maître [P] [I] de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur afin d’obtenir dédommagement de ses préjudices.

Sa réclamation n’a pas prospéré de sorte que, par exploit en date du 26 septembre 2022, la SCI [16] a attrait Maître [P] [I] et la SCP DE CIAN-LHERMIE, MASSIN, [I] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes sur le fondement de l’article 1240 du code civil afin de les voir :

— condamner solidairement au paiement de la somme de 20 000 euros représentative des frais et indemnités dus à la société [17] outre les frais de l’acte du 30 juillet 2020 ;

— condamner à lui verser la somme de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les parties défenderesses ont constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 14 juin 2023 (conclusions récapitulatives) auxquelles il est fait référence pour le détail de l’argumentation développée, la SCI [16] réitère ses prétentions principales initiales et majore sa demande au titre des frais non répétibles à la somme de 4000 euros, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle rappelle que l’acte en date du 22 juillet 2010 par lequel la société [12] lui a vendu les parcelles cadastrées section AK [Cadastre 7] et [Cadastre 8] a été établi par Maître [I]. Elle indique que cet acte mentionne à tort en page 9 que les parcelles sont libres de toute occupation et de location et fait état d’une servitude de passage au profit de la société [17] sur le terrain AK [Cadastre 7], qui, en réalité, était sans objet, la société [17] bénéficiant d’un bail emphytéotique sur ladite parcelle depuis 1995.

Elle expose que ces erreurs, liées à un défaut de vérification du notaire auprès de la Conservation des hypothèques lui ont causé un préjudice puisque la société [17], bien qu’admettant que le bail emphytéotique concernant la parcelle AK [Cadastre 7] aurait dû être résilié depuis plusieurs années, a toutefois, souhaité monnayer sa renonciation pour la somme de 20 000 euros. Elle ajoute que l’absence de purge des baux antérieurs a nécessité l’établissement d’un acte authentique pour constater la résiliation du bail, formalité préalable indispensable pour négocier un nouveau bail emphytéotique.

Elle estime qu’elle n’aurait pas eu à exposer ces frais supplémentaires si Maître [I] avait procédé aux diligences qui s’imposaient.

Elle ajoute que le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice financier qu’elle rapporte est établi sans qu’il soit besoin de recourir à la notion de perte de chance comme objecté par les parties adverses.

Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 février 2023, Maître [P] [I], d’une part et la SCP DE CIAN-LHERMIE, MASSIN, [I], d’autre part, demandent au tribunal de :

Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de la SCI [16] et l’en débouter ;La condamner à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;A titre subsidiaire, rejeter l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs écritures, elles soutiennent que leur responsabilité ne saurait être utilement recherchée dès lors qu’aucune faute à leur endroit n’est caractérisée.

Elles font valoir que ce n’est pas l’acte dressé en l’étude de Maître [L], le 22 juillet 2010, qui avait vocation à purger la totalité des baux, ajoutant que le bail emphytéotique consenti au profit de la société [17] a été purgé lors de l’acquisition par cette dernière, des autres parcelles appartenant à la société [12] (parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]), soit le 30 novembre 2004. Elles affirment que c’est ainsi lors de cette vente que la résiliation du bail portant sur la parcelle AK [Cadastre 7], restée la propriété de la société [12] aurait dû être opérée. A ce titre, elles rappellent que Maître [T], notaire à Paris, a indiqué, dans une correspondance du 16 décembre 2019, à la SCI [16] que la vente intervenue le 30 novembre 2004 emportait résiliation du bail au profit de la société [17] et que la parcelle AK [Cadastre 7] avait, dans ce cadre, été omise.

Elles en déduisent qu’il est établi que l’absence de résiliation du bail emphytéotique résulte d’une simple omission dès lors que les parties n’avaient nulle intention de poursuivre ledit bail sur la parcelle AK n°[Cadastre 7]. Elles soulignent que ce terrain n’a d’ailleurs jamais été exploité par la société [17] postérieurement au 22 juillet 2010, ce que l’acte de résiliation établi par Maître [X], le 30 juillet 2020, mentionne expressément.

Elles estiment que la SCI [16] peut tout au plus se prévaloir d’une perte de chance d’avoir pu procéder à l’acquisition de la parcelle litigieuse juridiquement libre de toute occupation. Elles relèvent que ce préjudice n’est ici pas rapporté, rappelant que la parcelle n’était, dans les faits, plus occupée par la société [17] et que cette dernière n’a jamais revendiqué aucun droit dessus. Elles ajoutent que la demanderesse ne démontre pas de lien de causalité entre le préjudice financier qu’elle invoque et la faute reprochée. Elle indique à ce titre que le paiement d’une somme de 20 000 euros à la société [17] pour procéder à la résiliation du bail litigieux n’est pas justifié dans son principe et que la prise en charge des frais d’acte notarié pour la régularisation de la situation de la parcelle AK [Cadastre 7], n’est pas démontrée. Elles concluent que ces constatations doivent conduire au débouté intégral des prétentions adverses.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 28 septembre 2023.

L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 11 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, les parties défenderesses devant faire parvenir au tribunal leur dossier de plaidoirie.

Ledit dossier n’ayant pas été réceptionné dans des délais satisfaisants, la décision a été prorogée au 7 mai 2024.

A cette date, la décision a été de nouveau prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 22 janvier 2025 en raison de l’arrêt maladie et de la charge de travail du magistrat en charge du dossier.

SUR CE :

Sur la mise en jeu de la responsabilité de Maître [I]

Sur l’existence d’une faute imputable au notaire :

L’article 1382 du code civil devenu 1240 énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient à celui qui agit sur ce fondement de démontrer l’existence d’une faute ou d’un comportement fautif, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces événements.

Le notaire est tenu professionnellement de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques. Il doit, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, vérifier l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente, ce qui implique des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont celui-ci peut se trouver grevé.

En l’espèce, il est constant que la société [12] a consenti, le 25 janvier 1995, un bail emphytéotique à la société [17] pour une durée de 99 ans à effet au 1er janvier 1994 portant sur différentes parcelles dont la parcelle cadastrée AK [Cadastre 7] (issue de la division de la parcelle AK [Cadastre 5]). Ce bail a été publié le 24 février 1995 au service des hypothèques de [Localité 26].

Il n’est pas discuté que les parties n’ont pas résilié ledit contrat de bail, situation qui faisait juridiquement obstacle à la conclusion d’un nouveau bail emphytéotique.

Il est ainsi établi que le bail consenti en 1995 était toujours en cours au moment où Maître [I] a dressé, le 22 juillet 2010, l’acte de vente entre la société [12] et la SCI [16] relative la parcelle AK [Cadastre 7].

Or, cet acte ne mentionne pas l’existence du bail emphytéotique précédemment conclu avec la société [17] et tout au contraire indique en page 9 sous la rubrique « Propriété-Jouissance » que : « le vendeur transmet à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble vendu à compter de ce jour, par la prise de possession réelle, l’immeuble étant libre de toute location et de toute occupation ».

Il apparaît dès lors que cette dernière mention n’est pas conforme à la réalité de la situation de l’immeuble.

Or, cette situation est directement liée au fait que Maître [I] n’a procédé à aucune diligence auprès des services de publicité foncière, ce qu’elle ne conteste pas, alors que cette démarche s’imposait à elle dans le cadre de son obligation de vérification et d’authentification des droits transférés dans le cadre de l’opération de vente.

Sur ce point, les parties défenderesses ne peuvent, pour dénier toute faute ou négligence, utilement invoquer le défaut de purge du bail par le notaire intervenu lors du précédent acte de vente en date du 30 novembre 2004 et portant sur d’autres parcelles ayant appartenu à la société [12] alors que la difficulté juridique liée au statut de la parcelle AK [Cadastre 7] pour laquelle aucune résiliation du bail emphytéotique n’était intervenue, aurait dû être décelée par le notaire instrumentaire préalablement à l’établissement de l’acte de vente en date du 22 juillet 2010.

D’ailleurs, c’est justement parce que Maître [C] [T], notaire de l’étude 137 Notaires à Paris, en charge de l’établissement du bail emphytéotique projeté entre la SCI [16] et la Société [18], a procédé aux investigations qui s’imposaient, en interrogeant le service de publicité foncière, qu’elle a pu mettre à jour la difficulté juridique, en alerter la SCI [16] dans un courrier du 16 décembre 2019 et a proposé de régulariser la situation en établissant un acte de résiliation du bail emphytéotique.

Il est donc mis en évidence un manquement de la part de Maître [I] à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité de l’acte de vente qu’elle a dressé.

Sur le préjudice invoqué et le lien de causalité avec la faute relevée :

La responsabilité du notaire ne peut être engagée que si la faute qu’il a commise a provoqué de manière directe et certaine le dommage invoqué.

En l’espèce, la demande indemnitaire de la SCI [16] n’est pas fondée sur une perte de chance puisqu’il n’est pas discuté que l’erreur figurant dans l’acte de vente n’a pas fait obstacle à ce que la demanderesse devienne propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 7], laquelle a pu, in fine, conclure un nouveau bail emphytéotique avec la société [19].

Le préjudice invoqué est financier et correspond aux sommes que la demanderesse a dû débourser après découverte de l’erreur figurant dans l’acte de vente du 22 juillet 2010 afin de régulariser la situation et lui permettre de conclure un bail emphytéotique à savoir, le paiement à la société [17] d’une indemnité de 20 000 euros pour que celle-ci consente à la résiliation du bail litigieux ainsi qu’au règlement des frais de l’acte notarié de résiliation dressé le 30 juillet 2020.

S’agissant de l’indemnité versée à la société [17], celle-ci ne saurait constituer un préjudice réparable dans le cadre de la mise en jeu de la responsabilité du notaire, la perte financière pour la SCI [16] générée par cette opération n’étant pas directement liée à la négligence de Maître [I].

En effet, il est à relever que le bail initial ne prévoyait pas d’indemnité au profit de la société [17] en cas de résiliation anticipée.

En outre, le bail consenti à la société [17] a été conclu moyennant le franc symbolique.

Par ailleurs, il n’est pas discuté que la parcelle AK [Cadastre 7] n’était plus exploitée depuis plusieurs années par la société [17] laquelle n’a revendiqué aucun droit sur celle-ci postérieurement à la vente du 20 juillet 2010 intervenue au profit de la SCI [16].

Dès lors, le choix de la SCI [16] d’accéder à la demande indemnitaire de la société [17], en l’absence de préjudice et alors qu’elle était tiers au contrat de bail emphytéotique régularisé en 1995, ne peut être regardé comme découlant directement de l’omission affectant l’acte de vente établi par Maître [I].

La demande indemnitaire de ce chef sera ainsi rejetée.

S’agissant des frais d’acte, il est établi en procédure que le défaut de vérification par Maître [I] a conduit à l’établissement d’un acte notarié formalisant la résiliation du bail litigieux, cette formalité étant la condition préalable et nécessaire de l’établissement d’un nouveau bail au profit de la société [19].

Il est à relever toutefois, que la demanderesse qui ne justifie pas du coût engendré par ces démarches ne rapporte pas davantage avoir elle-même supporté les frais d’acte alors qu’il s’évince du courrier de Maître [C] [T] en date du 16 décembre 2019, que ces frais de résiliation devaient être « pris en charge par la société [19] ».

Ces constatations conduisent au rejet de la demande de la SCI [16] de ce chef.

Sur les autres demandes :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, au vu des précédents développements, il y aura de dire que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

DIT que Maître [I] a commis une négligence fautive lors de l’établissement de l’acte notarié en date du 22 juillet 2010 intervenu entre la société [12] et la SCI [16] ;

DÉBOUTE la SCI [16] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit, par provision.

Le Greffier, Le Président,