Tribunal Judiciaire de Valenciennes, Contentieux <= 10 000eur, 7 avril 2026, n° 25/02900

TJ Valenciennes 7 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Valenciennes, cont. <= 10 000eur, 7 avr. 2026, n° 25/02900
Numéro(s) :	25/02900
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karl VANDAMMEJonathan DA RE
Cabinet(s) :	TORKEN AVOCATSGRILLET - DARE - COULON - JONARD
Parties :	S.A. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, S.A.

Texte intégral

N° RG 25/02900 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GY3N

[R] [T] [M] / S.A. [Adresse 1]

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT RENDU LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

Mme [R] [T] [M]

née le 02 Juillet 1948 à VALENCIENNES (59300), demeurant [Adresse 2], représentée par Maître Jonathan DA RE de la S.E.L.A.R.L. GRILLET – DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES,

DEFENDERESSE

S.A. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Karl VANDAMME de l’ASSOCIATION TORKEN AVOCATS, avocats au barreau de LILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Pascal RUSSO, Magistrat à titre temporaire

— Greffier : Anna BACCHIDDU

DÉBATS :

— Date de saisine : 03 Octobre 2025

— Date de l’acte de saisine : 03 Octobre 2025

— Débats à l’audience publique du : 13 Mars 2026

_____________________________________________________________

Copie délivrée à:

le:

Exécutoire délivré à

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [T] [M] ainsi que son mari, Monsieur [K] [T] [M] étaient copropriétaires d’un garage dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Monsieur [K] [T] [M] étant décédé, Madame [R] [T] [M] a souhaité mettre en vente le lot n°6 représentant ledit garage au sein de cette copropriété.

La liquidation de la succession, ainsi que la vente de ce garage ont été confiées à Maître [C] [H], notaire à [Localité 2].

Celle-ci a sollicité auprès du syndic de la résidence, la société [Adresse 5], la communication d’un état daté, document visé dans le Décret 67-223 du 17/03/1967 et destiné à informer l’acquéreur sur les sommes pouvant rester dues.

La société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE a alors imputé sur le compte de la requérante au sein de la copropriété, le coût de ce document à hauteur de 380 euros.

Madame [R] [T] [M] qui a contesté l’imputation de cette somme à cependant régler auprès de l’huissier chargé du recouvrement, l’intégralité des sommes qui lui étaient réclamées, en exprimant toutes réserves.

Ayant ultérieurement contesté en vain la facturation de cet état, elle a sollicité le remboursement de cette somme auprès du syndic.

Par acte en date du 06/11/2025, elle a fait citer la société [Adresse 5] devant la juridiction de céans.

Elle sollicite aux visas des articles 10-1 de la loi du 10/07/1965 et 1240 et suivants du Code civil que la juridiction :

Constate le caractère illégitime de cette facturation pour un montant de 380 euros.

Condamne la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE à lui restituer les sommes de :

-963.72 euros au titre du préjudice matériel.

-2000 euros au titre du préjudice moral.

-1500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire.

A l’audience du 13/03/2026 les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

Madame [R] [T] [M] maintient ses demandes.

La société [Adresse 5], en réplique, aux visas des articles 5 du Décret 67-223 du 17/03/1967, 10-1 de la loi du 10/07/1965, L721-2 du Code de la construction et de l’habitat, 1240 et suivants du Code civil et 700 du CPC, demande au Tribunal de :

Débouter Madame [R] [T] [M] de ses demandes.

Dire et juger que la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE n’a fait que répondre à la demande du notaire.

Dire et juger en conséquence que Madame [R] [T] [M] doit se retourner contre son notaire.

Déclarer Madame [R] [T] [M] mal fondée.

La condamner à 1500 euros au titre de l’article700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 07/04/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice financier.Ainsi que relevé à juste titre le défendeur, l’état daté est un document obligatoire lors d’une vente immobilière issu des dispositions de l’article 5 du décret 67-223 17/03/1967.

Il permet au notaire de connaître précisément la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété, notamment en ce qui concerne les charges impayées, le fonds de travaux, ou les procédures en cours.

L’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 dans sa version en vigueur à la date des faits, dispose que c’est l’une des rares prestations que le syndic a le droit de facturer de manière individuelle au copropriétaire vendeur, et non à l’ensemble de la copropriété.

Son coût est plafonné à la somme de 380 euros, conformément aux dispositions de l’article 1er du Décret 2020-153 du 21/02/2020.

Il ne faut pas confondre cet état avec ce qui a été dénommé le « pré-état daté » issu de la loi ALUR qui impose simplement au vendeur de fournir certaines informations dès le compromis de vente.

Le syndic propose souvent de rédiger ce document à la place du vendeur, contre rémunération, mais ce service n’est toutefois pas soumis au plafond de 380 € et le vendeur conserve le droit de le refuser, en compilant ces informations par lui-même même et gratuitement, via notamment son extranet copropriétaire.

Ceci exposé, en l’espèce le notaire mandaté pour la négociation et la vente de ce bien, a sollicité la société [Adresse 5] par mail du 11/03/2022 afin que celle-ci lui communique un état daté, précisant que la signature de l’acte de vente était fixée au 18/03/2022.

La société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE s’est exécutée et a adressé au notaire le document qui lui était réclamé.

Elle précise n’être intervenue en aucune manière dans la négociation du bien et que si finalement la vente n’a pas eu lieu, elle ne peut en être tenu responsable.

Dès lors la facturation appliquée à Madame [R] [T] [M] ne peut être considérée par la juridiction comme illégitime et sera de fait déclarée fondée.

Madame [R] [T] [M] réclame aujourd’hui la condamnation de son contradicteur au remboursement de la somme de 963.72 qui correspond, outre aux frais de l’état daté de 380 euros, à celle des frais de poursuite engagés pour le recouvrement de cette somme dont son compte était débiteur au sein de la copropriété.

Elle indique dans ses écritures que les frais qui lui ont été facturés sont indus.

Elle vise l’article 1240 du Code civil dans ses écritures et considère donc que c’est à tort que le syndic a diligenté cette procédure et qu’il a de fait engagé sa responsabilité quasi-délictuelle.

La juridiction se trouve en conséquence saisie de l’intégralité du litige, à savoir, outre de l’appréciation de la légitimité du coût de l’état daté, de celle également des frais de la procédure de recouvrement mis en œuvre.

Or il résulte du décompte établi à la date du 01/10/2025 que les sommes au titre desquelles le recouvrement était diligenté concernaient en quasi-totalité les frais correspondant au coût de l’état daté imputé par le syndic sur le compte de copropriétaire de la demanderesse.

Il ressort dudit décompte, l’imputation de multiples frais, notamment de mise en demeure, de commandement de payer, ainsi que de « Mise au contentieux » de 192 euros facturés le 14/02/2023 et de 240 euros facturés le 20/11/2024, soit un total facturé de 599 euros.

Et bien que Madame [R] [T] [M] ait contesté à de nombreuses reprises par courrier du 06/07/2022, 20/03/2023, 15/02/2024 et par recommandé du 13/02/2025 la régularité de l’imputation de la somme principale, la juridiction constate que le syndic a néanmoins diligenté une procédure dont le coût disproportionné par rapport à ce principal, présente un caractère frustratoire

Si Madame [R] [T] [M] a considéré à tort qu’elle n’était pas redevable de la somme de 380 euros, la juridiction relève cependant qu’il s’agit d’une personne âgée de 77 ans, et qu’en outre que il ne peut être démontré que l’enjeu du litige, à savoir l’impayé de 380 euros, était de nature mettre en péril la trésorerie de la copropriété.

La société [Adresse 5] a donc agi de manière fautive à l’encontre de la demanderesse, en mettant en œuvre cette procédure.

Elle a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle, et ce faisant a occasionné à Madame [R] [T] [M] un préjudice financier.

En conséquence, le coût de l’état daté de 380 euros sera retenu à la charge de la demanderesse, et la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE sera condamnée à lui verser la somme de 583.72 euros correspondant aux frais facturés dans le cadre de cette procédure dilatoire.

Sur le préjudice moral.Il est indéniable que compte tenu de son âge, la demanderesse s’est trouvée impactée par les soucis administratifs et judiciaires qui lui ont été occasionnés par ce litige.

Bien que la procédure diligentée n’ait pas été proportionnée au montant des sommes réclamées, il convient cependant de relever que la demanderesse ne s’est acquittée du coût de l’état daté que sous cette contrainte.

En conséquence, il ne pourra être fait droit par la juridiction à sa demande de réparation de ce préjudice.

Sur l’article 700 du CPC.Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation”.

La société [Adresse 5] sera condamnée à ce titre au paiement de la somme de 1500 euros.

Sur les dépens.Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,par jugement contradictoire rendu en dernier.

Dit que le coût de 380 euros correspondant à la rédaction de l’état daté du 11/03/2022 a été légitimement facturé à Madame [R] [T] [M] par la société [Adresse 5].

Dit que la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de Madame [R] [T] [M], dans la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement disproportionnée, ayant entraîné la facturation de frais prohibitifs.

Condamne la société [Adresse 5] à verser à Madame [R] [T] [M] la somme de 583.72 euros correspondant au remboursement des frais frustratoires de recouvrement engagés.

Condamne la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE à payer à Madame [R] [T] [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamne la société [Adresse 5] aux dépens de l’instance.

Déboute les parties de leurs autres demandes

Le greffier Le magistrat