TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3PB

Affaire : S.A.S. REXPLOITATION c/ S.C.I. FCJM

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

Rendu le : SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Par Pierre-Olivier DANINO, Président du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge des loyers commerciaux, Assisté de Olivier LACOUA,

ENTRE

S.A.S. REXPLOITATION

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, substitué par M^e Julie DURAND, avocate au barreau de VANNES

ET

S.C.I. FCJM

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Hassiba JEFFROY de la SELEURL HASSIBA JEFFROY, avocats au barreau de LORIENT, substituée par M^e Léa GRIGNY-ROPERS, avocate au barreau de VANNES

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 09 Octobre 2025, et a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu et mis à la disposition au greffe ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé du 7 mars 2014, la SCI FCJM a donné à bail un local commercial, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble située [Adresse 1] à Vannes, à la SAS REXPLOITATION. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 63 247,78 euros avec indexation annuelle. Il a été prévu l’exercice exclusif des activités de restauration traditionnelle ou rapide, de tout type.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2016, les parties ont convenu, notamment, de porter le loyer annuel à la somme de 80 665 euros à compter du 1er février 2016 et d’ajouter à l’article 5 les activités de débit de boisson et de fabrication/préparation de mets à emporter, glaces, pâtisseries, viennoiseries.

En février 2025, le loyer mensuel hors taxes s’élevait à la somme de 9 138,22 euros, soit un loyer annuel d’un montant de 109 658,64 euros HT.

Le 13 février 2025, la SAS REXPLOITATION a sollicité, par exploit de commissaire de justice, le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025. Les parties ne sont pas parvenues à un accord quant au loyer à fixer.

Le 16 juin 2025, la SAS REXPLOITATION a notifié, par lettre recommandé avec accusé de réception, à la SCI FCJM, son mémoire préalable aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 20 152 euros HT à compter du 1er avril 2025.

La SCI FCJM n’a pas formulé de mémoire en réponse.

Par acte du 4 septembre 2025, la SAS REXPLOITATION a assigné la SCI FCJM devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

à titre principal,

— fixe le montant annuel du loyer à la somme de 20 152 euros HT à compter du 1er avril 2025,

— condamne la SCI FCJM à lui restituer la quote-part des loyers indûment perçus à compter du 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

à titre subsidiaire,

— ordonne une expertise judiciaire,

— fixe le loyer provisionnel annuel à la somme de 20 152 euros HT,

en tout état de cause,

— condamne la SCI FCJM à lui verser la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamne la SCI FCJM aux entiers dépens.

En réponse, la SCI FCJM a demandé au juge de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la SAS REXPLOITATION,

— condamner la SAS REXPLOITATION à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SAS REXPLOITATION aux entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 9 octobre 2025. Lors de celle-ci, la SCI FCJM a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

La requérante souligne, en premier lieu, que la surface brute du local loué à la SCI FCJM est de 105,4 m2 et que la surface pondérée serait de 72,57 m2, en appliquant les usages établis en la matière. Or, la SAS REXPLOITATION soutient que les prix concouramment pratiqués dans le voisinage sont bien moindres et s’éléveraient à la somme de 300 euros/m2, très largement moins élevés que ceux pratiqués sur le local litigieux s’élevant à 1 040,40 euros/m2. Elle produit, pour appuyer sa demande, le bail commercial qu’elle a signé pour le local commercial voisin, situé au [Adresse 2] à [Localité 10], et pour lequel elle verse un loyer de 59 964 euros pour une surface brute de 174,2 m2 et une surface pondérée de 133,6 m2 ; ce qui reviendrait à un loyer de 381,47 euros/m2, au-dessus du marché, selon elle, mais déjà bien en-deçà du prix pratiqué par la défenderesse. Il sera souligné que le calcul 59 964/174,2 est égal à 344,22, rendant difficilement compréhensible, sans plus de précision de sa part, le calcul qu’elle a opéré pour déterminer le prix pratiqué au mètre carré sur le local voisin. Elle ajoute que la taxe foncière, s’élevant au 7 décembre 2024 à 1 619 euros, transférée contractuellement à charge du preneur constitue un supplément de loyer qui doit être neutralisé à l’occasion de la fixation du loyer du bail renouvelé.

Néanmoins, la SCI FCJM se défend en produisant un courriel de la gérante du restaurant installé au [Adresse 6], ainsi qu’une quittance de loyer pour le mois d’avril 2025, exposant s’acquitter d’un loyer de 4 773,33 euros HT par mois, soit un montant annuel de 57 279,96 euros HT, pour une surface de 69 m2. Le prix au mètre carré s’élève ainsi à 830,14 du m2. De surcroît, elle ajoute que la valeur locative du local a fortement augmenté depuis la signature du bail en 2014, du fait que la façade de l’immeuble ait été primée en 2016 (prix les Hermines, récompensant chaque année les meilleures réalisations architecturales par la ville de [Localité 10]), et que la [Adresse 9] a été l’objet d’un important réaménagement urbain en vue de donner la priorité aux piétons.

De tels éléments ne sauraient toutefois suffire à établir la valeur locative, plus encore alors que la requérante sollicite une baisse de loyer de l’ordre de 80% du prix actuellement pratriqué.

En effet, certaines caractéristiques essentielles des locaux donnés à bail demeurent inconnues, l’état des locaux ou encore leur adaptation à l’activité du preneur. Trop peu d’éléments sont produits s’agissant des facteurs locaux de commercialité et les avis de valeur versés aux débats, peu nombreux, ne sauraient suffire à déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

De tels éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SAS REXPLOITATION.

Dans l’attente, le loyer provisionnel sera fixé en fonction des avis de valeur versés aux débats. En choisissant le prix au mètre carré le plus élevé, mais bien en deçà du prix pratiqué par la SCI FCJM, à savoir 830,14 euros/m2, le calcul à opérer est le suivant : 105,4*830,14 = 87 496,756 euros HT. Cette somme correspondant au loyer annuel hors taxes, il convient ainsi de fixer le loyer provisionnel mensuel à la somme de 7 291,40 euros HT.

Les dépens et autres demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant-dire droit, contradictoire, public, en premier ressort :

Surseoit à statuer sur les demandes de la SAS REXPLOITATION et de la SCI FCJM visant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé ;

Ordonne la tenue d’une mesure d’expertise judiciaire ;

Désigne [F] [C] – [Adresse 5] à 44200 NANTES – 06.88.92.57.67 – [Courriel 8] – en qualité d’expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire de la SAS REXPLOITATION et de la SCI FCJM ;

Dit que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et les entendre, se rendre sur place, visiter les lieux, décrire les locaux ;

— fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er avril 2023, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— répondre aux dires des parties ;

— chercher à concilier les parties ;

— dresser un pré-rapport

Ordonne aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

Dit que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

Fixe la consignation à 3 000 euros que la SAS REXPLOITATION devra verser à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence REFERES LOYERS COMMERCIAUX RG 25/08 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonne le dépôt du rapport définitif dans les 12 mois de la consignation ;

Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Dit que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisées, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Dit qu’avant toute présentation de demande de prorogation ou d’augmentation de la provision, de taxe définitive l’expert devra soumettre au moins quinze jours à l’avance le projet d’ordonnance sollicité à l’avis des parties et de nous la transmettre avec l’avis des parties et le projet d’ordonnance ;

Fixe provisoirement le loyer mensuel à la somme de 7 291,40 euros HT, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la fin de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ;

Réserve les dépens et autres demandes ;

Ainsi jugé et prononcé le 6 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX