TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/01959 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5WW

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Mars 2026

,

[N], [Y],

[U], [L] épouse, [Y]

C/

,

[Q], [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à M., [Q], [W]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M., [N], [Y], demeurant, [Adresse 4]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme, [U], [L] épouse, [Y], demeurant, [Adresse 4]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [Q], [W], demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 février 1999, la SCI SPORTING GREEN a donné à bail à Monsieur, [Q], [W] un appartement à usage d’habitation n°31 et un emplacement de stationnement n°251, situé, [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 1.500 francs euros et une provision sur charges mensuelle de 150 francs euros.

Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] sont devenus propriétaires du bien le 17 novembre 2015.

Le 26 juillet 2019, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] ont fait signifier à Monsieur, [Q], [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2019.

Par acte d’huissier en date du 12 avril 2024, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur, [Q], [W] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à venir,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, soit 385,63 euros au jour de l’assignation, avec indexation annuelle, augmentée de la régularisation des charges dûment justifiées, de la décision à venir à la libération des lieux,

— de la somme de 1.610,73 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant les frais de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 avril 2024.

Appelé à l’audience du 24 septembre 2024 pour la première fois, le dossier a été renvoyé à quatre reprises à la demande des parties. En cours d’instance, les parties ont convenu de rencontrer un conciliateur de justice, mais la rencontre avec le conciliateur ne leur a pas permis de parvenir à un accord. Le dossier a finalement été plaidé le 15 janvier 2026.

A l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières conclusions par des observations orales. Ils se désistent de leurs précédentes demandes et sollicitent du juge de :

— débouter Monsieur, [Q], [W] de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, limiter la demande indemnitaire de Monsieur, [Q], [W] à la somme de 50 euros,

— en tout état de cause, condamner Monsieur, [Q], [W] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant les frais de la dénonce de l’assignation à la préfecture

Au soutien de leurs demandes, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] indiquent qu’ils ne maintiennent plus leurs demandes car l’arriéré a été réglé en cours de procédure.

Sur la demande de production de pièce de Monsieur, [Q], [W], ils indiquent qu’ils ont transmis les justificatifs des charges pour les années 2021/2022 ; 2022/2023 et 2023/2024, permettant d’établir le montant des régularisations des charges et de la variation de la provision sur charges. Ils ajoutent que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne leur impose pas d’informer le locataire sur la variation de la provision sur charges, mais que cette information lui a toutefois été délivrée par le biais des appels de loyer qu’il produit lui-même. Concernant les décomptes sur 3 années, ils précisent qu’ils ont transmis des plusieurs décomptes, dont l’un remontant depuis l’entrée dans les lieux et l’autre depuis 2018, permettant au locataire de comprendre les sommes appelées. S’agissant des documents relatifs à l’agence immobilière et à l’avocat mandaté par les bailleurs, à l’éventuelle assurance souscrite par les bailleurs, à la transmission de ses courriers aux bailleurs ou à la transmission des décomptes aux bailleurs par l’agence immobilière, ceux-ci indiquent que Monsieur, [Q], [W] n’a aucun intérêt à demander ces documents, d’autant que l’agence immobilière n’est pas dans la cause.

Sur la recevabilité de leurs demandes, ils indiquent qu’ils ont intérêt à agir, ayant justifié de la propriété du bien et du bail signé entre les parties. Ils ajoutent que leur demande de résiliation est recevable, ayant bien dénoncé l’assignation à la préfecture. Ils précisent que l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable au litige, dans la mesure où ils formaient initialement une demande de résiliation non-soumise à l’obligation de concilier. Ils indiquent que leurs demandes en paiement ne sont pas prescrites, car les paiements réalisés valent reconnaissance de dette interruptive de la prescription et car chaque paiement s’impute sur la dette la plus ancienne. Ils estiment que le juge des contentieux de la protection est compétent, compte-tenu de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et que le juge du fond est seul compétent, compte-tenu de la demande de résiliation initiale et des contestations soulevées par le défendeur. Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas à délivrer un commandement de payer avant de saisir aux fins de résiliation, ne demandant pas l’acquisition de la clause résolutoire, et que leur demande de résiliation n’est de toute façon pas maintenue. S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive tirée de ces éléments, ils font valoir qu’ils ont le droit d’être entendus sur leurs prétentions et qu’aucun abus de ce droit n’est démontré. Ils ajoutent qu’il n’est pas possible de prononcer une astreinte sur une obligation de paiement, seuls les intérêts venant sanctionner la tardiveté éventuelle du paiement.

S’agissant de ses demandes sur le fond, ils rappellent à titre liminaire que les demandes de « constater que » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le juge n’en est pas tenu.

Ils font valoir qu’il n’y a aucun indu au titre de la révision des loyers, car ils ont manifesté leur volonté d’appliquer la révision par le biais de courriers en 2023, 2024 et 2025 et par les appels de loyers, que Monsieur, [Q], [W] produit lui-même, étant précisé que l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun formalisme. Ils ajoutent qu’il n’y a ni faute ni préjudice concernant la révision des loyers qu’ils ont effectués annuellement.

S’agissant de la demande de condamnation à la somme de 1.613,97 euros, ils indiquent que Monsieur, [Q], [W] ne démontre aucun indu.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils notent qu’un contentieux existe depuis plusieurs années, que Monsieur, [Q], [W] a reconnu n’avoir pas payé le loyer révisé en 2023, que son attitude empêche toute résolution amiable de celui-ci et qu’ils n’ont commis aucun abus en saisissant le juge pour résiliation, d’autant que cette saisine a été précédée de deux commandements en 2017 et 2019.

Sur les régularisations de charges, ils indiquent que les charges de 2011 à 2016 ont été portées au crédit du locataire, dans un souci d’apaisement, que celles de 2017/2018 sont prescrites et que les autres régularisations sont justifiées par la production des décomptes de charges et ont de surcroît été réglées par Monsieur, [Q], [W]. Ils allèguent qu’il ne démontre pas que les provisions sur charges étaient indues, compte-tenu des régularisations réalisées par les bailleurs justifiant des provisions demandées et des crédits apportés à son compte locataire.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive en raison de l’absence de transmission des pièces demandées, ils indiquent qu’aucun abus n’est démontré, d’autant qu’ils justifient d’un décompte de 2013 à 2025 permettant à Monsieur, [Q], [W] de comprendre et vérifier les sommes appelées et payées par ces soins.

Sur la demande de conciliation, ils notent qu’une conciliation a déjà eu lieu en cours de procédure et a échoué, de sorte que la demande est désormais sans objet.

Sur la demande indemnitaire liée au changement de frigo, ils expliquent que les délais sont liés à Monsieur, [Q], [W], qui n’a pas répondu à l’entreprise devant procéder au remplacement du frigo, de sorte que sa demande sera rejetée ou limitée à 50 euros.

Sur la demande de Monsieur, [Q], [W] au titre des frais et dépens, ils notent qu’ils ne justifient pas de sa demande, ayant choisi de se passer de l’avocat dont il bénéficiait au titre de l’aide juridictionnelle, et qu’il ne peut demander le remboursement de la dénonce de l’assignation à la préfecture, qu’il n’a pas avancé. Sur leurs propres demandes au titre des frais et dépens, ils rappellent que le litige est né en raison du refus de Monsieur, [Q], [W] de régler l’intégralité de ses loyers et que son attitude lors de la procédure a nécessité d’importantes diligences.

Monsieur, [Q], [W], comparaissant en personne, demande la communication d’un décompte de la dette et d’extraits de compte à la date du 12 février 2024, du 12 avril 2024 et du 15 janvier 2026 portant sur les trois années précédentes et indique que ses autres demandes figurent dans ses seuls mémoires 3 et 4. Par souci de lisibilité du jugement, seules sont reprises ses demandes représentant de réelles prétentions au sens de l’article 4 du code civil, susceptibles de lui conférer un droit, et non les moyens au soutien de ses prétentions. Il demande ainsi :

— Sur les fins de non-recevoir,

— de déclarer l’assignation du bailleur irrecevable,

— de condamner le bailleur à lui payer 750 euros de dommages et intérêts pour son assignation abusive, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à lui payer 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et les éventuels frais de la dénonce de l’assignation à la préfecture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— Sur les prétentions du bailleur,

— de rejeter toutes les demandes des bailleurs,

— de condamner le bailleur à lui payer 750 euros de dommages et intérêts pour son assignation abusive, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à lui payer 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et les éventuels frais de la dénonce de l’assignation à la préfecture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— Sur les demandes incidentes reconventionnelles,

— d’ordonner au bailleur de fixer et prendre en compte un montant du loyer hors-charges de 328,18 euros pour 2023-24, de 339,63 euros pour 2024-25 et de 348,01 euros pour 2025-26, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 137,40 euros pour 2023-24 et 142,32 euros pour 2024-25, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur de lui payer 12,15 euros par mois à compter du mois de mars 2025, à parfaire au jour du jugement à intervenir pour l’exercice 2025-26, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— d’annuler le commandement de payer du 26 juillet 2019, en raison de la prescription de l’impayé allégué de 919,88 euros à la date du 26 juillet 2019, à la date du 26 juillet 2022, à la date du mois de mai 2021 et pour la présente assignation du 12 avril 2024,

— d’annuler le commandement de payer du 26 juillet 2019, en raison de l’inexistence de l’impayé allégué du commandement de payer de 919,88 euros et des erreurs d’extraits de compte à la date du 25 juillet 2019,

— de condamner le bailleur à lui payer la somme de 1 627,81 euros, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 530 euros de dommages et intérêts pour son assignation abusive, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 552 euros relatif aux provisions pour charges de l’exercice 2021-22 jamais justifiées et donc inexigibles, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la violation de son obligation légale et contractuelle de lui transmettre le décompte et la régularisation des charges de l’exercice 2021-22, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour ne pas lui avoir permis la consultation des factures des charges locatives 2021-22 malgré une mise en demeure, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour avoir régularisé les charges 2022-23 avec du retard, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour ne pas lui avoir permis la consultation des factures justificatives malgré une mise en demeure, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour lui avoir transmis le décompte des charges 2023-24 avec du retard, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour ne pas lui avoir permis la consultation des factures des charges locatives malgré une mise en demeure du 1er janvier 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 530 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive à transmettre les pièces demandées, notamment les « extraits de compte » sur 3 ans à la date du 12 février 2024, 12 avril 2024 et actuel, les copies de déclaration d’impayé à la CAF 31, en vue de la manifestation de la vérité et de son concours à la justice, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jour à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 500 euros de dommages et intérêts pour le remplacement du frigo en date du 24 février 2025, soit avec un retard de 11 mois puisqu’il l’avait signalé en panne par son courrier du 28 février 2024 transmis par mon mail à l’Agence du 2 mars 2025 et pour ne pas lui avoir notifié son accord à ce seul remplacement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jour à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour son inexécution à calculer et appliquer le nouveau montant de provision pour charges mensuelles suite aux régularisations des charges 202-21, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de condamner le bailleur à lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour son inexécution à calculer et appliquer le nouveau montant de provision pour charges mensuelles suite aux régularisations des charges 2022-23, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement,

— de constater et dire qu’en application de l’art. R 211-3-24 du code de l’organisation judiciaire le jugement à intervenir est en dernier ressort puisque le montant total demandé est de 4 965,33 euros (137,40 + 142,32 + 145,80 + 1627,81 + 530 + 552 + 100 + 100 + 100 + 100 + 200 + 530 + 500 + 200 = 4 965,33) soit un montant inférieur à 5 000 euros,

— de condamner Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à lui payer 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et les éventuels frais de la dénonce de l’assignation à la préfecture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution suite à un délai de 21 jours à compter de la notification du jugement.

Sur les fins de non-recevoir, Monsieur, [Q], [W] indique premièrement que l’impayé de 1.610,76 euros est établi sur 6 ans et qu’il est prescrit en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il estime que ses paiements n’ont pas interrompu la prescription, car ils étaient égaux au montant de son loyer et sa provision pour charges, diminué du montant de son ALS, étaient imputés expressément à un mois de loyer ou provision pour charges et venaient donc s’imputer sur les loyers courants et non sur la dette ancienne.

Deuxièmement, Monsieur, [Q], [W] estime qu’il n’y a pas d’intérêt à agir né et actuel au moment de l’introduction de l’instance, en application de l’article 31 du code de procédure civile, car le décompte fourni pour alléguer d’un impayé est daté du 12 février 2024, soit 2 mois avant l’introduction de l’instance, et car il n’y a pas d’impayé.

Troisièmement, il estime qu’il y a un défaut d’intérêt à agir, car les griefs qui lui sont reprochés manquent de sérieux et de légitimité, ne sont pas crédibles et sont même illicites, car ils reposent sur une double comptabilité avec des extraits de compte et des relances impayés contradictoires.

Quatrièmement, il note qu’il n’y a pas d’intérêt à agir car les bailleurs transmettent seulement un « extrait de compte » et pas de « décompte de la dette » lui permettant de comprendre quels sont les manquements qu’on lui reproche.

Cinquièmement, sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, il allègue qu’il n’y a pas eu de tentative de conciliation avant la saisine du tribunal alors que la demande en paiement est de moins de 1.610,76 euros.

Sixièmement, il invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique que l’assignation n’a pas été notifiée à la préfecture six semaine avant l’audience.

Septièmement, il estime que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne la résiliation du bail à un commandement de payer resté infructueux après 6 semaines et qu’il n’y a pas eu de commandement de payer depuis le 26 juillet 2019, celui-ci visant une dette prescrite le 27 juillet 2022.

Huitièmement, il note que le bail prévoit une clause de compétence, indiquant que le juge compétent sera le juge statuant en matière de référé, et qu’il y a défaut du droit d’agir devant le juge des contentieux de la protection.

Pour conclure au rejet des prétentions adverses, il allègue premièrement que l’impayé de 1.610,76 euros est insuffisamment prouvé, faute de production d’un décompte de la dette, en dépit de ses nombreuses demandes et des différentes règles probatoires du code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Deuxièmement, il indique que le commandement de payer du 26 juillet 2019 est erroné, puisque qu’il est fondé sur deux décomptes erronés.

Troisièmement, il indique que la dette réclamée n’existe pas et serait prescrite si elle existait, compte-tenu de l’imputation explicite de ses paiements à un loyer ou une charge spécifique.

Quatrièmement, il note que les bailleurs ne produisent pas d’extrait de compte actuel et sur la période de 3 ans ou depuis le mois de mai 2021.

Cinquièmement, il estime que l’extrait de compte du 12 février 2024 est erroné de 1.613,97 euros et que son compte locataire était en réalité créditeur de 3,21 euros, en raison de la présence de dix erreurs dans les comptes.

Sixièmement, il fait valoir qu’il avait un crédit de 332,17 euros à la date de l’assignation, ayant réglé en avance le loyer de mai 2024 et une provision pour loyer ou charges de 150 euros.

Septièmement, il indique qu’il avait un crédit de 1.593,47 euros lors de son mémoire n°2 du 12 mars 2025, en raison d’indus de sa part.

Huitièmement, il invoque le fait que l’agence pratique deux comptabilités différentes et contradictoires par le biais des extraits de compte et des relances d’impayés.

Neuvièmement, il expose qu’il n’y a pas eu de commandement de payer, de sommation ou de signification avant qu’il ne soit assigné en résiliation, au contraire de la clause du bail et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ses demandes reconventionnelles, il estime que le loyer du 1er mars 2023 au 29 février 2024 doit être fixé à 328,18 euros et que la somme de 137,40 euros est indue au titre de cette période, car il n’a pas reçu d’information sur la révision du loyer en 2023 de la part de l’agence immobilière. Il indique qu’il n’a pas reçu le courrier simple du 27 février 2023 et que l’agence ne justifie pas l’avoir envoyé par mail. S’agissant de la révision sur la 1er mars 2024 au 28 février 2025, dont il reconnaît avoir eu l’information, il indique que le calcul est erroné car il prend en compte la précédente révision de 2023 et que le montant du loyer révisé est en réalité de 339,63 euros, entraînant un indu de 142,32 euros sur cette période. Il estime que le calcul de 2025-2026 est également erroné et que le loyer révisé est en réalité de 348,01 euros, avec un débit erroné de 12,15 euros par mois qui doit lui être restitué.

S’agissant de ses demandes tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 26 juillet 2019, il explique qu’il porte sur une dette prescrite et erronée, puisque qu’il est fondé sur deux décomptes erronés remontant 6 ans en arrière. Il précise que le décompte sur la période du période de mai 2013 au 14 mai 2018 comporte la mention des régularisations des charges de 2011 à 2017 pour 711,12 euros, alors qu’elles sont inexigibles faute de production des justificatifs, et d’une somme de 77 euros pour « réglage t° haut chaude » du 22 mai 2018 qui n’est pas exigible. Il ajoute que le décompte sur la période de mars 2018 au 8 juillet 2019 comporte la mention d’impayés de 612,54 euros pour mars 2018 et mai 2018, à tort, de la régularisation des charges 2017-2018 pour 212,36 euros alors qu’elle est inexigible faute de possibilité de consulter des justificatifs, et d’une somme de 77 euros pour « réglage t° haut chaude » du 22 mai 2018 qui n’est pas exigible.

Il estime avoir trop payé la somme de 876,91 euros en 2024 et un montant de 1.163,13 euros en 2025. Il indique qu’à la date du 12 mars 2025, il n’existe aucun impayé mais au contraire un crédit de 1 593,47 euros dont 717,26 euros de charges payées indûment (408,24 pour 2021-22 et 309,02 pour 2023-24, soit 717,26 euros). Il note que le surplus de 876,91 euros est composé du versement de 573 euros d’ALS d’août à octobre 2024 payés sur ses fonds propres et de 150 euros de provision de loyer ou charges en date du 1er avril 2024 et en date du 1er novembre 2024. S’agissant de 2025, il indique qu’il a versé 1.163,16 euros en trop en 2025, pour payer l’ALS suspendue de février 2025 à mai 2025 et son loyer d’avril 2025 en double.

S’agissant de sa demande en paiement de la somme de 1.627,81 euros, il précise que l’extrait de compte du 12 février 2024 devrait être créditeur de 3,21 euros, car il comporte dix erreurs : les loyers de mars 2018 et mai 2018 indiqués à tort comme impayés (612,54 euros à porter à son crédit) ; un débit erroné de 77 euros au titre « réglage t° haut chaude » du 22 mai 2018 (soldé par un versement de l’agence le 24 avril 2024) ; le débit erroné de 212,36 euros de la « régularisation des charges 2017-18 » du 1er juillet 2019 qui n’est pas exigible ; un débit erroné de 144,75 euros à la date du 1er septembre 2020 de la régularisation des charges 2018-19 qui n’est pas exigible ; un débit erroné de 143,84 euros relatif à une erreur de calcul du montant de la régularisation des charges 2019-20 et aujourd’hui prescrit ; un débit erroné d’au moins 143,76 euros et un indu de charges de 552 euros à cause de la régularisation des charges 2021-22 non-exigible ; un débit erroné de 137,40 euros relatif au montant du loyer hors-charges en 2023-24 à cause de l’absence de demande de révision du loyer en 2023-24 ; un débit erroné de 142,32 euros relatif au montant du loyer hors-charges en 2024-25 à cause de l’absence de demande de révision du loyer en 2023-24 ; un débit erroné de 12,15 euros par mois à compter du mois de mars 2025 relatif au montant du loyer hors-charges en 2025-26 à cause de l’absence de demande de révision du loyer en 2023-24 ; un indu de charges de 309,02 euros relatif à une régularisation des charges 2023-24 sans justificatifs de charges. Néanmoins, dans la mesure où les derniers décomptes sont créditeurs, cela signifie qu’il a trop versé la somme de 1 627,81 euros.

Sur le caractère abusif de l’assignation, il indique qu’il existe un litige ancien avec l’agence immobilière, qui a refusé depuis 2010 de lui laisser prendre connaissance des factures relatives aux charges et qui a entraîné un refus de sa part de payer les régularisations de charges. Il ajoute que l’agence immobilière ne lui délivre pas de quittance, ou alors en retard et avec des mentions inexactes, incomplètes et inexploitables, et qu’elle a faussement invoqué des loyers impayés, notamment en lui adressant des commandements de payer erronés en 2017 et 2019 et en avisant à tort la CAF d’impayés, à 6 reprises, dans le but de lui nuire, ce qui l’a obligé à régler les sommes appelées pour ne pas voir son ALS suspendue. Il déclare que les assignations du 12 février 2024 (comprenant une erreur sur son prénom) et celle du 12 avril 2024 sont abusives, car demandant la résiliation plutôt que l’acquisition de la clause résolutoire, alléguant d’impayés inexistants ou a minima prescrits depuis 2019 et n’ayant pas été précédées d’un commandement de payer ou d’une tentative de conciliation amiable.

Il estime que le bailleur n’a pas régularisé les charges 2021-22 selon les dispositions légales, faute de décomptes des charges et de justificatifs des charges. Il demande donc au bailleur de lui payer la somme de 552 euros au titre des provisions pour charges jamais justifiées et inexigibles et de lui payer 100 euros de dommages et intérêts pour défaut de transmission du décompte et de la régularisation de charges, 100 euros de dommages et intérêts pour défaut de mise à disposition des factures de charges et 100 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive lié au défaut de régularisation des charges.

Il indique que la régularisation des charges 2022-23 a été faite en retard, de sorte qu’il demande 100 euros de dommages et intérêts, et qu’elle a été faite sans décompte complet et sans possibilité de consulter les factures, de sorte qu’il demande 100 euros de dommages et intérêts.

Il invoque le retard de transmission du décompte des charges 2023-24, justifiant 100 euros de dommages et intérêts, et l’absence de possibilité de consulter les factures des charges 2023-24, malgré des mises en demeure de sa part, justifiant 100 euros de dommages et intérêts.

Il déclare que les refus répétés des bailleurs de lui transmettre les pièces demandées par lettre recommandée et requêtes adressées à son bailleur et au tribunal dans la présente instance est constitutif d’une résistance abusive, visant à lui empêcher de vérifier l’existence d’un indu à son profit ou les dénonciations calomnieuses à la CAF. Il estime que cette résistance abusive doit être indemnisée à hauteur de 530 euros.

Il indique qu’il a signalé le dysfonctionnement de son frigo par courrier du 28 février 2024, envoyé par mail le 2 mars 2024, qu’il y a eu des échanges en juillet 2024 pour le changement du seul frigo et que l’entreprise n’a installé le frigo que le 24 février 2025, parce qu’il l’a relancée le 30 janvier 2025.

Il estime que l’agence mandatée par les bailleurs a appelé des provisions sur charges d’un montant erroné, faute d’avoir actualisé et justifié le montant des provisions sur charges concernant les régularisations des charges des années 2020-21 et 2022-23, et que les mandants doivent être condamné à 100 euros de dommages et intérêts pour chacune de ces deux inexécutions contractuelles.

Il fait valoir qu’il a exposé des frais en produisant 3 mémoires et 5 requêtes, en fournissant 68 pièces jointes et en rencontrant un conciliateur.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour le surplus de leurs demandes et explications.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXCEPTION D’INCOMPETENCE

L’article 74 du code de procédure civile impose que les exceptions soient, à peine d’irrecevabilité, soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 123 du code de procédure civile indique que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Monsieur, [Q], [W] soulève une exception d’incompétence en indiquant que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent, car le bail prévoit en son article 8. Résiliation que « De convention expresse, les parties conviennent que le juge compétant sera le juge statuant en matière de référé ». Néanmoins, cette exception est soulevée après d’autres fins de non-recevoir, de sorte qu’elle est irrecevable.

Même à considérer que ce moyen serait en réalité une fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir du juge du fond, la clause susvisée visant en réalité la procédure selon laquelle le juge doit être saisi et non le juge devant être saisi, celle-ci n’est pas de nature à pouvoir aboutir, les parties ne pouvant librement disposer des règles de procédure applicables et des pouvoirs des juges saisis.

II. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DES BAILLEURS

A titre liminaire, il est indiqué que les fins de non-recevoir de Monsieur, [Q], [W] doivent être étudiées en fonction de l’action ou de la prétention à laquelle elles se rapportent, seules celles-ci pouvant être déclarées irrecevables au contraire de l’assignation, qui n’est que l’acte de procédure introduisant l’action.

Dans la mesure où la demande en paiement du bailleur n’est pas maintenue, il n’y a pas lieu de statuer sur l’irrecevabilité de la demande en paiement du fait de la prescription des sommes réclamées et sur l’irrecevabilité résultant de l’article 750-1 du code de procédure civile, étant au surplus noté que la conciliation n’était pas obligatoire (l’action en paiement étant doublée d’une action en résiliation non-soumise à conciliation).

La demande de résiliation n’est pas non plus maintenue. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation du fait de l’absence de délivrance d’un commandement de payer, qui n’est au demeurant nullement prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut prospérer, et sur la notification de l’assignation à la CCAPEX, formalité, qui a été de toute façon réalisée par le bailleur dans les délais.

S’agissant enfin de l’intérêt à agir des bailleurs, il n’y a pas lieu à statuer sur leur intérêt à agir pour les demandes non-maintenues (étant souligné à titre superfétatoire que les arguments de Monsieur, [Q], [W] ne sont pas susceptibles de prospérer). En application de l’article 32 du code de procédure civile, il convient de relever qu’ils ont un intérêt né et actuel, légitime et personnel à solliciter le débouté des demandes formées à leur encontre et à demander des frais pour l’instance en cours. Leurs demandes seront donc déclarées recevables sur ce point.

II. SUR LES DEMANDES DU LOCATAIRE

Sur la production de pièces

Sur la communication des pièces

L’article 11 du code de procédure civile dispose que si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

L’article 132 du code de procédure civile prévoit que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

L’article 133 du code de procédure civile ajoute que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [W] a sollicité de nombreuses pièces par des requêtes auxquelles il n’a pas été donné suite et n’a maintenu, à l’audience, que sa demande tendant à la communication d’un décompte de la dette locative et d’extraits de compte la dette locative à la date du 12 février 2024, du 12 avril 2024 et du 15 janvier 2026 portant sur les trois années précédentes.

En l’état, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] se sont basés sur des extraits de compte portant sur des périodes plus larges que trois ans et n’ont jamais fait état des pièces demandés par Monsieur, [Q], [W] dans leurs écrits ou à l’oral, de sorte qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir communiquées celle-ci.

Au demeurant, les pièces demandées par Monsieur, [Q], [W] n’apparaissent pas nécessaires à l’instance, dans la mesure où l’assignation et les pièces produites par Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] permettent déjà au locataire de connaître les impayés qui lui sont reprochés (ce qui lui a d’ailleurs permis de formuler de longues observations sur ces impayés) et au juge de résoudre le litige.

Il convient donc de rejeter la demande de communication de pièces de Monsieur, [Q], [W].

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive à lui communiquer des pièces

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le défaut de communication des pièces listées ne constitue pas une résistance abusive du défendeur, dans la mesure où les pièces demandées n’apparaissent pas nécessaires pour résoudre le litige ou pour permettre à Monsieur, [Q], [W] de connaître les manquements qui lui sont reprochés, ressortant déjà des autres pièces.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à transmettre les pièces demandées sous astreinte.

Sur l’annulation du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable lors de la délivrance du commandement de payer, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

En l’espèce, Monsieur, [Q], [W] allègue d’une nullité en raison de la prescription de la dette visée par le commandement de payer. Or, la prescription de la dette, dont il ne justifie d’ailleurs pas à la date de délivrance du commandement de payer, n’est pas une cause de nullité du commandement de payer listée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [Q], [W] allègue également d’une nullité en raison d’une erreur du bailleur sur le montant et l’existence de sa dette. Outre qu’il ne démontre pas que les sommes appelées n’étaient pas exigibles, l’erreur du créancier dans le montant du commandement de payer n’est pas de nature à rendre nul celui-ci.

Aussi, il convient de rejeter la demande de prononcé de la nullité du commandement de payer formulée par Monsieur, [Q], [W].

Sur les révisions du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] produisent une lettre du 27 février 2023 adressée à Monsieur, [Q], [W], mentionnant leur intention de se prévaloir de la révision du loyer. Toutefois, l’envoi de ce courrier au locataire, qui conteste l’avoir reçu, n’est pas établi.

En revanche, Monsieur, [Q], [W] produit lui-même des courriers de mise en demeure du mandataire de Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] de payer les loyers et charges restés impayés, notamment du 10 mars 2023, du 17 mars 2023, du 24 mars 2023, du 12 avril 2023, du 19 avril 2023, du 25 avril 2023, du 15 mai 2023, du 19 mai 2023, du 30 mai 2023, du 12 juin 2023, du 16 juin 2023, du 23 juin 2023, du 10 juillet 2023, du 10 août 2023, du 16 août 2023, du 25 août 2023, du 15 septembre 2023, du 22 septembre 2023, du 11 octobre 2023, du 24 octobre 2023, du 17 novembre 2023, du 19 décembre 2023, du 26 décembre 2023, du 9 janvier 2024, du 16 janvier 2024, du 23 janvier 2024, du 12 février 2024 et du 26 février 2023. L’ensemble de ces lettres mentionnent, pour les loyers de mars 2023 à février 2024 appelés, le montant du loyer après révision de 339,63 euros et manifestent l’intention de Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] de se prévaloir de celle-ci.

Ainsi, le locataire a bien été informé de la volonté de ses bailleurs de réviser le loyer, dès le mois de mars 2023. Il n’est pas contesté qu’il a ensuite été informé de la volonté de ses bailleurs de réviser le loyer pour les années 2024-2025 et 2025-2026 (ayant produit lui-même les courriers demandant la régularisation des charges), le calcul réalisé par ses propriétaires tenant compte de la précédente révision et étant bon s’agissant du montant révisé pour 2024-2025 et 2025-2026.

Aussi, il convient de rejeter ses demandes tendant à voir fixer à un autre montant le montant du loyer révisé et à obtenir la restitution de sommes payées au titre de la révision des loyers, pour les années 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026. Les demandes d’astreinte afférentes, suivant le sort des demandes principales, seront aussi rejetées.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En matière de copropriété, il résulte des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que les pièces justificatives des charges peuvent être consultées par le co-propriétaire pendant un délai qui ne peut être inférieur à 1 jour ouvré, que le co-propriétaire peut à cette occasion être assisté de son locataire ou autoriser celui-ci à consulter les pièces justificatives relatives aux charges locatives en ses lieux et places et que le co-propriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

Il se déduit de l’ensemble de ces articles que le locataire doit pouvoir consulter les pièces justificatives des charges locatives, en ce compris celles de la copropriété par le biais de son bailleur, pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte de charges.

Pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges ou s’opposer à la demande de restitution du locataire au titre des charges, le bailleur doit justifier qu’il a tenu à la disposition de celui-ci, fût-ce devant la juridiction, les pièces justificatives des charges locatives que celui-ci lui réclame (Civ. 3e, 1 avril 2009, n° 08-14.854 ; Civ. 3e, 11 mars 2014, n° 12-25.962 ; Civ. 3e, 9 mai 2019, n° 18-14.433).

Le défaut de respect par le bailleur de ses obligations au titre de la régularisation des charges peut entraîner une condamnation à des dommages et intérêts, si elle résulte d’une faute dans l’exécution de bonne foi du contrat (Civ. 3e, 21 mars 2012, n° 11-14.174).

Sur les charges de l’exercice 2021-2022

S’agissant des charges de l’exercice 2021-2022, soit pour la période du 1er mars 2021 au 28 février 2022, les bailleurs ont sollicité le paiement de la somme de 80 euros au titre de la taxe pour ordure ménagère de 2021 le 19 novembre 2021 et de 82 euros au titre de la taxe pour ordure ménagère de 2022 le 31 décembre 2022, mais aucune autre somme n’a été débité ou crédité au titre des charges, selon les mentions des différents extraits de compte locataire.

S’il est produit à l’audience un « décompte de charges pour l’exercice courant du 01/03/2021 au 28/02/2022 », il s’agit d’un projet dont l’envoi au locataire n’est pas justifié. En dépit des demandes répétées du locataire, il n’est justifié d’aucun autre courrier relatif à la régularisation des charges, d’aucun décompte définitif et d’aucun pièce justificatif au titre des charges pour cette période, en ce compris s’agissant des taxes pour ordure ménagère.

Ainsi, les provisions pour charges appelées pour la période du 1er mars 2021 au 28 février 2022, d’un montant total de 552 euros, ne sont pas régularisées ou justifiées plus de 4 ans après leur appel et il convient de condamner le bailleur à payer la somme de 552 euros à Monsieur, [Q], [W] au titre de leur restitution. La demande d’astreinte concernant cette condamnation n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant, et sera rejetée.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts de Monsieur, [Q], [W], il apparaît qu’il a demandé à ce que la régularisation soit effectuée et à pouvoir consulter les justificatifs des charges, pour la première fois par courriel au mandataire des bailleurs du 5 avril 2024, puis par lettres recommandées adressées aux mandataires du bailleur du 25 novembre 2024 et du 3 janvier 2025, puis par ses conclusions déposées à l’audience du 9 décembre 2024 (et transmis au conseil des bailleurs). Néanmoins, il ne démontre pas en quoi l’absence de régularisation relève d’une exécution de mauvaise foi du bail et en quoi l’absence de régularisation et de production des justificatifs lui a causé un préjudice moral, d’autant que la restitution des provisions, qu’il n’a demandé que par courriel recommandé posté le 3 janvier 2025, lui a été accordé par la présente procédure.

Il convient donc de rejeter ses demandes de dommages et intérêts pour défaut de régularisation des charges 2021-2022 et pour défaut d’accès aux pièces justificatives des charges 2021-2022.

Sur la régularisation des charges 2022-2023

S’agissant des charges de l’exercice 2022-2023, soit pour la période du 1er mars 2022 au 28 février 2023, les bailleurs ont sollicité le paiement de provisions pour charges de 552 euros sur la période visée et de la somme de 88 euros au titre de la taxe pour ordure ménagère de 2023 (réclamée le 13 décembre 2023 selon les extraits de compte locataire). Ils ont crédité le compte locataire de Monsieur, [Q], [W] de la somme de 97,30 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété le 25 mars 2024, selon les mentions des différents extraits de compte locataire.

Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] ont produit un courrier du 25 mars 2024 mentionnant une régularisation de charges de 454,70 euros pour les charges de copropriété et d’un décompte de charges émanant du syndic responsable de la copropriété, distinguant les charges appelées. Toutefois, il n’est pas justifié de son envoi à Monsieur, [Q], [W], qui a indiqué avoir reçu ce courrier uniquement lors de la présente instance le 21 novembre 2024.

Monsieur, [Q], [W] justifie d’un courrier du 1er mai 2024 de l’agence, mentionnant la régularisation des charges créditrices sur l’appel de loyer de mai 2024 et la quittance de novembre 2023, date à laquelle il a eu de façon certaine connaissance de cette régularisation.

Si les bailleurs ont justifié de l’avis de taxe foncière de 2024, mentionnant la taxe pour ordure ménagère de 2023, ils n’ont pas mentionné sur le courrier du 25 mars 2024 ou du 1er mai 2024 la possibilité pour le locataire de consulter les factures pendant 6 mois à compter de la notification de la régularisation. Ils n’ont pas répondu à ses demandes de consulter les justificatifs, adressés au cours de la procédure et notamment par courriel du 3 décembre 2023, plus de 6 mois après la régularisation des charges.

La régularisation des charges de l’exercice 2022-2023, intervenue le 25 mars 2024 et portée à la connaissance de Monsieur, [Q], [W] au plus tard le 1er mai 2024 (faute de preuve d’un envoi plus tôt), n’est pas suffisamment tardive pour retenir une faute du bailleur relative à son obligation d’exécuter de bonne foi le bail.

S’agissant de l’absence de production des justificatifs des charges, demandés par Monsieur, [Q], [W] plus de 6 mois après la régularisation des charges mais toujours pas produit au cours de la procédure, il n’est pas démontré le préjudice moral résultant pour le locataire de ce manquement, ce d’autant qu’il n’effectue aucune demande au titre d’un indu pour cet exercice et semble se satisfaire de la régularisation créditrice à son profit.

Ses demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur la régularisation des charges 2023-2024

S’agissant des charges de l’exercice 2023-2024, soit pour la période du 1er mars 2023 au 29 février 2024, la régularisation des provisions appelées a été réalisée par la facturation de la taxe pour ordure ménagère du 22 novembre 2024 et par courrier du 24 décembre 2024 pour les autres charges.

Monsieur, [Q], [W] indique n’avoir reçu le décompte des charges de copropriété que le 1er septembre 2025 et il n’est pas justifié par les bailleurs de la production de celui-ci avant cette date. Hormis l’avis de taxe foncière de 2024, qui a été communiqué à la procédure, il n’est pas justifié par les bailleurs que Monsieur, [Q], [W] a été mis en mesure de consulter les factures des charges locatives, malgré des mises en demeure adressées aux mandataires du bailleur du 3 janvier 2025, du 5 février 2025 et du 15 février 2025, intervenues dans le délai de 6 mois, et plusieurs demandes dans le cadre de la présente instance.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de restitution de l’indu des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2023 au 29 février 2024, que Monsieur, [Q], [W] mentionne au titre des sommes dues dans le cadre de l’indu de 1.627,81 euros et justifie être de 309,02 euros (compte-tenu de la mention d’un crédit de 242,98 euros et du paiement de la taxe pour ordure ménagère en plus des provisions appelées).

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, Monsieur, [Q], [W] ne démontre pas en quoi la tardiveté de production du décompte de charge et l’absence de production des justificatifs lui a causé un préjudice moral. Ses demandes seront donc rejetées.

Sur le montant des provisions pour charges

Il ressort des extraits de compte locataire et des appels de loyers et charges que les provisions sur charges appelées entre octobre 2020 et décembre 2024 ont été d’un montant de 46 euros, sans que les provisions n’aient été recalculées en fonction des régularisations de charges faites le 10 novembre 2022 pour l’exercice 2020-2021 et le 25 mars 2024 pour l’exercice 2022-2023.

Toutefois, Monsieur, [Q], [W] ne démontre pas le préjudice moral qu’a entraîné pour lui cette absence de modification des régularisations de charges selon les résultats arrêtés lors de ces régularisations.

Aussi, il convient de le débouter de ses demandes de dommages et intérêts de ces chefs.

Sur l’indu de 1627,81 euros

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [W] sollicite la restitution d’un indu de 1.627,81 euros, qu’il a calculé à partir des extraits de compte locataire remis par les bailleurs en pointant ce qu’il estime être des erreurs sur les comptes. Il sera donc repris ces erreurs une par une pour vérifier si elles sont effectivement réelles et si elles n’ont pas déjà été prises en compte au titre d’autres demandes de condamnation formulées par Monsieur, [Q], [W].

S’agissant de l’erreur de 612,54 euros portant sur l’impayé des loyers et provisions sur charge de mars 2018 et mai 2018, il apparaît que les paiements des loyers de mars 2018 et mai 2018 allégué par Monsieur, [Q], [W] ont bien été pris en compte sur le 1er relevé de compte locataire d’AI GESTION portant sur la période du 01 mai 2013 au 14 mai 2018, qui indiquait que le solde était débiteur de 689,54 euros au 14 mai 2018. A la suite d’un changement de logiciel, ce solde débiteur de 689,54 euros a été reporté sur le nouveau logiciel, en indiquant comme impayés les loyers et provisions sur charge de mars 2018 et mai 2018, outre la somme de 77 euros pour réglage de la température, sur les extraits de compte locataire de CENTUTY 21 – AI GESTION. Si cette pratique purement comptable a pu induire en erreur le locataire sur la prise en compte de ses paiements, il apparaît néanmoins que ses paiements de mars et de mai 2018 ont bien été pris en compte dans le premier décompte et qu’il n’y a donc pas d’indu à ce titre.

S’agissant du débit de 77 euros pour réglage de la température, il a été remboursé par l’agence le 24 avril 2024 et ne peut donc donner lieu à restitution de l’indu.

S’agissant de la « régularisation des charges 2017-18 » de 212,36 euros du 1er juillet 2019, Monsieur, [Q], [W], qui s’est vu à juste titre refuser la consultation des factures de charges locatives par le syndic, à défaut d’autorisation préalable de son bailleur, a demandé à pouvoir consulter les pièces justificatives des charges par courrier du 1er octobre 2019, remis en main propre au mandataire de ses bailleurs. Il n’est pas démontré par les bailleurs qu’il a pu consulter ces factures, qui ne sont pas produites à la présente instance. Aussi, il convient d’ordonner la restitution de la somme de 212,36 euros au titre de la régularisation des charges de 2017-2018.

S’agissant de la « régularisation des charges 2018-19 » de 144,75 euros du 1er septembre 2020, Monsieur, [Q], [W] a signalé qu’il n’avait pas pu consulter les pièces justificatives des charges par courrier du 5 novembre 2020, remis en main propre au mandataire de ses bailleurs. Il n’est pas démontré par les bailleurs qu’il a pu consulter ces factures, qui ne sont pas produites à la présente instance. Aussi, il convient d’ordonner la restitution de la somme de 144,75 euros au titre de la régularisation des charges de 2018-2019.

S’agissant de la cinquième erreur alléguée, il s’agit d’une régularisation erronée à son profit, qui n’est susceptible de générer aucun indu.

S’agissant de la sixième erreur alléguée au titre des provisions sur charges sur l’exercice 2021-2022, elle a déjà donné lieu à une condamnation à hauteur de 552 euros à son profit et ne peut de nouveau être prise en compte, à peine de l’enrichir sans cause.

S’agissant des septième, huitième et neuvième erreurs, Monsieur, [Q], [W] allègue à tort que la révision de son loyer n’a pas été faite et l’ensemble des sommes appelées au titre des révisions de loyer sont justifiées par ses bailleurs, comme il a été démontré précédemment.

S’agissant enfin de la dixième erreur, il a été indiqué précédemment qu’il serait fait droit à la demande de restitution de l’indu des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2023 au 29 février 2024 pour une somme de 309,02 euros, compte-tenu de l’absence de justification des charges.

Aussi, il convient de condamner Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à payer à Monsieur, [Q], [W] la somme de 666,13 euros au titre de l’indu résultant des régularisations de charges non-justifiées pour 2017-2018, 2018-2019 et 2023-2024.

Sur les dommages et intérêts pour le remplacement du frigo

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort du courrier de Monsieur, [Q], [W] du 28 février 2024 que le frigo serait tombé en passe en juin 2022 et qu’il aurait été convenu de son remplacement directement par le locataire, avec remboursement par les propriétaires, sans que Monsieur, [Q], [W] ne réalise finalement cette démarche compte-tenu des frais de livraison.

Monsieur, [Q], [W] a donc sollicité le changement de son frigo, par courrier du 28 février 2024 transmis par mail le 2 mars 2024. Une visite a été réalisée par l’entreprise chargée de procéder au remplacement le 26 juin 2024 et l’agence immobilière mandatée par les bailleurs a confirmé le seul remplacement du frigo le 17 juillet 2024.

Le frigo a finalement été changé le 24 février 2025, après une relance de Monsieur, [Q], [W] à la société chargée du remboursement.

Le délai particulièrement long pour le changement du frigo, compris dans les équipements listés dans le bail, constitue une faute de la part de Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y].

Toutefois, Monsieur, [Q], [W] a contribué à ce délai, en adressant de très nombreux mails et courriers à l’agence immobilière pour diverses demandes, empêchant parfois de repérer ses demandes légitimes et urgentes de ses demandes accessoires, en s’obstinant à considérer que le mail de l’agence immobilière du 17 juillet 2024 ne valait pas confirmation de l’accord de l’agence et des bailleurs pour le changement du seul frigo et en ne répondant pas à certains appels de la société chargée de procéder au remplacement après sa relance du 30 janvier 2025.

Aussi, il convient de condamner le bailleur à lui payer une somme limitée de 200 euros de dommages et intérêts pour le remplacement du frigo et de le débouter de sa demande d’astreinte, fondée ni dans son principe ni dans son montant.

Sur la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, aucune des causes d’irrecevabilité soulevée par Monsieur, [Q], [W] n’était susceptible de prospérer. Plus encore, il apparaît que l’action intentée par ses propriétaires était légitime et résultait d’impayés réels de partie des loyers, Monsieur, [Q], [W] ayant refusé à tort de payer le montant du loyer révisé à compter de 2023. A cet égard, le juge note que l’indu qui lui est restitué est de 909,11 euros pour les sommes antérieures à l’assignation et qu’il restait donc devoir 242,45 euros au 11 avril 2024, veille de l’assignation, somme qu’il a réglée en cours de procédure.

Aussi, la procédure ne peut être considérée comme abusive, d’autant que Monsieur, [Q], [W] ne démontre pas la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol des bailleurs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande de dispenser les bailleurs de payer une somme quelconque à Monsieur, [Q], [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur, [Q], [W] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’irrecevabilité des demandes en résiliation, en expulsion et en paiement non-maintenues par Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] ;

DIT que les demandes de débouté des demandes adverses, de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens de Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] sont recevables ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de communication de pièces ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à transmettre les pièces demandées et de l’astreinte afférente ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de prononcé de la nullité du commandement de payer du 26 juillet 2019 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande tendant à voir fixer à un autre montant le montant du loyer révisé ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de ses demandes à obtenir la restitution de sommes payées au titre de la révision des loyers, pour les années 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026 ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à payer à Monsieur, [Q], [W] la somme de 552 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er mars 2021 au 28 février 2022 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande d’astreinte relative à cette condamnation ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de régularisation des charges 2021-2022 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut d’accès aux pièces justificatives des charges 2021-2022 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour de régularisation tardive des charges 2022-2023 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut d’accès aux pièces justificatives des charges 2022-2023 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour tardiveté de la production du décompte des charges 2023-2024 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut d’accès aux pièces justificatives des charges 2023-2024 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de recalcul de la provision sur charges après la régularisation portant sur l’exercice 2020-2021 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de recalcul de la provision sur charges après la régularisation portant sur l’exercice 2022-2023 ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à payer à Monsieur, [Q], [W] la somme de 666,13 euros au titre de l’indu résultant des régularisations de charges non-justifiées pour 2017-2018, 2018-2019 et 2023-2024 ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande d’astreinte relative à cette condamnation ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] à payer à Monsieur, [Q], [W] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-remplacement de son frigo ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande d’astreinte relative à cette condamnation ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] de sa demande au titre de la procédure abusive ;

DEBOUTE Monsieur, [Q], [W] et Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Y] et Madame, [U], [L] épouse, [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,