N° RG 25/00516 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2OG

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MATEL

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-516. Jugement du 20 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 2 novembre 2007, M. [O] [I] a donné à bail à M. [N] [U] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, outre la somme mensuelle de 25 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, M. [O] [I] a fait délivrer à M. [N] [U] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, M. [O] [I] a fait assigner M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, au visa des articles 7g et 8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire et juger que le preneur a manqué à ses obligations en sous-louant l’appartement sans l’accord du bailleur et en ne justifiant pas de la souscription d’une assurance locative,

— constater la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [N] [U] à lui régler 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du constat établi par Maître [C] le 5 juillet 2024, ainsi que celui du commandement pour défaut d’assurance du 18 décembre 2024.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure, par voie électronique le 27 juin 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, M. [O] [I], représenté par son Conseil, a confirmé ses entières demandes, précisant qu’aucune attestation contre les risques locatifs ne lui avait été remise depuis la délivrance de l’assignation.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [N] [U] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, M. [I] a été invité à produire les conditions générales du bail, lesquelles ont été transmises le 24 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

A titre liminaire, la demande contenue au dispositif de l’assignation, aux termes de laquelle il est sollicité du juge qu’il “constate” la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025, ne peut s’analyser qu’en une demande visant au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire et non en une demande visant à prononcer la résiliation du bail pour tout manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que sont réputées non écrites les clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Il s’en déduit donc que seules sont valables les clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie, pour non-souscription d’une assurance locative et pour non-respect de l’obligation de jouissance paisible dans les conditions spécifiquement visées.

Ainsi donc, le moyen visant à constater la résiliation du bail du fait d’une sous-location non autorisée est inopérant.

RG N° 25-516. Jugement du 20 novembre 2025

En revanche, selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant, dans ses conditions générales portant paraphe des parties, une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 18 décembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail et reproduit l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [I] a confirmé à l’audience n’avoir reçu aucun justificatif à ce titre postérieurement à la délivrance du commandement.

M. [N] [U] n’a pas comparu à l’audience pour justifier du bon respect de son obligation dans le délai imparti.

Ainsi, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance puisqu’il n’a pas été justifié d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs avant le 18 janvier 2025.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [N] [U] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [N] [U] sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

M. [I] sera en revanche débouté de sa demande concernant le constat réalisé par commissaire de justice 5 juillet 2024, qui ne constitue pas un dépens de la procédure visant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [I] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025 ;

à défaut pour M. [N] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [N] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [N] [U] à verser à M. [O] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

REJETTE le surplus des demandes formulées au titre des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT